王大鹏

【摘要】在城市化进程逐渐加快的过程中，地方政府需要在依法合规的前提下，提高征收效率，做好房屋征收补偿工作。征收评估工作是整个征收过程的重要环节，结果的准确合理程度，极大影响征收工作实效。可是目前我国城市在进行房屋征收评估时，经常会遇到多种不同的问题。文章讨论了现阶段存在于征收补偿工作中的问题，并提出了完善方法，希望各大城市能够将此作为参考依据，进而顺利完成征收补偿工作。

【关键词】国有土地；房屋征收；补偿评估

房产土地问题一直都是人们最为关心的一件事情，在国家城镇化发展速度逐渐加快期间，各地区的征地活动变得越来越活跃。例如“钉子户”等众多与征收拆迁活动有关的词语在网上流传，致使老百姓开始重新思考住房权利。虽然我国《宪法》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）等行政法规中都对房屋征收补偿这个问题进行了明确规定，但由此所引发的纠纷事故却越来越多。所以，我们必须提高对房屋征收工作的认识程度，换位思考切实做好房屋征收工作，对此，笔者在下文对房屋征收工作进行了相应介绍。

一、简述我国目前房屋征收评估工作

现在我国城市化进程快速发展起来，而在其发展过程中会出现很多问题，其中最为常见的就是房屋拆迁以及补偿等问题。虽然房屋征收保证了大部分人的大部分利益，而被拆迁方却损失了更多的经济利益，但是存在有个别的被征收人损失了更多的经济利益，所以，在拆迁房屋时就需要做好补偿工作。可是目前国内房屋征收补偿中经常会出现各种各样的问题，这样征收者和被征者在房屋征收时就可能会发生利益纷争，有时还会发生人员伤亡事件[1]。在征收时经常会遇到一些“钉子户”，分析其原因就会发现是补偿环节出现的问题。

我国为了解决房屋征收补偿问题，相继颁布了众多法规，希望使补偿评估问题得到解决。在有关法律颁布之后，我国房屋征收补偿这项工作得到了改善，可是因为与被征收方的经济利益有关，所以，目前房屋征收时还经常出现一些问题。由于我国颁布了一些补偿法规，便使得我国在进行补偿评估时具有了法律依据。目前房屋征收补偿时应该按照下述标准进行：首先，补偿评估一定要与法律要求相符合。也就是说进行房屋补偿评估时，应该将补偿内容和有关法律法规及地方有关规定进行对比，使补偿内容和法律条款相符合[2]。其次，征收补偿结果必须合理。最后，补偿工作，要站在中立公正立场上，不但要适当保证人民大众的经济利益，也要对征收方的利益进行保护。

房屋征收评估工作通常按照下述步骤展开。首先，设计评估方案。在设计评估方案时，应该对下述内容加以考虑：评估的对象、过程、方法、信息等。其次，根据情况进行评估。在实施补偿评估的过程中，应该通过谈话、收集意见和尽量多的实地实时成交数据等方式来搜集资料。最后，得出补偿评估报告。在还没有确定评估报告时，评估人员必须阅读以及评估信息，以使总结出来的评估报告更准确。

二、存在于房屋补偿工作中的问题

虽然我国目前房屋补偿工作具有相应的法律依据，可是在实施征收补偿时，仍然会出现众多不同问题。

（一）房屋评估规定不明确市场化属性强化不够

经常遇见的评估问题有房屋设备、物质搬迁和房屋装饰等费用，还有停业所造成的经济损失，在这些问题上经常会出现众多矛盾，对房屋征收补偿工作造成了一定的影响。探究其原因就是价格计算过程的透明性不够，经常是各方面对价格不满意，由于在法律层面没有价格过程透明的要求，造成评估价格的权威性不够。而此种问题在一定程度上会对房屋补偿工作的开展造成影响，使征收双方发生矛盾。

（二）对间接性损失的评估考虑的不够

目前房屋征收时，最主要的一个问题就是征收双方对于评估结果意见不同，其中对间接性损失的评估争议占有很大一部分比例，这样就引发了矛盾和冲突。被征收方认为，补偿评估的价格过低。引发这个问题出现的原因如下：其一，补偿评估机构在该方面没有明确实际补偿标准。目前补偿评估机构在对房屋进行评估补偿的過程中，通常只是单一的考虑和分析与房屋有直接关系的经济损失，而忽视了与房屋间接相关的损失。例如：在征收房屋时，通常都不会关注房屋的医疗优势、环境优势以及学区优势等。而只是补偿给房屋拥有者的直接经济损失[3]。加之评估工作过程中，由于没有相关依据，所以没有充分考虑无证部分的实际使用权价值，目前在对房屋进行评估补偿时，该方面评估的价格没有充分反映价值，进而引发众多矛盾。

