万齐锦， 安放舟

(新疆大学资源与环境科学学院，新疆乌鲁木齐 830046)

城镇土地定级与基准地价更新调整研究

——以察布查尔锡伯自治县为例

万齐锦， 安放舟*

(新疆大学资源与环境科学学院，新疆乌鲁木齐 830046)

摘要结合察布查尔锡伯自治县实际，采用综合定级方法，划分土地级别界线；以收益还原法分析计算租赁样本，确定商业用地基准地价；以剩余法分析房屋交易样本，计算住宅用地基准地价；在收集相关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料的基础上，以成本逼近法计算确定工业用地基准地价。结果表明：土地级别基本上是从城市中心的一级地向外逐步降低过渡到三级；距离城市中心越远,各类用地地价的差别就越小。此次基准地价更新成果，察布查尔锡伯自治县各级别及用途土地都较2009年评估的基准地价有了一定幅度的提高，特别是商业用地、住宅用地基准地价提高均超过50%。

关键词察布查尔锡伯自治县；城镇土地定级；基准地价；更新调整

基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照各种用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，且由县级以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格[1]。基准地价是显化土地资产价值、核算土地资产收益和确定土地使用权出让底价的重要依据[2]。只有对城镇基准地价进行实时观测、不断更新,才能满足运用价格机制调控土地市场的要求，合理反映城镇地价分布规律和地价水平,满足土地市场健康发展的需要[3]。……