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青客:精耕细作长租公寓

2016-04-15

科学之友 2016年4期
关键词:长租租客租房

热钱的涌入,资本的趋利,把长租公寓短时间捧到风口浪尖。在长租公寓火了2年之后,也不断有人来泼冷水。例如,长租公寓体验差、资产重、门槛高、利润薄、创业企业连年亏损,等等。

由此可见,长租公寓的市场虽然很大,前景很美好,但是,这并不是一个容易赚钱的行业。产品认可度、成本管控能力、资金使用效率,这些需要一步一个脚印,需要时间的检验,需要热度后的冷思考。

在这个时代,每个创业者都在讲着盈利模式和市场目标。互联网的核心思维是用户体验,做好产品,做有性价比的产品,用户自然会用脚来投票。青客是依靠移动互联网强大核心驱动的轻资产互联网企业,具有颠覆传统中介租赁的优势,但其成功更重要的原因,应该是“扎扎实实做产品”的坚持。

年后返城,入住长租公寓成了很多年轻人的新选择。

主打年轻市场的长租公寓,近一两年都是热门话题。2016年国务院的一纸发文,又把公寓定性为生活性服务业,宣布将在税收、融资等方面给予政策支持。消费升级、市场追捧、政策支持,眼下涌入长租公寓的品牌可谓不少:YOU+、魔方、贝客、自如寓、寓见、可寓、蘑菇、窝趣……当然,还有青客。

长租公寓做的其实是二房东的生意,将一批房源从房东手中长期租赁下来,进行标准化装修后,再面向市场公开出租,长租公寓的运营者赚取的主要是转租的差价费用和管理费用。

随着租房时代的到来,面临租客对租房品质的众多抱怨,打着“为都市白领提供家一样的租房体验”的创业者们开始拓展市场,一时间,长租公寓成为资本热逐的对象。公开数据显示,2015年3~6月份,围绕长租行业的公寓和平台行业融资金额估算达到了29.99亿元。但是对于长租公寓这个新兴市场而言,这并不是活得好不好的问题,而是如何活得下来。

青客是率先进入长租公寓领域的品牌之一,“有许多人涌进长租公寓市场,资本和热钱也随之涌入,长租公寓公司也被推到了风口浪尖,但是风口上的猪,风停了就要摔死。青客是一只笨鸟,借着风滑行,扎扎实实做产品,飞得比较慢。”青客公寓创始人、董事长金光杰比喻称。

自2012年4月成立以来,青客专业从事白领公寓租赁和物业管理,在公司业务流程的每一个环节都充分体现了互联网思维,普遍运用物联网技术对业务流、信息流、资金流进行全面有效地管控。青客的客户交流界面基本实现了移动端为主、PC端为辅,通过不断改善和提升客户体验,满足都市年轻人对高品质居住和时尚生活的需求。青客现有员工800余人,分布在上海的1 000多个小区。青客除上海公司之外,还设有苏州分公司等近50个服务中心,管辖近2.5万余间客房。公司业务已基本实现对上海地区的全覆盖。

品牌公寓解决多方痛点

青客的商业模式:房屋托管+标准化精装修+租后生活服务。

青客的商业模式很简单,从市场上采购房源,与房东签下长期的房屋托管合约,进行标准化装修,配置品牌家具家电,然后在合约期内按间多次出租给青年白领。

青客的收入主要来自三块:第一块是从毛坯房到装修房的溢价,毛坯房的出租相对困难,青客经过装修,配置品牌家具家电,从而产生溢价空间。第二块是零售和批发的差价,简单来说,就是向房东租下一整套房子,然后再一间间租给租客,这其中产生的差价。而第三也是品牌公寓比起传统租房产品的不同之处——服务,未来也是非常重要且有想象力的赢利来源。

青客的商业模式解决了几方的痛点,首先是房东:坐收租金,无需打理,省心省力;其次是租客:轻松找房,优质舍友,管家服务;再有就是政府:治理群租,人才引进,正规市场。

分期信贷打通资金通道

在实际的运营中,青客又是如何突破管理难点,破译出成功之道的呢?

制度的松绑给青客创造了兴起的机会。青客坚持做一两千元房租的主力市场,要提高性价比,就必须把成本降低。住建部的相关法律规定起居室可以住人,所以青客的“X+1”模式是可行的。但住几人合法?多大面积合法?什么是合法的群租?法律是模糊的。“2012年青客成立,我们就像探路先锋一样摸着石头过河。”青客天使合伙人、市场总监屈成才说。

2014年,上海市对群租做出了明确界定。2015年1月,上海市房管局等七部门联合发布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》,鼓励代理经租,并明确“单套住房内使用面积12平方米以上的客厅(起居室),可以作为一间房间单独出租使用,但餐厅、过厅除外。”

青客还用金融+租房的模式打通了资金通道。公寓行业做一两套、几十套很容易赚钱,但是要上规模,做几万、几十万套,就需要投入大量的资金。“你要向房东支付租金,要装修,要购置家具家电,平均一间房的成本价格在1.5万~2万元,而租客的钱是慢慢付给你的。况且,转租的差价并不是很高,投资回报时间比较长。为了解决资金通道,青客针对房屋租赁市场推出租房分期信贷产品。”屈成才介绍说。

目前青客已经和中国银行、民生银行、浦发银行、人人分期等金融机构合作。除了金融+的模式创新外,青客还引入了风投,2015年顺利完成B轮融资,引进赛富亚洲领投的1.8亿元资金。

内外管理看中的是绩效

青客的包租模式看上去很简单,一手收房,一手出租,赚取差价,正如民间存在多年的二房东一样,但这是一项利润有限的生意,对管理的要求非常高。

“管理十几间房子不难,但当你管理成千上万间房子就会发现问题了,这么多租客谁交了房租、水电?谁没交?交了多久?今天谁搬走了?明天谁住进来了?青客的目标是100万间房,如果没有一套IT系统对这些情况进行管理,公司的规模不可能做大,效率不可能提高,互联网+不可能实现。”屈成才介绍道。

金光杰说,他大概在2012年开始做这个行业时,至少有二三十家企业和他一起做这行,但最后坚持下来的没有几家,大部分不是关门就是转型。追究原因很简单,管理难度太大。很多企业做到一定规模就做不上去了,而青客公寓不仅做到了2万间以上的规模,还获得赛富亚洲领投、纽信创投等跟投的1.8亿元B轮融资,靠的就是互联网内核。

青客在天使轮拿到了1 500万元融资,创业团队毫不犹豫地把其中的1 000万元砸到了IT上,目的是利用物联网技术对业务流、信息流、资金流进行全面有效地管控。截至目前,青客800多名员工中有100多位IT工程师,开发了房屋采购、装修、销售、房屋状态管理等30多个系统,还有ATM机、机器人自助测绘等多种智能设备。

对内管理青客也有自己的坚持:好人文化树新风,过程管理重绩效。

青客目前有500多名是业务层面的一线员工,分布在全上海市的44个服务中心。一个服务中心通常能够覆盖周边2~3千米的区域,500间房源,由一名服务中心经理、两三名采购房源的采房员,以及七八名销售房间的房管员组成。天高皇帝远,员工整天游手好闲,不思进取怎么办?青客通过树立好人文化,重视过程管理,解决了这一问题。

屈成才认为,青客的竞争优势在于“效率”,即“资金的使用效率”和“管理效率”。尽可能用少量的资金投入撬动更多的资金,尽可能用少量的人管理更多的房间。据金光杰介绍,目前青客的资金使用效率为1∶150,而管理效率的指标方面,人房比是同行的1.5倍。

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