（三）房屋评估补偿工作具有一定的垄断特性

首先，现在我国只有具有一定资质的房地产评估补偿机构才能够对房屋进行征收评估，这些机构在评估时，经常会与房屋征收委托方发生经济联系，这样难免会对评估发生不同程度的影响。其次，因为评估机构具有极强的专业性，这样在进行评估工作过程中就可能会出现众多的用熟不用新现象，进而阻碍了评估工作的公正性展开。再次，目前我国评估部分房屋征收补偿工作人员没有较高的评估水平，同时还有一部分评估人员在房屋评估时完全是根据自己的经验进行评估，这样就使评估结果就会与实际情况出现偏差，最后致使评估工作进入僵局[4]。因为评估人员有着有限的评估能力，这样在评估时就会不全面，所以，征收双方也会因此发生冲突以及矛盾。

三、改善补偿评估的方法

针对我国现在所进行的房屋评估工作而言，其中存在众多种问题，这不但阻碍了我国拆迁工作的顺利进行，还引发了征收双方时常出现冲突和矛盾。所以，现在一定要对房屋补偿工作进行改善，以使征收工作可以顺利进行。

（一）对评估人员的职业责任感以及评估能力进行培养

首先，因为房屋征收工作会涉及到较为广泛范围，并且还会产生非常大的社会影响，假如评估过程中出现一点点失误，那么很容易就会引发极其严重的冲突事件，与此同时，还会对社会造成严重的影响。所以，必须对评估人员的专业技能进行培养，让他们掌握更多的评估知识和技能，从而促使评估工作可以顺利完成[5]。在对评估人员进行培训时，还需要建立相应的技能考核机制和报告责任倒查制度，公正、信誉好、水平高的评估人员将优先得到政府购买服务合作，这有这样做才能够将评估问题从根本上得到解决。

其次，对评估人员进行培养，提高他们的职业责任感。每一名评估人员都应该指导自己肩上所承担的职业责任，明确一点只有做好房屋评估工作，国内评估事业才能够蓬勃发展。所以，必须对评估人员进行培养，让他们可以提高责任感，建立极强的责任心，进而促进评估工作顺利展开、进行和完成。

（二）明确补偿的主体以及范围

首先，补偿过程中明确补偿主体和评估目地非常重要，同时明确补偿主体在补偿工作中也是重点内容。

其次，补偿评估过程中，不但要明确补偿主体，还必须明确补偿范围。在确定补偿范围时，既要对征收的房屋做出相应的补偿。此外，还要考虑被征收房屋所具有的医疗优势、地段优势以及学区优势等一系列与经济利益相关的因素。只有把土地使用权、征收的房屋、房屋优势等放到一起进行综合分析和考虑，才能够使评估水平得到提高，进而使被征收方的利益的到相应的保障。

最后，我国所颁布的与房屋补偿评估有关的法律法规中还规定：如果有人因为拆迁而导致停业、安置损失、搬迁等问题，拆迁方也要给予他们补偿。

（三）健全评估部门行业的提高业务水平制度

因为国内评估行业中存在着极其严重的评估专业化程度较低问题，所以，其必须对自身的行业水平发展进行改善，构建一个健全的评估机制。需要从国家众多评估机构中挑选出具有良好评估信誉的评估机构，当房屋征收时出现征收矛盾，可以找他们来解决问题[6]。除此之外，还应该建立一个由高素质评估人员所组建成的评估小组，以在进行评估工作中维护被征收方所具有的合法权益。同时还要定期组织评估培训，让评估人员参加，使他们掌握新颖的评估知识以及评估技能，进而保证评估工作可以高质量的完成。

结语：

总之，在国家城市化进行逐渐加快的过程中，房屋补偿评估这样工作也变得越来越重要。目前使房屋补偿工作可以合理、有序进行已经成为有关部门所关注的重点内容。所以，评估人员一定要对房屋评估工作加强重視，进而提高国家房屋补偿评估的水平。

参考文献：

[1]王太高.论集体土地上房屋征收补偿立法模式——基于宪法规范的展开[J].苏州大学学报（哲学社会科学版），2013，34（1）：66-71.

[2]凌学东.集体土地上房屋征收补偿价值低估原因的分析[J].商业研究，2014，（11）：1-9.

[3]凌学东，吴宁.论集体土地上房屋征收补偿认定的利益平衡[J].经济问题，2014，（1）：83-87，93.

[4]徐亚文，高一飞.论国有土地上房屋征收决定公告的法律属性及救济途径[J].湖北社会科学，2013，（6）：162-164.

[5]于鹏，孔腾.公共利益认定程序之比较研究——以国有土地上房屋征收为例[J].国家行政学院学报，2014，（2）：77-81.

[6]朱德宏.国有土地上房屋征收与补偿制度绩效分析——以多中心治理理论为视角[J].探索，2013，（3）：81-85.