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中等城市综合体建设与发展探究

2016-05-14黄良正

价值工程 2016年6期
关键词:综合体格局发展

黄良正

摘要: 随着国内城市化进程的不断加速和房地产市场的持续升温,“城市综合体”这一原本新鲜的名词逐渐成为建筑界的热门话题。这些近年来常州突然涌现的商业项目,都有一个共同的身份:城市综合体。都有相似的特征:体量庞大、商业业态完善、影响范围较广、有极强的聚合能力。这一连串的名字,也勾勒出常州城市综合体之战烽烟四起的图景。但商业综合体的开发中也存在一些问题:如与城市整体发展规划、布局不够合理;商业综合体开发前期的筹备不足;同业竞争过于激烈等问题。由此,课题组提出了“常州市城市综合体建设的调查与研究”这个课题进行研究,试从城市规划的角度,就城市综合体的概念、内涵、特征、类型、发展概况及前景、整体规划布局及功能组合等几个基本问题进行解析,并阐述相关的见解。

Abstract: With the acceleration of urbanization and the continuous warming of real estate market, the original fresh term "urban context" has gradually become the hot topic of architecture. In recent years, there are many commercial projects have suddenly emerged, all of them have a common identity: urban context. They have similar features: large body, perfect business state, wider influence range, strong ability of aggregation. They also draw the outline of the competition of city complex in Changzhou. But there are some problems in the development of the commercial complex, suchas the overall urban development planning and layout is unreasonable, the prophase preparation of the commercial complex development is deficient, the competition is too fierce and so on. As a result, the research group puts forward the subject of "Investigation and Study of Urban Complex Construction in Changzhou", tries to analyze the concept, connotation, characteristics, types, development situation and prospects, the overall layout and function combination of urban complex from the perspective of urban planning and expound the relevant insights.

关键词: 综合体;中等城市;格局;发展

Key words: complex;medium-sized cities;pattern;development

中图分类号:TU984.1 文献标识码:A 文章编号:1006-4311(2016)06-0073-03

1 研究背景

近年来由于宏观调控持续剑指住宅市场,打压政策的紧箍咒逼迫众多房地产开发商纷纷移师商业地产市场,而城市综合体开发不仅成为房企有效规避调控政策的投资洼地,更是各地各地政府实现GDP目标和城市化版图的重要载体。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和,资产型、经营型商业地产,特别是城市综合体项目将成为一个新的刺激消费的经济增长点。成为一个新的经济增长点,同时也成为中国新型城镇化的主力引擎和城市名片。

但是,由于城市综合体的开发与当地经济发展和城市规划息息相关,涉及方方面面的问题,开发起来复杂而艰难,加之目前尚未建立一套完善的技术规范和制度体系进行监督和引导,致使城市综合体的开发难免有一定的盲目性,而且有的政府和开发商对于城市综合体的概念还比较模糊,在开发观念上存在误区。

2 中等城市商业综合体市场发展的现状

作为商业地产炙手可热的“香饽饽”,城市综合体广受地方政府和地产大鳄共同追捧。城市综合体的盲目开发带来成熟地段商业项目扎堆与新兴区域商业项目开业门可罗雀、招商运营雪上加霜。据统计,2013年全国新开业含试营业的城市综合体项目达到276个,建筑面积超过2000万平方米,预计未来三年内还有超过5000万平方米的供应量,保守估计到2025年全国购物中心总数将超过10000家。

从市场现状来看,一、二线城市核心地段商业基本全部自持,一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段则租售并存,三、四线城市商业的散卖比例超过70%以上。

目前,“北上广深”等一线城市已建立了许多大型商业综合体,形成了自身的商业竞争优势。但在全国众多的中等城市如何构建自己的商业综合体,尚无可参照的经验。有的中等城市的商业综合体存在规划超前的问题,项目规划单纯的追求高大上,追求建设速度,与当地的城市结构、居民消费水平格格不入,所以自建成起就濒临亏损的境地,既浪费城市空间,又过度消耗当地资源,最终只能是关门倒闭。

