张　煜



房地产项目管理模式研究

张煜

摘要：现代社会中项目管理已经成为各个行业中普遍应用的一种行之有效的管理方法之一，在房地产产业中，项目管理已经对房地产企业进行产品研发、营销等各个方面经济活动产生着日益显著的指导和参考价值，而房地产项目管理模式作为一种有效的进行房地产项目管理的模式和方法，则在房地产项目管理过程中起着方法论的重要作用。

关键词：房地产；项目管理模式

房地产项目管理模式，一般是指将房地产项目管理的对象看做一个有机的系统，使这一系统能够有效运行而采用的组织及管理方法的总和。房地产项目管理模式的选用要根据项目管理的对象、内容及项目管理的基本目标来进行综合选择，可以说，了解和选取恰当的项目管理模式对于有效实现房地产项目管理既定目标，实现企业经济效益和社会效益具有至关重要的意义。

一、我国房地产行业普遍采用的项目管理模式

当前，我国房地产企业主要采取以下几种项目管理模式，这几种模式各有其优势和不足，因此在进行房地产项目管理时，要因地制宜地选取合适的项目管理模式，高效实现项目管理目标。

(一)设计—招标—建设模式

这是当前我国房地产企业在进行项目管理时普遍采用的一种相对传统的项目管理模式，其按照一般房地产项目开发的固有模式进行项目管理，即企业先寻找专业的机构进行前期的项目设计工作，然而通过公开竞争选取合适的承包机构，最后委托专门的监理机构进行施工过程中的监理工作，这种模式可以有效节约资金，可以有效控制施工工程，但是有时易于造成工程期过长，相关责任落实不到位的情况。

(二)代理模式

即房地产选择专业的代理人，代替其负责对设计、施工方及监理方的监督以及协调这三方之间的关系，这种模式可以帮助房地产企业有效缩短施工期限，节约资金，但是可能产生代理人变更开发费用，业主的风险加大等弊端。

(三)风险型模式

这种模式是房地产企业在进行项目管理之前，聘请专业的经验丰富经理人，与业主及设计方共同完成项目的前期设计工作，随后由经理人负责管理整个项目的施工过程，经理人一般将整个项目分成一个个阶段性的小的项目，每完成一个小的项目就对下一个项目进行招标，即设计与施工同时进行，相对来说，房地产企业在进行项目管理时采用风险型模式较多，相比起前两种模式，这种模式尤其自身优势，这种模式可以有效地降低业主的风险，有利于提高施工效率及质量保证，但是难度在于有效选择合适的经理人，设计及施工过程中的不确定因素可能对整个项目产生不良影响。

二、我国房地产项目管理模式中存在的问题

由于房地产行业竞争的激烈程度越来越高以及内外部因素的共同影响下，我国房地产项目管理模式中还存在着较多的问题，主要表现在以下几个方面：

(一)施工单位资质问题长期得不到有效解决

施工方的资质是否真正符合房地产建设直接决定着房地产项目管理既定目标的有效实现，当前，我国房地产项目管理模式中存在的一个比较严峻的问题在于如何选择合适的，具有较高资质的施工方，从而有效保证房地产项目施工保质保量地进行，由于我国房地产项目管理过程中大多实行项目承包制，这就为那些资质不足的施工方“钻空子”，通过各种手段进入房地产开发过程中提供了可能性，最后使得施工过程中存在着较多的安全和质量隐患，生产效率的提高也无从谈起。

(二)项目管理队伍人员素质不高，人力资源统筹分配不尽合理

项目管理队伍在房地产项目管理过程中发挥着重要作用，它是影响房地产项目管理模式发挥实效的关键因素，目前，我国房地产项目管理队伍普遍人员不足，缺乏高素质的项目管理人员，使得项目管理过程中人员的分配经常捉襟见肘，人力资源得不到高效利用。

