谭保罗

现在看来，一线城市的房价已经被“卡住了”，卡多久？，未来涨不涨（或降不降）？取决于三个变量。

这几天，一位朋友打算买房。他说，再不买，还会涨，一辈子都换不了房了。

这位朋友30岁出头，看中的房子位于四大“一线城市”中的某一座，约7万/平米，这个单价超过他一家人月收入总和（夫妻双方加上双方父母退休金）。他目前的房子只有70多平米，想生二孩，所以要换房。

他旧房不想卖，因为他坚信还会升值。所以，新房这笔两百多万的首付款，加上可观的月供，成了他人生最大的一次资金调配和财务“赌博”。他不敢造次，但更着急，因为看过我的文章，觉得我“懂楼市”，于是非要我给个建议。

这段时间，中介还经常“骚扰”他，让他心神不宁。有中介问：小房子尽快出手，有客户很钟意。有中介催他：再不换房，又要涨了。“机会不属于观望的人，到时不要怪没有提醒你！”中介小伙子语气坚定。

我瞬间觉得，朋友已经陷入了一种对房价的非理性恐惧之中，所以我必须说两句。但我也不会蠢到给“赶紧买”，或者“再等等”这种需要“负责任”的建议。

我首先对他说，中介“骚扰”可能是一种“做市”行为，并非真的交易活跃。所谓“做市”，即在金融市场中，交易中介会对一些交易不活跃的证券，比如债券进行“又买又卖”，从而活跃市场。

地产中介并非真的对房子“又买又卖”，他们只是通过“骚扰式”营销，营造交易活跃，不买即涨的氛围，好让你出手。如果没有交易，他们就会失业。

其次，我告诉他，现在看来，一线城市的房价已经被“卡住了”，卡多久？未来涨不涨（或降不降）？取决于3个变量。

第一个变量是房地产持有税是否征收，而且是“动真格”征收。卖房者是否降价，唯一考量指标是他对“未来涨幅+租金回报-持有成本”这一“差值”的预期。房地产不会折旧，在没有持有税的情况，“持有成本”几乎为零，那么“差值”就一定为正，持有者断然没有必要降价促销。

你可能要问，假如“未来涨幅”变成负数呢？ 好问题！回答这个问题前，你必须面对一个事实：当下中国，除了一线城市的房子外，“值钱”的资产凤毛麟角。每天都在贬值的银行存款、前途未卜的企业股票、P2P平台债权？和房子相比，你想要谁？

肯定想要房子。因此，在一片萧瑟的金融市场里，房子“硬资产”的属性被不断强化，这决定了“未来涨幅”预期为负这种事必然是个小概率事件。因此，要想这个“差值”变成负数，只能在“持有成本”上做文章。

第二个变量是利率环境。“持有成本”除持有税之外，也包括了利率。比如说，炒房团通过关系把钱从银行拿出来炒房，但只有向银行支付的利息和炒房收益的“利差”收窄，直到最后无利可图，乃至收益为负，那么他们手中的房子便可能降价。

第三个变量是资本是否外流。日本和香港，分别在上世纪80年代和90年代发生过房价大跌，有的地区、地段几近腰斩，甚至跌得有人跳楼。对它们的房价暴跌，分析汗牛充栋，但资本外流的原因却时常被忽略。

日本想把东京打造为全球金融中心，所以这个国家资本管制很松，而香港则一直是资本自由港。这意味着，日本的财团可以自由地来中国、东南亚投资汽车厂，李嘉诚可以自由地去英国买公用事业股的股票。因此，一旦信心有变，钱自然流出，而吸收钱的资产，价格自然下跌。

三个变量并不是什么“奥秘”，但在中国，他们却包含了太多“奥秘”。房地产持有税是先富中产阶层面临的最凶猛的直接税，征收这种税，“社会成本”极高，而且会摧毁整个房地产的“投资属性”。此外，利率环境直接关系经济提振，而资本管制更关乎国家金融体系稳固。

所以，三个变量在中国和其他地方有着截然不同的意义。因此，它们的变化方向，绝非我和这位朋友可以预测。

另外，差点忘了提醒各位，还有个更重要的变量：未来，我们是不是还有一个、两个或者更多的“四万亿”呢？