李季

[提要] 在人口持续大规模迁入的时代背景下，人口老龄化的加剧使得城市未来发展更多地依赖于青年就业者，解决此类人群的住房问题也成为决定我国城镇化未来发展的关键。本文以武汉市为例，采用问卷调查方式收集数据，选择个人因素、城市融合因素和宏观政策及市场因素等三类因素中的相关指标，建立Logistic模型，对影响青年就业者购房意愿的主要因素进行分析。

关键词：青年就业者；购房意愿；Logistic模型；武汉市

中图分类号：F29 文献标识码：A

收录日期：2016年2月29日

一、引言

随着中国城市化进程的速度不断加快，大量的人口流动使得城市的住房压力迅速变大，特别是越来越多的青年就业者选择在大城市工作和定居，而这一群体的住房问题也引起了社会各界的广泛关注。武汉市作为华中地区最大的城市，吸引了众多的青年人来此就业和长期居住。在人口结构明显老化、人口抚养系数高的当下，青年就业者这一最有活力、且最富创造力的群体，无疑是最可宝贵的人力资源；作为各行各业的中坚力量，他们能否安居于此，不仅会影响武汉市的今天，而且将影响武汉市的未来发展。本文主要利用二元回归分析方法，研究影响武汉市青年就业者购房意愿的主要因素，有助于更好地解决青年就业者的住房问题，为政府对房地产市场的宏观调控和住房保障体系的完善提供一定参考。

二、分析框架

近年来，武汉市的城镇化率不断加快，城市人口的急剧膨胀导致了住房需求的增加。特别是武汉市高校众多，很多大学生毕业之后选择留在武汉发展，而这些青年就业者的收入水平普遍偏低，长期以来被排斥在住房保障范围之外，其住房问题面临着巨大挑战。基于对相关文献的阅读和资料的查询，笔者认为影响武汉市青年就业者购房意愿的因素可以主要归为三类：第一类是个人因素，包括青年就业者的性别、年龄、户籍状况、受教育水平、家庭婚姻（有无子女）状况、在武汉市生活的时间等；第二类是城市融合因素，包括文化融入、经济融入、制度融入等；第三类是外在宏观的政策及市场因素，其中主要是国家房地产相关政策和武汉市房地产市场的发展形势以及武汉市政府的住房保障政策等。

三、数据来源及样本特征

（一）数据来源。本研究的数据来源于对武汉市青年就业者的问卷调查，依据国际的相关标准，将青年的年龄界定为20～40岁的人口，并选取目前在武汉市生活并且有固定工作的这一年龄段的群体作为研究对象。问卷根据相关文献研究和实际需求设计，共有18个小题，重点调查武汉市青年就业者的购房意愿。问卷调查于2015年6月进行，采用随机抽样和网上填写问卷的方式展开。本次调查共发放220份问卷，回收有效问卷212份，回收率达96.4%。

（二）样本特征分析。被调查对象的基本情况中，男性占49.1%，女性占50.9%；从年龄分布来看，20～24岁的青年就业者占27.4%，25～29岁的青年就业者占33.0%，30～34岁的青年就业者占30.2%，35～40岁的青年就业者占9.4%；从受教育程度来看，初中以下的占7.5%，中专或高中文化程度的占12.3%，大专文化程度的占11.3%，本科文化程度的占45.3%，硕士及以上文化程度的占23.6%；从户籍状态来看，非农业户口的占53.8%，农业户口的占46.2%；从婚姻家庭状况来看，有49.1%的被调查者属于未婚，已婚但无子女的占17.9%，已婚有一个子女的占21.7%，已婚及有两个以上子女的占11.3%。整体来看，调查对象基本涵盖了武汉市的各个年龄段和阶层的青年就业者，且符合社会实际情况，说明调查数据比较能反映武汉市青年就业者的整体购房意愿。调查结果显示，在未来5年内有购房意愿的青年就业者占63.2%，没有购房意愿的占36.8%。说明武汉市的青年就业者大部分都有比较强的购房意愿。

四、武汉市青年就业者购房意愿影响因素模型

武汉市青年就业者的购房意愿受到多方面、多种因素的影响，而购房意愿属于比较典型的0～1变量，所以本文尝试采用二元Logistic回归分析模型，对影响武汉市青年就业者的购房意愿的主要因素进行相关分析。