(三)项目管理制度不健全，执行不到位

随着我国房地产产业的快速发展，房地产项目管理模式的运用过程中需要有完备高效的制度来对其进行有效支撑，而从目前我国房地产项目管理的现有制度来看，我国房地产项目管理的制度建设还很不健全，难以有效适应快速发展的房地产产业需要，同时相关的制度执行不力，使得项目管理在执行上存在着诸多漏洞，影响了我国房地产项目管理的良性发展。

三、完善我国房地产项目管理模式的对策建议

针对我国房地产项目管理过程中存在的较为突出的现实性问题，有关部门及房地产行业、企业应该积极从自身做起，采取有力措施完善我国房地产项目管理现有模式，促进房地产产业又好又快发展。

(一)加快项目管理方法的推陈出新，实行动态监管

房地产行业的自身特点决定了项目管理的过程中要兼顾多个方面的内容，即要适合房地产企业自身发展实际，又要根据相关项目管理的内外部环境，抓住项目管理过程中的关键环节，利用信息手段等加强对项目管理全过程中的动态监管，有效提高项目管理过程中的效率，加强项目管理过程中对每一个环节的信息的收集、分析和反馈，在进行项目管理的过程中，企业要积极协调好内部各个基础性部门之间的联系，以便收集更多、更有效的项目管理信息，为整个项目管理全过程提供可靠的信息支持，一旦发现问题及时进行改进处理，从而发挥项目管理模式在推进项目管理中的建设性作用。

(二)建设一支现代化的高水平的房地产项目管理工作队伍

一支高水平的房地产项目管理队伍事关房地产项目管理的成败，当前我国房地产高速发展的背后却存在着专业人员不足，高水平的项目管理人员缺乏的尴尬局面，现有的项目管理人员往往缺乏扎实过硬的项目管理的理论知识和实践技能，因此，要想真正实现项目管理模式发挥高效作用，实现项目管理的既定目标，就必须加快建设一支现代化的高水平的房地产项目管理工作队伍，尤其是对于项目管理中的领导人员，如项目经理等，更要使其素质过硬，具备扎实的项目管理经验，从而更好地进行全方位的项目管理指导，为此，房地产企业要加快制定措施引进高素质的项目管理工作人员，提高项目管理工作人员整体素养，另一方面，积极通过各种培训、观摩学习等途径对现有的项目管理工作人员进行业务培训，从而更好地为房地产项目管理提供人力支持和智力支持。

(三)政府部门及行业组织应该积极出台相关的政策，为房地产项目管理提供法律法规支持

市场化运行的房地产产业离不开政府部门及行业组织为其健康发展提供法律法规及行业标准等各个方面的支持，当前，我国房地产业中各种不法事件频发，严重损害了房地产业自身的发展及公众利益，其发生的背后就有相关的法律法规不完善的原因，例如某些房地产在进行房地产开发的过程中与当地官员串通一气，相互勾结，相互违法，不少“政治新星”也正是栽倒在房地产上，这说明我国当前在房地产业的发展方面还缺乏比较完善的法律法规的建设及执行，同时从房地产行业内部来看，“行业垄断”的现象还普遍存在，监管单位主体单一等现象还比较多，因此迫切需要政府及房地产行业组织出台相关的政策措施，有效规范房地产业的发展，这是有效推动房地产项目管理模式实现的外部条件。

四、总结

总之，当前我国房地产项目管理模式的选择及实施过程中还存在着各种各样的问题，有效对这些问题进行分析解决，是促进和实现我国房地产项目管理目标实现的前提，我国房地产项目管理模式和国外相比还存在着不小的差距，未来还需要在这方面采取有力措施，促进我国房地产项目管理取得长足发展。(作者单位：重庆工商职业学院)

参考文献：

[1]冷旭.房地产项目管理模式探析[J].商,2015,30:4-5.

[2]罗浩.房地产项目管理模式及问题分析[J].商场现代化,2008,21:33.

[3]高人彬.房地产项目管理模式研究[J].现代商贸工业,2014,21:122.

作者简介：张煜(1986.02-)，男，重庆人，汉，重庆工商职业学院，硕士助教，研究方向：工商管理(项目管理和房地产管理)、高校教学管理研究。