3 常州城市综合体建设与发展概述

3.1 研究对象界定

根据国内外一般经验,结合常州实际情况,将所研究的城市综合体分为大(70hm2)、中(30-70hm2)、小(30hm2及以下)3种规模类型。根据各组成功能的建筑面积比,将综合体分为两大类,一是复合型综合体,兼具3种或以上功能,各功能比例均在50%以下;二是特色主导型综合体,即以某一项功能占比超过50%且低于80%。

3.2 现有体量统计

截至2015年5月底调查统计,常州在建和已经建成的城市综合体项目已经达40个,而且30万平方米以上建筑规模的城市综合体数量达到21个,30万平方米以下的有19个,常州目前可以预见到的城市综合体开发量接近千万平方米。

3.3 发展及建设概况

课题组按照上述说明标准梳理统计了常州市已建成以及在建、拟建的综合体项目,进而探讨其发展规律。到2015年5月,已投入使用的城市综合体有26项,在建、拟建的有14项,进入了城市综合体快速发展的阶段。在未来两三年内,随着大批综合体项目的竣工开业,其将极大地改变城市的商业以及城市空间的格局。同时,越来越多的综合体项目更加关注自身品质的提升,在规模和功能上朝着大型化、多样化和复合化的方向发展。随着常州城市综合体的日益成熟,其也必然能够在更长的时间内为加快现代服务业发展、增强城市发展动力、提升城市国际化水平等产生推进作用。

4 常州市城市综合体现行的格局与特征分析

4.1 格局分析

①一条主线。以东西向延陵路、南北向和平路和晋陵路为轴线的市级商圈,商业氛围浓厚。

②两大对垒。常州的城市体形成了城北及城南的两大阵营对垒。主城区范围内主要沿着“城市中轴线”纵向分布,而城东恐龙园及钟楼新城区域都是较为集中的区域。在市区范围来看,当前城市综合体的分布与城市开发热点基本一致,武进区、新北区以及地铁1号线带动下的城市中轴线,还有未来的钟楼新城域、北部新城也是住宅开发、城市建设的热点区域。

③五个分区。城南:综合体项目最集中,在建、待建的有红星国际广场、中润武进商业广场等,它们基本分布在一条主轴线上,即沿武宜路两侧附近。

城北:随着北部新城的建设,万达广场的建成及月星家具广场的建成,而成为今后两年商业项目的热点区域;

市中心沿线:依托已然成型的CBD、金融街地位,继续保持其核心商圈优势,在建的典型综合体项目有:莱蒙都会、新城吾悦国际等;

城东:以华润万象城、华海城市广场等项目为代表;

城西:传统商业较完善,新型综合体商业却反应相对滞后,钟楼新城的建设将一定程度上带动城西向新兴商业开发模式转变。

4.2 发展规律与特征

①同质化竞争日趋严重。随着城市框架拉大,2010年以来,莱蒙商业街、吾悦国际广场、武进购物中心、茂业泰富城、新北万达、丰臣国际、邹区泰富时代广场、武进吾悦广场、武进万达等“体验式商业”矗立于中、南、西、北。目前,10万平米以上的综合体已达4家。但是常州的商业总量虽大大增加,但个性仍然不足。快时尚、量贩超市、传统百货的组合是目前常州市场的主流,消费者从新北到市区再到武进,在各个商业综合体中见到的品牌组合几乎“千篇一律”。目前,某些商业综合体业绩不佳、掉铺率增高的问题,恰恰是业态组合及品牌高度重合结出的果。

②项目选址的符合要求。城市综合体的开发对项目选址的要求非常高,从常州市的成功实践的综合体来看,几乎所有的城市综合体都建在地段优越、交通畅达、商圈繁荣的地方。首先,城市综合体一般选址于城市中心、交通枢纽地段或城郊大型居住区,区域内要有足够的消费人群;其次,城市综合体要求周边交通便利,保证综合体与城市保持快捷的联系。因此,常州城市综合体的选址至关重要,需要综合考虑地段、交通、商圈等因素,而从所调查的情况来看,常州80%以上城市综合体的建设都符合上述选址的特征与规律。