（一）变量的选取。根据之前分析，将本文的自变量设定为三大类：第一类是个人因素变量，具体包括性别、年龄、户籍状况、受教育水平、家庭婚姻状况共5个自变量；第二类是城市融合因素变量，包括个人收入水平、在武汉的工作和居住时间、住房公积金缴纳和对武汉社会文化适应性共4个自变量；第三类是宏观政策及市场因素变量，包括国家宏观政策调控、武汉市房地产状况2个自变量，共设定11个自变量。因变量设定为购房意愿，样本人群中有在“未来5年内在武汉市有购房意愿”的为“1”，没有意愿的设为“0”，通过自变量系数对模型进行解释。

（二）模型的建立。本文用二元选择模型中常用的Logistic模型来分析样本中各因素对于武汉市青年就业者购房意愿的影响。购房意愿函数为Y=F（X）+？滋；其中Y为武汉市青年就业者的购房意愿，Y=1表示有购房意愿，Y=0表没有购房意愿；X为影响武汉市青年就业者购房意愿因素的自变量序列，表示为X1，X2，…，Xn（n为影响因子的个数）；？滋为随机扰动项。建立的二元Logistic模型为：

ln=■=？茁■+？茁■X1+？茁■X2+…+？茁■Xn+？滋

（三）Logistic回归分析

1、模型选择与运行。运用SPSS 20.0软件，将212个样本数据一次性全部导入模型中进行回归分析。在分析过程中发现，将上述11个自变量全部导入模型中时，发现各个自变量的显著性都很低，且自变量和自变量存在共线性，最后将这两个反映宏观市场及政策因素的自变量都不纳入模型后，得到了比较理想的回归模型。

最终得到的回归模型包含9个自变量，并采用-2Loglikelihood、Cox&Snell R Square和Nagelkerke R Square3个参数进行模型的整体检验。从模型的整体检验结果来看，-2Loglikelihood值达到了82.728，Cox&Snell R Square的值达到了0.414，而Nagelkerke R Square值达到了0.566，说明该模型的拟合度较好。从模型的分析结果看，如果变量的Wald值越大或其Sig值（Wald检验的系数显著为零的显著性概率）越小，则表示该变量影响的显著性较高。（表1）

2、回归模型结果分析

（1）受教育程度对于武汉市青年就业者购房意愿的影响最为显著。个人因素中的受教育程度对于青年就业者的购房意愿呈正向的影响（B=0.708>0），且相对来讲影响最显著（Sig=0.021，5%的显著性水平）。说明在其他条件相同的情况下，受教育程度越高的青年就业者对于购房的意愿越强烈，这可能与其自身的学习和工作经历是相关的。一般来说，受教育程度越高的青年就业者对于自己未来的期望值也更高，在大城市定居会更容易获得更好的工作和发展机会。

（2）个人月收入水平对于武汉市青年就业者购房意愿有显著影响。个人月收入水平属于城市融合因素中的经济融入的衡量指标，其对于武汉市青年就业者的购房意愿呈正向的影响（B=0.766>0），且影响比较显著（Sig=0.028，5%的显著性水平）。在其他因素相同时，个人月收入水平越高的青年就业者更倾向于购房。收入水平越高，青年就业者的积蓄可能越多，还贷能力也越强，其实际购买力也越强，因而购房意愿更加强烈。

（3）对武汉社会文化的适应性对武汉市青年就业者的购房意愿影响较为显著。对武汉市社会文化的适应性对于武汉市青年就业者的购房意愿有正向的影响（B=0.660>0），且影响比较显著（Sig=0.026，5%的显著性水平）。说明在其他条件相同时，对于武汉市的社会文化适应性和融入性越强的青年就业者越愿意在武汉市购房。在中国，买房就意味着成家和定居，也可能决定了自己和后代未来很长时间都将生活在此地，因而对于当地文化的接受和适应也是很重要的影响因素。

