曹冰清

华东政法大学，上海　200042

房屋租赁合同解除权探析

曹冰清

华东政法大学，上海200042

摘要：租赁合同一旦有效成立，即具有法律约束力；租赁双方都应严格遵守，不得擅自变更合同内容，违约一方须承担法律责任。但客观状况约束着履约者的履约行为，若情况使然，合同无法继续进行，为保护自身利益，解除合同成为必然选择。租赁合同的解除权由谁行使、如何行使、行使条件如何，解除后的法律效力如何是本文所探讨的问题。考虑到当事人意思自治原则、合同交易安全的维护以及社会资源的优化配置，租赁合同解除权的价值不可小觑。

关键词：房屋租赁；合同解除；任意解除权

一、房屋租赁合同解除权概述

合同解除作为一种法律制度，产生合同效力消灭的后果。通常行使解除权的时间在自合同生效之后、履行完毕前，解除权可以依双方当事人约定，也可由一方当事人行使。合同的解除事由有合意、约定、法定之分，故解除情形依解除事由不同，有以下分类：1、合意解除，即双方在合同中未预见可能产生解除的情形，双方可协商行使解除权；2、约定解除，即在合同中就预先定好条件，一旦解除条件成就即可行权；3、法定解除，即必须按照法律规定行使解除权。我国《合同法》九十三、九十四条规定了约定解除和法定解除情形，为当事人行使合同解除权提供法律依据。

二、房屋租赁合同解除权的行使主体

《合同法》九十四条规定了法定解除的五项情形，但在法条表述中，仅表述为“当事人可以解除合同”，并未指明该当事人为守约方还是违约方。……