③规模趋势日益扩大。根据相关调查统计,常州现有综合体在五个城区呈现大中小规模分布,但随着投资和开发力度的加大,拟建城市综合体逐渐呈现出规模大型化的趋势。其中城东的雨润国际广场更是要以近120hm2的体量打造江苏省之最,综合体的大型化趋势显现;武进区的常州红星国际广场,更是带动整个武进建材装饰市场的发展。

④主题类商业综合体项目发展迅速。常州是一个新兴旅游城市,多数新建旅游项目在近些年发展较快,这也引领了商业综合体的开发与建设,如恐龙园板块、淹城板块、清风公园板块的综合体的建设都是在旅游项目的基础上发展起来的。随着常州城市城镇化进程的发展,在新建的城市综合体中,商业比重明显增加,商业地产的特征凸显。如恐龙园板块迪诺水镇和月星环球港的旅游观光主题项目,超高层的常州现代传媒中心、润华环球中心以办公为主导,成为城市地标建筑和实力象征;启星世纪广场打造的低碳主题新能源交易展示中心等都是主题类商业综合体项目发展的代表。

⑤以交通牵引为主。常州城市规划交通便利,快速公交网络的规划和建设,不仅改善更多市民的出行状况,而且打造成为中国第一座公共交通系统以快速公交为主导的公交都市。这有利于其运行效率的提高,也是大量人流物流聚集的必然要求,所以沿线衍生发展的综合体极大的方便了市民购物、休闲、聚集的要求。随着常州市轨道交通一号线的开工建设,未来五到十年内,必然出现将地铁纳入综合体内部的交通枢纽型综合体。

4.3 常州城市综合体建设存在的问题分析

①城市综合体是否能与城市整体发展规划、布局相适应。江苏常州市新北区的“新北万达”,从选址、开发到营运都是一个成功的城市综合体案例,项目商业体面积超30万平方米。周边有数个大型小区,地处南北交通大动脉——通江路,与城市整体规划相协调,最大程度的辐射周边居民及流动人口,在选址位置上做到科学合理的,但是处于相同地段的“常发广场”,在规划布局上靠近常州行政中心,周围小区较少,导致该处消费的人群单一,所以在运用上远远没有达到预期。

②城市综合体开发前期筹备工作准备不足。城市商业综合体的开发规模大、投资大,涉及交通、金融、服务等多方面的关系的协调,以及商业体本身的市场定位、招商、经营管理,都是一项庞大的系统工程,任何一个环节准备不周就会影响全局,造成巨大经济损失。由于前期准备不足,常州城市综合体项目多采取全部或大部分产权分割出售模式,重销售,轻经营,沿用“开发—销售—套现”的住宅开发模式,拆零出售,回笼资金,对长期运营管理考虑不足,导致后期招商经营问题频出。

③同业竞争过于激烈。许多中等城市在商业综合体的开发中,希望以此带动当地经济发展,活跃市场,但一个城市的容量是有限的,尤其对于常州这样的城市来说,由于人口、经济、资源的限制,不能一味的求大求全,规划、设计超前,结果往往并不好。以“常发广场”项目为例,地处新北区核心地带,与“新北万达”同属一个区域板块,布局较为密集,均为商务、商业类综合体,整体体量较大,业态分布类似,同质化现象突出,未来这些综合体集中投入运营,区域竞争激烈,影响协同效应。

④受行政因素的干扰。城市综合体在空间布局上一般处于城市核心地段,属于一座城市的标志性建筑物,是城市名片。正因为如此,一些城市综合体往往成为地方政府的形象工程,在规划建设上过多的受政府干预。比如,有的地方没有旅游资源,政府却一定要盖五星级宾馆;有的地方适合做商业街,而政府却规划做成大型购物中心。类似这样不考虑当地区域特点、市场容量和消费水平的行政干扰,必然导致开发商在进行城市综合体建设时背离一部分市场需要,在日后的运营中出现问题。