（4）户籍状况、家庭婚姻状况、公积金的缴纳和宏观政策及市场等因素对于武汉市青年就业者的购房意愿的影响并不显著。个人因素中的年龄、性别、户籍状况和家庭婚姻状况对于武汉市青年就业者的购房意愿影响并不显著（Sig>0.05，5%的显著性水平）。从样本的分析结果来看，说明被调查者是否想要在武汉购房和其年龄的增长或有无子女没有明显的关联，可能是因为30～40岁这一阶层的就业者已经拥有住房，近期并没有购房打算。公积金的缴纳属于城市融入因素中的制度融入的衡量指标，是否参与武汉市公积金的缴纳对于青年就业者的购房意愿影响并不显著，可能是因为目前大部分就业者的公积金数额偏低，对于其购房支付首付和贷款没有明显帮助。对于宏观政策及市场因素，最初将其纳入模型中导致模型并不理想，剔除之后模型拟合的更好，说明宏观政策及市场因素可能对于武汉市青年就业者的购房意愿影响不大。对于大多数年轻人来说，想要成家立业必须有一套属于自己的住房，使得青年人的购房需求更像是一种刚性需求。

五、相关政策建议

针对以上的统计和回归分析的结果，可以得出以下结论：武汉市青年就业者整体的购房意愿较高，有超过一半的人表示愿意在武汉市购买住房。影响其购房意愿的主要因素是受教育水平、个人月收入水平和对武汉社会文化的适应性，且均为正向的影响。户籍状况、家庭婚姻状况和宏观政策及市场状况等其他因素对其购房意愿的影响并不显著。对此，提出更好地解决青年就业者的住房问题的相关政策建议：

（一）进一步平衡区域发展水平，缓解城市住房压力。由于地区发展的差异性，越来越多的人为了追求更好的工作机会和更高的生活水准，选择在大城市定居，导致北京、上海、广州、深圳等特大型城市面对着巨大的人口压力和资源困境。武汉市作为华中地区最大的城市，人口的剧增导致住房供应更加紧张。研究结果也表明受教育水平对青年就业者的购房意愿有显著影响，而教育水平可以说是更好的工作、医疗、教育等生活条件的代表，青年就业者也更多地选择在大城市购房和定居，使得这一群体面临的购房压力更加巨大。国家需要进一步平衡中、东、西部的发展水平，包括经济、医疗、教育等各个方面，以分散急剧城市化带来的巨大住房压力，同时也为青年就业者提供更广阔的发展平台和更多的选择。

（二）构建多层次的住房供应体系，解决青年就业者住房问题。青年就业者在整个社会阶层中处于比较尴尬的地位，被称为社会的“夹心层”，他们之中有少数依靠父辈的经济基础拥有较好的生活条件，但大多数收入水平偏低、经济基础比较薄弱，由于刚进入社会，或是刚组建家庭，不能享受到很好的住房保障的同时又需要购买住房，使其虽有购房的意愿和需求，但凭借个人难以实现。研究结果表明，不同收入水平会对青年就业者的购房意愿产生显著影响，所以面对不同层次和不同收入水平的青年就业者，政府需要构建多层次、细分化的梯度住房供应体系。比如，针对高校毕业生和刚进入社会的就业者，应该提供公租房、员工公寓等保障性住房，待其资本积累到一定程度后，再鼓励其购买商品性住房。这样多层次的住房体系的构建有助于有效解决不同收入阶层的青年就业者的住房问题，使其更愿意留在武汉发展，对于武汉市未来的发展形成强大助力。

（三）完善青年就业者的住房公积金制度。研究结果表明，住房公积金的缴纳对武汉市青年就业者购房意愿的影响并不显著，很大程度上是因为目前针对于青年就业者的住房公积金制度并不完善，住房公积金数额很低。住房公积金制度的实质是政府为解决职工家庭住房问题提供的一种政策性融资渠道，实质是以住房公积金形式给职工增加了一部分住房工资。而事实上，我国目前的住房公积金制度的覆盖面非常有限，住房供给主要集中在行政事业单位和国有企业、股份制企业等，一些青年就业者集中的私有企业住房公积金缴纳比例非常低，公积金贷款制度也不够完善。完善青年就业者的住房公积金制度有助于提高其对于住房的实际购买力，减轻其购房压力。

总体来说，本文对于武汉市青年就业者购房意愿主要影响因素的分析还处于比较初步的阶段，由于样本量有限，问卷设计可能有缺陷，导致最终模型中的一些变量不太显著。但是也能说明一些问题，并得出相应的结论，对于解决青年就业者的住房问题提出了一些建议。在今后的研究中，可以更好地设计问卷、扩大样本容量，完善分析模型以更好地分析青年就业者购房意愿的影响因素，为相关政策制定提供理论依据。

主要参考文献：

[1]许晓霞.保障房与商品房混合居住模式下消费者购房意愿研究[D].浙江财经大学，2013.

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