陈小阳

摘 要：随着2016年5月1日全面推开营改增，对房地产相关行业的营改增税制改革已经实施。本文就“营改增”对房地产企业产生的影响进行分析，并在此基础上提出了“营改增”政策下企业进行纳税筹划的有效对策，以期为房地产开发企业税务筹划提供一些参考，从而实现房地产行业的良性发展。

关键词：营改增；房地产企业；税收筹划

从2016年5月1日起，在全国范围内将房地产业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入营改增试点范围，由原来缴纳营业税改为缴纳增值税，其对房地产企业税负的影响无疑是值得研究的课题。鉴于此，本文分析了营改增政策对房地产企业的影响，并对房地产企业的税收筹划提供一些建议。

一、营改增政策对房地产企业的影响

1.营改增对房地产企业开发成本的影响

由于房地产企业其建筑材料种类多且采购渠道广，除钢铁、水泥等大件的建筑材料外，其他小件零散的材料主要从个体工商户购入，而个体工商户绝大部分是增值税小规模纳税人无法开具房地产企业购进建筑材料的增值税进项税额，而我们国家进项税是凭票抵扣的，这就导致房地产企业无法抵扣购进建筑材料的增值税进项税额，增加了房地产企业的税收负担，从而增加房地产企业的开发成本。

此外，房地产行业作为劳动密集型行业，其劳动者主要来自流动性大的民工，民工不能开具房地产企业购买其劳务的增值税发票，即使房地产企业选择具有一定规模的劳务公司，在营改增的政策下，劳务公司可能会将大部分的税负转移到房地产企业身上，这也会增加房地产企业的税收负担，增加其开发成本。

2.营改增对房地产企业税负影响

一直以来，我国房地产企业实行营业税和土地增值税并行征税制度，而土地增值和营业税都是价内税，这就存在重复征税的问题。营改增后，增值税是价内税，可随着商品的流通层层抵扣税款，上一环节的增值税进项税可以抵扣。增值税以增值额作为计税依据，且可以抵扣上一环节的增值税进项税，如果房地产企业取得的都是增值税专用发票，那房地产企业的整体税负是下降的。

例如某房地产企业出售的一栋收入总额为20000万元的房产，该套住房在建设过程中的支出如下：土地成本2000万元，开发成本8000万元，其中取得税率11%的增值税专用发票7000万元，税率为6%的增值税专用发票1000万元，建设过程中其他费用3000万元。营改增前，该企业的营业税为20000乘以5%为1000万元，房地产建设中的城市建设维护费用为1000乘以7%为70万元，此外还有教育附加费1000乘以3%为30万元，堤防维护费20000乘以0.09%为18万元，企业所取得的增值额为20000减去10000减去3000减去1100再减去2000为3900万元，土地增值税则为3900乘以30%为1170万元，企业所得税为2712乘以25%为678万元，那么该房地产企业整体赋税率为2966除以20000除以1.11得13.4%。

营改增后，企业应交增值税等于销项税减去进项税，为20000除以1.1乘以11%再减去750.29为1231.69万元，城市维护费为1231.69乘以7%为86.22万元，教育附加费为1231.69乘以3%为36.95万元，堤防维护费为20000除以1.11再乘以0.09%为16.2万元，土地增值额为20000除以1.11减去10000减去3000减去1231.69减去123.17减去2000为1663.158万元，土地增值税为1663.158乘以30%为498.95万元。企业所得税为4379.698乘以25%为1094.92万元，企业整体税负率为2948去除以20000除以1.11的商最后得13.2%。综上分析，营改增后，房地产企业的整体税负是下降的。

二、营改增政策下房地产企业税收筹划对策

1.房地产企业应加强内部控制建设，积极应对“营改增”。

房地产企业应加强内部控制制度建设，加强增值税发票管理。“营改增”后，房地产企业增值税进项税额可以从销项税额中扣除。因此，增值税发票不仅仅是一张简单的票据了。为了避免不必要的损失，房地产企业可建立增值税发票专人保管制度，把增值税发票视同现金管理。同时，财务人员和采购人员要密切协调，加强工程物资采购过程中的增值税发票的管理，尽可能取得合格的可抵扣增值税专用发票，使得增值税的抵扣链条完整，税收可以环环相扣。

2.加强财会人员营改增政策的培训

“营改增”改革对房地产开发企业税务与会计处理等的影响，要求企业加强对内部财务人员的培训，深入了解营改增政策的要点及其内涵，从税务管理、会计核算、发票管理三方面把握营改增的实质，并应用在实际的工作中。

3.工程物资采购环节的税收筹划

房地产企业选择材料供应商时，首先要选擇能够提供增值税专用发票的供应商，其次再看各个供应商的报价、质量等方面的条件进行全方位考虑，选择综合条件最为优秀的供应商。在劳务的选择上，应尽量避免雇佣零散的劳动力，因为这样无法取得增值税专用发票，而应该向能够提供增值税专用发票的劳务公司雇佣劳动力。

4.房地产开发成本的税收筹划

房地产开发具有周期长的特点，在这周期里如果将各个环节产生的工程项目成本以进行平均分摊，便可对增值额进行平均抵消，从而节省税收成本。因此一个房地产项目的税收筹划应该从项目立项就开始，对工程建设进行科学设计，合理选择施工建设方法。从目前来看，营改增的税收制度改革会给房地产开发带来开发成本的增加，要降低对房地产项目成本，关键还是要从工程材料供应商和施工企业的选择上入手，应尽可能选择能够开具增值税专用发票的材料供应商和施工企业，从而尽可能抵扣增值税进项税，降低税收成本。

三、总结

营改增全面实行，对房地产企业的影响是显而易见的。房地产企业要做的就是以这次税收改革为契机，加强企业内部控制制度建设，趁早做好房地产开发项目的纳税筹划，尽量避免由营改增制度改革带来的冲击，实现企业的更大发展。

参考文献：

[1]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究.[J].财会学习，2013（06）.

[2]王军，熊雪军.建筑业营改增影响分析及应对策略.[J].会计师，2014.

（作者单位：江西外语外贸职业学院）