李慧

“去库存”效果为何难遂人愿？实际上，目前房地产高库存真正原因在于房地产开发供给侧结构失衡，出现了严重的供给大于消费需求的现象，也就是说，我国房地产市场“去库存”陷入“边去边增”的怪圈。

当下的中国楼市，可谓冰火两重天。

今年伊始，一二线城市房价便呈大涨势头。全国两会期间，住建部、国土部、央行、财政部领导、北京市长、上海市长、深圳市长……一连串的官员被问到“一线城市”的房价，焦点聚集在一个“涨”字上。从这些官员的回应中，我们可以看出政府对一线城市房价快速上涨的管控趋势。

一季度，房地产行业总体平稳上行，超过六成房企购置土地面积增加，商品房销售面积和销售价格继续上涨，近六成房企对行业总体形势表示乐观，计划购置土地增加和持平的企业比例为97.8%。

与此同时，一直在去库存水深火热中的三四线城市，却依旧没挣扎出“寒冬”。

情何以堪？一面是涨不停还抢不到，一面是跌不休却卖不动。

“稳房价”、“去库存”、“因城施策”、“分类调控”……2016年一季度便热闹非常的楼市，也许已经说明这注定是不平静的一年。

“去虚火”VS“去库存”

央企房地产公司从业人员张猛，时常在“冰与火”之间转换。负责销售的他在一线和三线城市之间奔波。虽然对自己的项目非常自信，但三线城市的库存积压，还是让他纵然使出浑身解数，也难以改变销售不畅的现实。

“业务员跑街、洗楼，天天给客户打电话”，得到的基本上不是拒绝就是责骂。即便当地已经出台了购房补贴等政策，但卖出去的房子仍然不多。“这在大多数的三四线城市，已经见怪不怪了。”

在叹息的同时说到总部深圳，却让他精神一振。相形之下，深圳的忙碌和热火朝天，让他的感觉就是吃冰块和吃火锅的区别。“房子好像永远不够卖”，你不用挖空心思找卖点、想策略，客户便蜂拥而来。

有数据证实北京等一线城市交易的火爆。根据伟业我爱我家市场研究院统计，2015年北京全市住宅新房网签量（不含保障房）为102581套，比2014年同期大幅上涨36.7%。价格方面，北京全市新建商品住宅（不含保障房）成交均价为27162元/平方米，比2014年同期上涨9.9%。

业内人士表示，虽然北京楼市在2015年就开始了量价齐升，但2016年更多楼市刺激政策有望出台，北京这样不愁买家的一线城市，房产交易有望进一步升温。领跑全国楼市的深圳、上海同比涨幅超过25%，房价下跌城市主要集中在经济增长相对较低的东北地区和西部地区，包括大连、西宁、银川等，同比跌幅均超过1个百分点，显而易见，全国楼市分化现象仍在持续。

“目前三线城市去库存面临的最大难题是需求不足，”有业内人士表示，由于人口持续流向外地，导致当地缺乏应有的产业基础和配套设施，也难有消化大批商品房库存的能力。

事实上，分地施策的调控楼市思路早已有了铺垫。在今年的政府工作报告中，李克强总理就提出要因城施策化解房地产库存，即对房价持续“发烧”的重点城市加强限购措施，同时帮助三四线城市疏解库存压力。

而在不久前颁布的房地产交易契税新政中，也明确北上广深这四个一线城市不执行第二条政策，当前中央已将去库存的重点锁定在三四线城市。

“政策强心剂”VS“边去边增怪圈”

在张猛看来，“2月中央财税政策、货币政策‘双管齐下，连续从首付比例、利率、契税、营业税等多方面针对楼市尤其是二三线城市的楼市出台多项利好政策，有效地刺激了楼市需求，提振了市场信心。”

2016年伊始，多地打响房地产“去库存”攻坚战，推出了包括购房降税、购房补贴、公积金贷款、降低购房首付比例等措施在内的去库存一揽子政策，并把提高住房保障货币化安置比例当做去库存有力支撑。一些地方政府甚至对购房给予重奖、鼓励农民进城购房，在政策使用方面可谓到了无所不用其极的地步。

但综合多方面整体效果分析，对于庞大的体量，“去库存”仍显收效甚微。据《证券时报》今年1月11日的报道来看，截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米，如果算上在建未售面积和待开工面积，房地产库存就更高了。

“去库存”效果为何难遂人愿？实际上，目前房地产高库存真正原因在于房地产开发供给侧结构失衡，出现了严重的供给大于消费需求的现象，也就是说，我国房地产市场“去库存”陷入“边去边增”的怪圈。

在不少业内人士看来，要更好地调控房地产市场，还需要更具针对性的调控措施。事实上，由于前段时期出台的多项财税及货币政策针对面过于宽泛，已经有专家表示，这些政策最终对三线城市房地产市场的实际促进作用可能小于预期，而且可能反倒是影响了购房者心态，导致大量购房性需求集中释放，间接带动了更多热点城市的房价加速上扬。

一方面是轰轰烈烈的房地产“去库存”，另一方面是经济增长驱动下的房地产开发依然盲目大拆大建，也就是说房地产的“库存增量”依旧或者更高，而政府一年多来推行的去库存政策，实际都没有超出刺激消费需求侧范围，所以一段时间内，房地产市场“去库存”的效果收效甚微也是在情理之中。

显然，仅仅寄希望靠刺激消费来解决“去库存”问题，无疑只能是治标不治本之举。

因此，当前房地产市场要想真正“去库存”，既要在刺激消费上用力，更要在供给侧使劲，既要出台政策刺激“既有库存量”的消费消化，又要在一定程度上科学合理地促成“库存增量”的相对减少。

全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在3月3日政协开幕式结束后接受记者采访时表示，目前，在国内的三四线城市，楼市去库存的根本还是要推进城镇化，引导农村居民先租后买。他举例称，可以暂时由政府某个基金将房子买下，再租给农民使用，解决房子空置问题。而在大城市，如北京、上海房地产库存不足，应增加库存并加快建设，才能稳定房价。

热闹是短暂的，考验却是长期的，房地产新格局的建立和成长也并非朝夕可蹴。新形势的要求，历史的旧账，平行交错，2016年，房地产市场需要大智慧。

成长会有很多烦恼，毕竟最大的烦恼就是不成长。