吴国斌

摘要：文章通过实例分析，指出房地产开发企业只有做好成本管理控制，才能有效降低风险，实现利润目标。

关键词：成本控制；房地产开发企业

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1674—3024（2016）05—33—02

前言

近年随着房地产销售的利润率的逐年降低，项目开发面临更大的风险。

应对风险，大型开发企业往往有较大的周旋余地，有较多降低成本的手段。比如通过建立规模采购压缩采购成本、通过收购合作经营缩短开发时间、通过多元化经营实现风险分摊，甚至通过各种金融手段，以融资、集资、保险等方式降低资金成本。相对的，更多中小企业由于缺乏上述的手段和工具，往往只能通过价格战挤占竞争对手的生存空间，扩大自身市场占有率而求发展。正是以上原因，成本管理变得越来越重要。

成本管理从时间上可以划分为：策划阶段的成本管理；施工前阶段的成本管理；施工阶段的成本管理；使用阶段的成本管理。

1策划阶段的成本管理

因为房地产项目开发周期长、不可遇见因素众多，评价项目的可行性，主要看项目在理论上是否有足够的利润率，足够的利润率表示足够的抗风险能力。策划阶段的成本管理主要指“成本人员根据已有的方案或总体规划，通过编制全面、客观的成本估算并进行经济性分析及提供反馈意见。”

全面、客观的成本估算，在项目决策阶段就预估项目的一系列潜在风险，可以有效地对项目进行风险控制。但目前不少开发企业这方面存在不足——主要表现为成本估算粗疏和漏项，更有部分开发企业在无任何的成本估算的情况项目就匆匆上马。在市场环境相对不景气的现在，以上的不足为后期的成本管理带来了莫大的难度。

案例：“文昌东环世纪豪园项目”

该项目位于海南文昌县，为两企业合作开发项目。其中一企业负责土地提供（含一切的土地费用），另一企业负责土地以外的所有支出（前期、施工、销售等一切费用），项目税金、利润按35%（土地提供方）、65%（开发方）比例分摊。

合作开发合同于2012年签订，2013年初，开发企业根据合同规定，支付3000万作为开发保证金，开发保证金在销售金额中扣除。2015年初，项目进入总体规划阶段，成本管理人员开始介入。

该案例在成本管理存在的诸多的不足。

（1）开发方原来主要从事药品销售，对房地产成本管理并不熟悉。开发方在签订合作协议前，并未聘用成本管理人员，因而亦未进行可行性分析。而根据当时开发方手头的数据及资料（当时的土地面积、批复的土地容积率及策划初定的产品特性），初步可行性分析是具备条件的。在未自行编制初步投资估算，又未审核土地方提供的投资估算（事后，开发方的成本人员复查了当时土地方提供的成本分析，发现错项、漏项较多，有故意大幅度忽略开发方实际成本、骗取合作的嫌疑），开发方遂与土地提供方签订了合作协议实为不妥。

（2）对开发方而言，过早支付了作为开发保证金的3000万，而又过晚开展总体规划（2015年中），损失的时间造成开发保证金利息的损失是巨大的。

（3）项目进入总体规划阶段，成本人员编制投资估算后，发现规划存在一系列问题，项目预期总体利润率为一7%，对修改总体规划，成本人员提出了一系列建议：

开发方对原总体规划进行修改，修改后项目预期利润率调整为4%。由于市场环境发生了重大变化，像过往一样继续愿景房价持续上涨并不现实，4%利润率不足抵抗开发潜在风险，项目再一次被搁置。在这案例中，开发方损失资金超过3700万（其中开发保证金及其利息超过3500万）。

可见，项目最初阶段的成本管理却极大的影响着项目最终的利润率。随着市场环境的转变以及项目开发的利润率的走低，市场对开发企业对项目的选址、方案等提出了更高的要求。

2施工前阶段的成本管理

施工前阶段的成本管理，主要内容及意义：

（1）供应商网络的建立

建立供应商网络的最终目的是最大限度节省企业间的沟通成本，使节省的沟通成本直接或间接转化为项目利润。比如更有竞争力的价格、付款条件或更短的工期等。

健全的供应商网络里面各方面的供应商不应该是唯一的、不变的。

一定数量可互相替代的供应商，能为甲方带来更大的选择余地与议价空间。在与供应商建立长期合作关系的同时通过打分制、淘汰制及适度的竞争，对网络里的供应商进行汰弱留强。

（2）供应商的选择

供应商主要通过项目考察、招标、议价等方式，在经济性及技术性上综合选择。

近一年人工费、材料费上涨势头已经得到遏制，而部分材料（钢材、不锈钢、铜、汽油、柴油）更是连续2年出现大幅下跌。这种环境下，开发企业议价能力逐渐增强，因此企业应抓住目前的优势，通过认真的市场调查和成本测算，通过与供应商进行谈判达到降低成本、提升利润率的目的。

