张代文

【摘 要】众所周知，在房地产中，房屋的面积与价格之间有着重要的关系。然而，在实际的测量中，房屋的测量面积往往会与初始的规划面积之间存在某种程度的偏差，而因为这种偏差的存在又常常造成了各种矛盾与纠纷的出现。因此，有必要就房屋测绘面积与房屋规划面积之间的偏差进行研究，在了解其基本概念的前提下，了解偏差所带来的不良影响，并找出偏差的原因，提出相应的改进建议，以期促进房地产业的健康发展。

【关键词】测绘面积；规划面积；差异原因；措施

一、各类房屋面积基本概念

（一）房屋实测面积

实测面积指的是在房屋竣工并验收后，经过相关部门认证等对房屋的面积进行实地测量与计算得到的面积数，这一数据是购房者在进行房屋所有权证、他项权证、房款结算及物业费结算等的重要基础和依据。

（二）房屋使用面积

顾名思义，使用面积指的就是房屋内能够使用的净面积，其计算方式是由房屋内墙线的水平投影而得出的。其中，房屋内的墙、柱和保温层等结构面积不包括在其中。

（三）房屋建筑面积

这一概念指的是房屋外墙勒脚以上各层外围的水平投影面积，这一面积包括了地下室、阳台及室外楼梯等。而成套房屋的建筑面积既包括套内的建筑面积也包括外部的分摊面积，其中套内的建筑面积为墙体面积、套内使用面积与阳台建筑面积之和。

二、房屋测绘面积与规划面积产生差异的影响

对同一栋房屋，即使由不同机构进行测量，所测得的房屋测绘面积理论上还是应该与规划面积是一致的，即使是由于关注点和依据不同测出的房屋测绘面积与实际规划面积之间的差别也不应该太大。然而，实践中容易出现偏差而造成相关人员之间的矛盾与纠纷。一方面，当房屋规划面积高于房屋的测绘面积时，会影响到可售房屋的预期，开发方的收益必然受到一定的影响，他们会提出质疑，进而造成一些不必要的纠纷。另一方面，当房屋的原始规划面积小于实际的测绘面积时，超出的那部分房屋面积从法律上讲就是违规建筑，涉嫌违建，而且不受到法律保护，此外还很可能在预售许可和房产证的办理方面等受到很大的影响，同时还可能会在房屋销售过程中出现不必要的房屋面积而引发的购房纠纷。

三、房屋测绘面积与规划面积产生差异原因探析

（一）由数据采集与图纸变更所造成

图纸的变更是出现房屋规划面积与测绘面积差异的重要原因。毫无疑问，在施工中，房屋的规划的建造主要是根据施工图纸来完成的，在确认公用面积方面有时也缺少较为直观的感受与认识，最终使得图纸实际操作的不可用而需要不断变更。此外，由于房屋的设计比较多样、复杂，而且很大一部分数据是通过现场的人工测量来实现的，因此很可能会出现某些误差，从而也就造成了房屋规划面积与测绘面积之间的偏差。

（二）由技术原因造成

目前，房地产市场测绘单位之间的技术水平存在一定的差距，而且相关的法律法规也存在相互矛盾的情况，使得测绘单位对质量重视不足，不按规定完成测量任务。而且，有些测绘单位的测绘工具还比较落后，这就进一步造成了规划与测绘面积之间的差异。总之，由于技术水平一方面不能跟上现代化建筑的建设速度，另一方面，有些建筑甚至还缺乏必要地技术支持，这些也都是造成偏差出现的原因。

（三）由施工过程所造成

施工过程中会出现各种各样的情况，如不能按照图纸设计进行施工、施工人员责任心问题、施工中放样误差严重等都是造成房屋规划面积与测绘面积不一致的原因。

（四）由竣工后的使用空间变更造成

在实际的生活中，开发方为了进一步满足居民生活需要，他们常常会在建筑内设定一些公用空间，例如车库、地下室、消防室和仓库房等。一旦上述空间在设计或施工过程中发生变更，就是造成房屋分摊面积的缩小或扩大，进而造成测绘与规划面积的差异。

四、房屋测绘面积与规划面积产生差异消除或减小的措施探讨

（一）统一房屋面积的计算原则，消除初始差异

消除房屋测绘而积与规划面积间差异的最根本办法是房产与规划部门实施统一的房屋面积计算规则。因涉及到房屋权属的认定、开发商及房地产管理和登记机构的实际需求，所以房屋测绘面积必须要精确到各个户室。

（二）加强建造方面的协调沟通，化解纠纷

纠纷的出现无外乎两种情况，针对不同的情况不同对待，在进一步进行协调沟通。具体来说：（1）当规划面积大于测绘面积时，开发方的可销售面积会减少，因此难免会对这种情况提出异议，这时就要求房屋产权登记及管理机构等要求相关测绘机构工作人员向开发方耐心讲解相关测绘法、测绘规则等，让开发方释疑，相互理解，从而有效解决问题；（2）当规划而积小于测绘而积时，由规划部门所出具的规划许可证及规划核实认可书的法定依据，开发方需在认定的面积之内进行房屋的建设工作，而对超出的部分，则可以认定为违建建筑。

五、结语

综上所述，随着房地產行业的迅速发展以及人们购买力的不断增强，房地产行业逐步成为我国国民经济的支柱产业。由于房屋的价格主要由房屋的建筑面积所决定，因此人们对建筑面积较为重视。然而由于现实中的各种原因使得房屋最初的规划面积与最后的实测面积之间存在着某种程度的偏差，也使得房屋购买者与房产商之间容易出现矛盾与各种冲突。因此对房屋测绘面积与规划面积之间的偏差问题进行探讨，了解其存在的合理性与可能性，就能更好的了解其中的差异，减少购房中产生的纠纷，有利于促进房地产业的健康有序发展。

参考文献

[1] 顾军.房屋测绘面积与规划面积差异问题分析[J].中国房地产，2013（23）：44-45.

[2] 余金富.如何做好房产面积预算的几点建议[J].测绘技术装备，2014（01）：65-66+57.