5 常州市城市综合体发展建议

5.1 科学规划是前提

区别于第一代沿街商铺,第二代步行街,第三代街区购物中心和第四代室内步行街购物中心,“嗅、味、触、视、听”的五觉商业将是决定一个现代综合体项目、也是最能吸引消费者到达的DNA。常州城市综合体在规划建设初期就应该对综合体的功能定位进行科学的设计和规划,根据消费需求的变化情况及时转变发展思路,推出更多有新意、更符合消费需求的城市综合体营业项目,以体现出每一个综合体的独特价值。

5.2 打造场景式消费,促进功能集成

作为一个三线城市,打造城市级的综合体既要全业态又要差异化,这才能吸引到市民反复消费。场景式消费、功能集成,就是一个很好的尝试。

在进入中产消费的2016年,锁定个性化的细分人群,突破单间商铺的空间藩篱,打造主题化的场景,在场景下激发消费,这种模式必然将成为业内大规模流行的吸客和店铺营造手法。

场景消费模式将不再局限于一线城市,大量二、三线城市也将享受到场景特色的红利。在场景式革命的推动下,中国广大内陆城市的商业消费将迎来更加绚烂的生活方式进化。常州市应该在综合体项目上着力打造场景式消费环境,运用场景思维优化城市空间结构,为消费者带来全新的购物体验。

5.3 创新求变,增强城市综合体的城市开放性

商业布局、愉悦体验、人文关怀将成为三线城市商业新的出路和大势。创新才是商业的永恒,唯有不断的突破与自我否定、自我创新,才能脱颖而出。

在同质化竞争日趋白热化的今天,常州城市综合体应该创新求变,推出差异化服务。奇妙的虚拟试衣、气幕投影、WII体感游戏,种种体验化智能设备让消费者在逛游的同时,体会到更多的趣味性,增强乐趣和记忆;方便消费者的在线查询系统、餐厅排位系统,反向寻车、电子导视屏、智能手机等线上线下互通,种种O2O科技提供比往日更为便捷,更符合现代消费者行为习惯的信息通路。

5.4 运用互联网思维开启城市综合体大数据时代

运营互联网化和数据化是2014年城市综合体的主要发展方向,商业未来趋势是走向电子化,实体经济与互联网经济将基于大数据、云计算等技术实现融合互补,大数据对在城市综合体开发运营系统设计的作用显得尤为重要。如何利用互联网思维包括用户思维、极致思维、迭代思维、社会化思维、大数据思维、平台思维以及跨界思维是未来城市综合体开发运营致胜的葵花宝典。常州市应在的城市综合体建设上跟上时代潮流,积极开拓“互联网+”城市综合体,为同质化的综合体市场创造新的发展契机。

5.5 发挥生态景观特色,增强城市综合体的可持续性

为了突出常州市城市综合体的特色,常州城市综合体的内部生态景观、外部生态景观、分区建筑群、单体建筑形态都按照常州当地的江南水乡景观特点和文化布局进行规划设计,充分体现时间与空间、古今文化的结合,将其打造成常州新地标。一般来说,建设城市综合体非常消耗资源,而且还占用巨大的城市空间,因此在其空间布局、体量设计以及施工建设上,都应该以人为本,充分体现可持续发展理念,充分利用自然环境和自然资源减少能耗,建设“绿色、低碳、生态、环保”的可持续发展的城市综合体。

6 总结

课题组认为,江苏常州的城市综合体建设整体上仍处于健康运行的态势,对城市整体规划发展,城市的空间结构调整起到了积极的推进作用,在全国中等城市综合体项目中,其建设格局和发展规律可供其他城市参考。商业地产蓬勃发展十数年来,无数鲜活的案例表明,前期缺乏科学定位,中期以回笼为目的,后期缺乏系统运营体系的商业项目都无法获得成功。这就对开发商、运营商的实力和经验提出了更高的要求。地产商应及时适应市场的发展与政策的调整,积极调整投资与开发策略,使得综合体的建设与发展进入良性循环的轨道。开发商应根据各自的实际情况,城市现状,消费能力以及城市发展趋势来因地制宜,更要在各种商业业态经营模式上有更多的研发和创新。

参考文献:

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