吕天祥

摘 要：房屋渗漏容易导致相邻纠纷或者合同纠纷，进而诉诸于法院进入工程质量司法鉴定的程序。通过对作者在从事工程质量司法鉴定中接触的一起典型案例进行分析，简要说明工程质量司法鉴定在解决房屋渗漏纠纷案件中所起的作用。

关键词：渗漏；纠纷；工程质量；司法鉴定

据近年来国内房产系统对北京、上海、天津等13个城市的49000幢房屋的平屋面进行渗漏情况调查，共计屋面面积252万多平方米，调查结果渗漏率达70%。尤其是和居民生活息息相关的住宅楼和商铺，一旦因工程质量缺陷发生渗漏水，很容易导致楼上楼下的相邻关系纠纷或者业主和开发商之间的合同纠纷，进而诉诸于法院进入工程质量司法鉴定的程序。随着公民及社会组织的法律意识及维权意识的不断提高，人民法院依法受理的涉及建筑工程质量的案件（尤其是民事纠纷案件）呈上升趋势，与之相关联、相对应的建筑工程质量司法鉴定亦呈上升趋势。以下通过对作者在从事工程质量司法鉴定中接触的一起典型案例进行分析，简要说明工程质量司法鉴定在解决房屋渗漏纠纷案件中所起的作用。

1 案情摘要

原告向被告承租某楼盘店铺，租赁期限为2012年5月6日至2017年5月5日，原告入驻装修开始经营后发现有渗漏情况。2013年4月份暴雨期间，漏水严重，店铺被雨水浸泡，导致原告停止营业。开发商派原主体施工单位进行维修，店铺无法恢复经营。双方对该店铺的渗漏水原因有争议，经申请由法院委托进行鉴定。

2 现场勘查和资料调查情况

受鉴店铺分两层，一层建筑面积191m2，二层建筑面积252m2。

2.1 原告所提供的现场漏水照片、视频

根据原告提供的2013年4-5月份所拍摄的照片、视频，2013年4月份暴雨期间，店铺内漏水严重，一层地面积水2-3cm。漏水部位集中于店铺内一层西侧和南侧墙体，漏水点主要是在墙体与地坪交接处和墙体1.5米高位置，呈水平带状分布，并贯通整面墙体。

2013年5月份开发商派原主体施工单位拆除了店铺一层地面，开挖5条深1.2米，宽1米的深沟进行排水处理。但仍未解决漏水问题，下雨天还是会造成店铺内一层地面积水。

根据原告所提供的现场漏水照片，底板钢筋位于地板下的土层中，保护层厚度严重不足，并且未见底板防水层；底板钢筋未与南侧挡土墙形成有效连接。

2.2 现场勘查、调查情况

现场勘验原主体施工单位对店铺一层西侧和南侧墙体1.5m高度的水平漏水带进行维修状况：漏水带位于钢筋混凝土墙和加气混凝土砌块墙体之间；维修方案为凿开漏水带墙面，凿成U型槽，宽度约100mm，深度50mm；在漏水带内插入Φ50排水管，然后漏水带内刷涂防水涂料，最后抹灰找平。

2.3 开发商所提供的电子版竣工图纸

根据开发商提供电子版竣工图纸，该店铺相关设计情况如下：

（1）建筑施工图说明。

地下二层除食堂、超市配套用房防水等级为一级，其余部分防水等级为二级。地下二层顶板以上部分，防水等级为一级。

地下室防水设防采用抗渗钢筋砼和防水材料外防水设防，防水构造做法详见装修构造表及国标图集02J301。

（2）根据一层平面图和剖面图，该店铺一层底板面标高为-1.90m（黄海高程13.80m）；南面相邻店铺一层底板面标高为-0.30m，相邻高差为1.60m；西面相邻店铺一层底板面标高为-0.40m，相邻高差为1.50m。

（3）设计更改通知单（编号S-01），该店铺上部结构采用现浇钢筋混凝土框架体系，店铺内一层地梁顶面标高为-2.20m～-2.00m，一层底板板厚为120mm，配筋为C8-150双层双向拉通；该店铺与南面相邻店铺之间的挡土墙由位于37轴上的地梁WKL7（2A）加高而成，顶面标高为-0.35m，截面尺寸250mmx2250mm；与西面相邻店铺之间的挡土墙由位于M轴附近的地梁L5（2A）加高而成，顶面标高为-0.35m，截面尺寸250mm×1900mm。

2.4 工程勘察报告调阅情况

专业鉴定人员前往城市建设档案馆调阅《岩土工程勘察报告》，该店铺地下水情况如下：

（1）根据勘探点平面位置图（A1地块），该店铺区域位于勘探点zk44附近。

（2）根据勘探点主要数据一览表和工程地质剖面，勘探点zk44地下水稳定水位埋深1.40m（黄海高程13.39m）。该场地地势北低南高，地下稳定水位也是北低南高，埋深1.4～5.9m（黄海高程13.39～20.42m）。

（3）2.4.2地下水类型及动态变化规律：“地下水主要通过侧向地下径流补给，其次通过大气降水间接补给；通过侧向地下径流排泄。结合地区经验，该场地旱季地下水位可能再下降1.0m左右，雨季丰水期地下水可能上升1.5m，地下水年变幅在2.5m左右。”

3 分析说明

根据现场勘查情况及相关资料，店铺漏水原因分析意见如下：

（1）根据竣工图和工程勘察报告，该店铺一层底板面黄海高程为13.80m，地下水稳定水位黄海高程为13.39m，地下水埋深为0.49m。结合地区经验，地下水年变幅在2.5m左右，在雨季丰水期地下水位最高可能超过一层底板面2.0m；并且该场地地势北低南高，地下稳定水位也是北低南高，该店铺位于场地内地势最低的北侧，暴雨期间雨水通过地表渗透入地下后，将往地势较低的北侧汇集，该店铺所在区域的地下水位将上升更多。

（2）由于该店铺一层底板面比南面和西面相邻店铺的地坪低1.5m左右，并且在雨季丰水期地下水位超过一层底板面，所以该店铺地下部分应符合《GB50108-2008地下工程防水技术规范》3.1.3、3.1.4、4.1.24三条强制性规范要求。

根据建筑施工图说明，该店铺防水等级为一级，防水设防采用抗渗钢筋砼和防水材料外防水设防，符合规范要求。

根据原告所提供的现场漏水后开挖排水沟的照片，该店铺一层底板钢筋未与南侧挡土墙形成有效连接，底板钢筋位于地板下的土层中，保护层厚度严重不足，并且未见底板防水层。因此，该店铺底板和挡土墙的主体结构施工情况不符合设计图纸要求，防水材料外防水设防未设置或者存在质量缺陷。

4 办案体会

该案件疑难因素：（1）商品房渗漏是社会所关注的工程质量通病。（2）该店铺的建筑形式较为特殊，属于半地下室，设计规范中对半地下室工程的防水要求较为模糊。（3）经过多次修复后，该店铺仍存在渗漏现象，各方单位一直未找到准确的渗漏原因和确实可行的渗漏处理方案。

本次鉴定为法院确定各方在此次房屋租赁合同纠纷案件中的责任提供了技术参考。房屋渗漏原因的确定比较复杂，只有经过细致的勘查，充分的分析，找出渗漏的真正成因，才能依据相应的法律关系和规定来明确各方所应当承担的责任。

参考文献

[1] 唐红，赵琳，吴隽魁.平屋面渗漏与设计对策[J].建筑技术开发，2004， 31（07）：96-97.

[2] 地下工程防水技术规范（GB50108-2008）[S].