（3）工期、质量目标的确定；

对工期目标，开发企业应通过仔细的成本核算，确定最佳工期，并在实际施工中努力实现。

对质量目标，由于成本与质量的曲线较难确定，过往行之有效的做法似乎是以目前行业内的平均质量为基础，根据项目特性及企业自身情况制定质量目标。

在经济下行和行业调整的大环境下，开发企业应对高端产品质量目标有新的认识。就是高端产品的消费在较大程度上取代了过往的高端产品投资行为，这导致消费者必然对高端产品提出更高的质量要求。

（4）施工图审查；

施工图质量的优劣，直接影响到施工阶段与使用阶段的成本管理，而由于市场上设计公司水平的参差，开发企业对施工图审核成为开发企业控制成本的一种手段。

施工图审查主要是对施工图的经济性及完整性进行审查。

施工图经济性包含两方面——施工阶段的经济性及使用阶段的经济性。

施工阶段的经济性：就是通过审查现有施工图，寻找图纸上可优化的部位，进行优化设计达到减少建筑成本和节省工期的目的。近年建筑市场出现了许多新型建材，这些新型建材大多打着绿色、节能、节省成本等口号。开发企业根据自身项目情况，仔细鉴别、选择现有建材替代品，是实现建筑成本节约的一个很好的途径。

案例：“翠屏瀚宇贵都二期”

该项目位于广州市区，地下部分建筑为人防地下室2层，地下室总建筑面积约4500m2。根据人防设计的要求，人防地下室楼板厚度350mm，为现浇钢筋混凝土楼板。

开发企业技术部门在认真审核了图纸后，提出地下室楼板浇筑前填充泡沫薄壁方箱的替代方案。通过项目成本核算与结算比较后，开发企业确认，仅该项建筑成本即节省超过十万元。另由于采用填充泡沫薄壁方箱，减轻了建筑自重，实现了钢材节约。

使用阶段的经济性：通常反映在年度维修成本指标上“年度维修成本/建筑面积”上。由于不同的设计方案、不同的建筑材料必然会造成后期使用成本上千差万别。开发企业可通过过往经验的总结并结合自身企业情况在国家规范基础上建立企业的自身标准，通过严格执行企业标准实现后期使用成本的可控。

施工图完整性，主要指项目图纸是否齐全。不完整的施工图，除了会影响项目既定工期，同时亦为项目带来潜在的成本风险，造成成本增加。

案例：“某在建药厂”

项目位于中山火炬开发区，由于甲方图纸管理制度混乱，同时施工图审查做得很不到位，存在大量边设计边施工情况，在主体建筑完成的情况下发现厂区未配置污水处理系统。因为场地紧凑，地上式或半地下室式污水池会造成已建消防车道被占用，只能建为地下水池，而又由于污水池边缘距已建6层工业厂房仅6m，必须进行基坑支护，最终开发企业支付超过180万元为基坑支护方案埋单，且工期延误超过半年。

3施工阶段的成本管理

虽然施工阶段，开发企业投入的资金巨大，但成本管理的效果的显著性却明显低于前两阶段，但施工阶段的成本管理是项目根据合同约定顺利完成的必不可少的保证。

施工阶段的成本管理工作主要有变更、签证计价、工程款的审核、投资估算比较。

在施工阶段，由于工期、质量、计价规则等一系列变化因素已经在合同中有了详细约定。因此成本管理工作的主要目的就变成了与工程部门协作配合，通过及时的价格审批及工程款支付，规避合同中的停工风险，保证工程按工期、按质量的完成。

同时，通过比较既有的投资估算中各子目投资估算额与实际金额上的出入，寻找企业成本管理的优势与不足，做好项目评价工作，实现信息的总结与积累。

4结语

随着市场大环境的转变，企业盈利能力将受到很大考验。但这也意味机遇，能通过考验也往往意味着企业的壮大。做好成本管理工作，或许是一众中小企业通过考验的唯一出路。