王红梅 牛军利

摘 要：在房地产交易中，很多开发企业将商品房销售交由专门房地产经纪公司代理，双方因房屋销售代理发生的纠纷日益增多，很多甚至诉至法院。本文就房屋销售代理过程中的常见风险逐一作出分析和提示，并以销售代理合同文本设计为视角就防范法律风险作出探讨。

关键词：房屋销售代理；法律风险；防范措施；合同

一、法律关系分析

关于房屋销售代理合同的法律属性，主要存在委托合同与居间合同两种说法。《合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”，第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”

房屋销售代理合同中，房地产经纪公司利用自身房产销售、策划、推广等方面的专业优势，为开发企业提供全程的房产营销策划推广方案，提高房产项目的知名度与吸引力，为订立商品房买卖合同报告机会和提供中介服务，符合居间合同的特征。同时，销售代理合同中还有诸如由经纪公司协助办理银行按揭贷款、办理客户入住手续、负责客户售后服务工作等事项，而这些工作发生在开发企业与房屋买受人签订房屋买卖合同之后，显然这些工作超出了居间合同的范畴，具有委托合同的特征。因此，房屋代理销售合同中房地产经纪机构提供的通常是居间和委托代理的综合服务。……