李励 张爽 吕振兴

【摘 要】本文通过对房价主要影响因素间的因果关系进行系统动力学分析，力图通过科学的方法探求商品房价格的形成机制。房地产商品的价格大体会受到这样几方面因素的影响：自然因素、经济因素、社会因素、政策因素与国际因素等。由于研究水平所限，我们只能从这众多的影响因素中选取一些关键因素，通过系统动力学的方法建立模型，分析其对房价的影响。

【关键词】房价；房屋供给量；系统动力学

一、前言

系统动力学（System Dynamics，SD）是建立在系统论、自动控制理论和信息论基础上的，它依靠系统理论来分析系统的结构和层次，依靠自动控制理论中的反馈原理对系统进行调节，依靠信息论中信息传递原理来描述系统，并采用计算机对系统动态行为进行模拟。它最适合于分析和研究复杂的社会经济系统。

某个区域内房价的水平往往会影响到经济的发展水平、居民的生活水平甚至是社会的稳定水平，因此对于这样一个影响到国家长治久安与社会和谐稳定且关乎百姓切身利益的特殊商品的价格波动情况，的确非常有研究的必要与价值。首先根据市场供求均衡理论，一种商品的均衡价格是指该种商品的市场需求量和市场供给量相等时的价格。当然在均衡价格水平下相等的需求与供给量便是均衡数量。由于实际中供给方程与需求方程的具体形式难以确定，加之房价同样会受到许多非理性因素（例如房地产投机行为）的影响，因此利用市场供求均衡原理确定的房地产价格只是其理论价格，不过毋庸置疑的是房屋的需求量与供给量绝对是影响房地产价格的关键因素。

二、文献综述

国外对房地产市场的研究起步较早，例如在商品房价格的形成机制方面，马克思认为一般商品的价格是由其价值决定的，商品的价值是由补偿生产资料的不变成本C和补偿购买活劳动的V及劳动者创造的剩余价值M三部分组成。而在房价与土地价格的关系方面，Balchin和Kieve两位学者提出房地产商品的价格与土地的价格应该是相互促进的[1]，简单来说就是，土地供应者如果选择减少土地的供应，那么这势必会推升土地价格的上涨，开发商为了稳定其获利水平，只能选择提升房地产价格。此外日本学者野口悠纪雄通过对日本房价与地价关系的理论与实证研究提出，土地价格的上涨必然会对房地产商品的价格造成一定影响。他将美日两个国家的房地产市场进行比较后发现，日本正是因为其土地供应不足抬高了日本的土地价格，进而推动了房价的上涨，并为日后出现的经济泡沫埋下了隐患。而在房地产价格与收入的关系方面，Bartik进行的相关实证研究表明人口数量的增加以及就业的增长会直接导致商品房价格的上涨[2]。在房价与政府宏观经济调控方面，Jhon M-Quigley通过对亚洲房地产市场失衡与金融危机间关系的研究，发现了政府的宏观经济调控对房地产市场健康稳定发展的重要意义[3]。此外，Bradley T-Ewing和Jane E-Payne两位学者通过构建VAR模型研究了货币政策、实际产出、通货膨胀与市场风险等宏观经济因素对房地产市场的影响[4]。而国内，在房价与土地价格关系方面，陈红以1999年到2003的土地价格指数和商品房价格指数为样本，利用Eviews对两者间的相关关系进行了检验，结果表明房地产价格与土地价格的相互影响是非常明确的。孔昱通过研究土地供应结构、供应方式以及供应数量三个因素对土地价格的影响，、揭示了我国房地产商品价格与土地价格间的关系。许多学者的实证研究都表明：土地政策的确会推动土地价格的上升，但土地政策究竟能否通过土地价格来进一步影响房地产商品价格尚没有明确结论。在商品房价格与人民币汇率方面有学者的研究表明，人民币在一定程度上的升值的确会推动房价的上涨。除此之外，吴公裸与龙奋杰通过对城镇居民的人均可支配收入和城镇居住价格进行的定量研究，发现了房地产商品价格的确与城镇人均可支配收入间存在着一种长期均衡的关系。

三、系统动力学建模

房价的上涨，毋庸置疑始终是中国老百姓所关注的热点问题，要想正确的认识并揭示事件发生的原因及未来走向，就必须选择采用系统的分析方法综合的对问题进行分析，将相关事件及影响因素、它们间的相互作用与联系等作为一个系统研究其演化过程、结构特点和行为模式，以揭示其规律性，为制定下一步的政策和策略，为采取房价的调整、干预和控制等措施奠定基础，我们因此得出房地产价格影响因素及因果关系图，如图1所示。

四、结论

通过绘制因果关系图，可有助于人们加深对问题的认识，能够帮助人们从微观（局部和片段）出发来认识系统整体。当绘制房地产价格形成机制的因果关系图时，我们先以房价为中心，分别思考哪些因素影响了房价，又有哪些因素会受到房价的影响。例如，我们可以先假设在其他因素都不变的前提下，确定商品房价格升高发生的直接原因及产生的直接后果，方法是先思考房价升高可能产生的结果，比如会促使地方政府的财政收入增加，房地产开发商的获利水平提高，销售量减小等；再将商品房价格升高作为结果寻找产生的原因，其原因是开发成本提高，人们对房地产的需求量增加等。同理，我们再以开发成本这个要素为中心进行分析，可以看到土地出让价格的提高，人工费用的上升，原材料及设备的价格上涨，对环境与节能要求的提高等都会致使房地产开发商的开发成本增加，进而导致房地产商品的价格上涨。再以人工成本要素为中心进行分析可以看到，人工成本的升高可以使人们的收入增加，收入水平的提高又使得人们对房地产商品的需求量增加，而需求量的增加则会推动房价进一步上涨。

【参考文献】

[1]贾仁安，丁荣华.系统动力学[M].高等教育出版社.北京.2002.

[2]高鸿业，西方经济学（微观部分）[M].中国人民大学出版社.2007.

[3]高鸿业，西方经济学（宏观部分）[M].中国人民大学出版社.2007.

[4]牛凤瑞，李景国.中国房地产发展报告，社会科学文献出版社，2009.