以高铁时代为契机发展丽水高端休闲养老社区探析

2016-04-12江建秧

市场研究 2016年2期

◇江建秧

◇江建秧

摘要：2015年底，丽水将迎来高铁时代，面对如此的机遇和挑战，凭借优良的生态环境，在人口老龄化加剧和异地养老模式逐渐盛行的背景下，丽水市发展高端休闲养老社区是大有可为的。本文从丽水市兴建高端休闲养老社区的重要意义出发，就优势、劣势、机会、威胁四个方面对丽水市兴建高端休闲养老社区进行了分析，提出了具体的实施措施。

关键词：高铁时代；丽水市；高端休闲养老社区；SWOT分析；措施

10.13999/j.cnki.scyj.2016.02.017

随着我国老龄化社会的不断加剧，老年人的养老问题越来越受社会的关注。由于人们思想观念的不断转变和生活水平的不断提高，养老方式已从传统的居家养老、社区养老、机构养老等逐步向旅游养老、候鸟式养老等多元化方向发展。因此，作为一种新型的养老模式，异地养老也逐渐成为一种潮流。在此背景下，兴建高端休闲养老社区的市场前景非常广阔。

丽水市有着得天独厚的生态环境，是兴建高端休闲养老社区的最大优势。随着高铁时代的来临，更是为开拓这一市场创造了契机。社区的建成，将直接带动丽水市经济的发展，也将无形中提升丽水市生态旅游城市的形象，因此，符合丽水市发展生态经济的总体思路，也符合丽水市创建生态旅游城市的总体目标。本文就丽水市发展高端休闲养老社区做出一定分析。

一、高端休闲养老社区的概念

首先，所谓养老社区是指独立开发的具有一定规模的供老年人居住的社区，社区内配备为老年人服务的公共设施，包含独立生活区、介助生活区和介护生活区，能满足不同身体状况的老年人居住。这种居住区是一种复合式的养老社区，有配建专门给老年人使用的设施，提供各种护理服务。它通过为老年人提供可选择的居住条件和护理服务，使老年人从退休到独立生活，然后到介助生活、介护生活，都有康复护理和长期护理服务。

而高端休闲养老社区则更加注重休闲和高端两方面。首先休闲养老社区则把养老社区的概念扩大，社区的主要顾客群既可以是专为养老居住的老年人，也可以是专为休闲居住的人群，例如旅游人群、候鸟式人群等。而为了吸引更多的人群，社区应该在规划、配套设置、服务等各方面下功夫，做到高端的产品质量和服务品质。

二、丽水市兴建高端休闲养老社区的重要意义

作为经济欠发达地区，丽水也走过高投入、高污染、低效益的粗放型传统经济发展老路，但越来越多的事实证明：丽水的最大优势是生态环境，丽水的发展不能重蹈粗放型产业的覆辙，不能以破坏生态环境为代价来发展经济。因此，丽水市政府研究了坚定不移走“绿水青山就是金山银山”的绿色生态发展之路。

高端休闲养老社区的兴建，不但能吸引大量的外地人口到丽水市长期居住，同时也能吸引大量的外地游客到丽水旅游。因此，在不破坏丽水市生态环境的前提下，既能大量引入外地资金，带动丽水市经济的发展，又能提升丽水市生态旅游城市的形象。所以，总的来说，在丽水市兴建高端休闲养老社区符合丽水市发展生态经济的总体思路，也符合丽水市创建生态旅游城市的总体目标。

三、丽水市兴建高端休闲养老社区SWOT分析

（一）优势（strengths）分析

1.丽水市优良的生态环境是兴建高端休闲养老社区的最大优势。坐落在浙西南的丽水，被誉为“浙南林海”、“华东天然氧吧”、“浙江绿谷”，是华东地区地级市中首个国家级生态示范区。丽水生态环境质量连续6年居全国前列、全省首位，生态环境质量公众满意度调查连续两年位居浙江省首位。对中国环境监测总站发布的评价报告进行分析，环境质量前50名的县（市、区）分别被浙江、广东、海南等省份所属，但从地级市来看，丽水是全国惟一所属县（市、区）全部进入全国前50位的市。根据国家环境监测总站发布的《全国生态环境质量评价研究报告》，丽水市9县（市、区）的生态环境质量全部进入全国前50位，其中庆元、景宁、龙泉、云和分列第一、五、八、十位。在当前全国各地深受雾霾影响的情况下，丽水市的空气质量却一直保持良好的状态，全年360天无雾霾影响。因此可以说，丽水市优良的生态环境是其他地方无法比拟的，也是兴建高端休闲养老社区的最大优势。

2.丽水市下属各个县市均风景优美，是浙江省及周边地区游客的旅游首选地。丽水市所辖的各个县市均风景优美，有各自的4A级景区，其中丽水的古堰画乡、缙云的仙都、青田的石雕、云和的梯田、景宁的畲乡、遂昌的金矿、松阳的箬寮、庆元的百山祖以及龙泉的青瓷和宝剑等都早已是声名在外，是杭州、上海等地游客最喜欢的旅游地之一。

3.丽水市消费水平相对较低，符合老年消费群体的需求。与杭州、上海等地相比而言，丽水市的生活消费水平还是相对较低的。而休闲养老社区针对的主要顾客群以老年人为主，这与老年人收入相对较低、消费观念相对较为保守的特征相符。因此，丽水市的生活水平也是吸引外地人到丽水养老的一大优势。

（二）劣势（weakness）分析

1.截至目前，总体交通不太发达。丽水地处浙西南，距离杭州、上海等大城市相对较远，虽然已全部开通高速公路，但总体交通不太发达。如果外地老人入住丽水市的休闲养老社区，对于其子女探亲来讲相对麻烦。

2.丽水属于经济欠发达地区，对于社区配套设施和服务的完善是一大难点。丽水在浙江省属于经济欠发达地区，因此，要兴建高端的休闲养老社区，在社区配套设施和配套服务的完善方面会有较大的困难。

（三）机会（opportunity）分析

1.人口老龄化的加剧、异地养老模式的流行，是丽水兴建高端休闲养老社区的基础。根据2010年我国第六次人口普查结果显示，我国60岁以上人口占13.26%，65岁以上人口占8.87%，这一数据说明，我国已步入老龄化社会。随着人民生活水平的不断提高，部分老人具有一定的经济实力，他们将大部分的余钱投入到养生养老方面，使中国的养老产业蓬勃发展。而与此同时，随着人们观念的不断转变，养老方式已从传统的居家养老、社区养老、机构养老等逐步向旅游养老、候鸟式养老等多元化方向发展。所谓异地养老是指老年人离开现有住宅，到外地居住的一种养老方式，包括旅游养老、度假养老、回原籍养老等。从国内外异地养老的发展现状来看，虽然我国的异地养老还存在较多的问题，但未来异地养老模式必将成为最流行的养老模式之一，异地养老将会被越来越多的老人所接受。因此异地养老产业发展前景良好，也将带动休闲养老社区产业的良好发展。

2.高铁时代的来临，是丽水兴建高端休闲养老社区的最大机会。对于丽水兴建高端休闲养老来说，最大的难点就是交通的不方便，虽然很多杭州、上海等地的游客对丽水的风景念念不忘，但终因路途过于遥远等问题而难以长期往来。据相关部门报道，金丽温铁路扩能改造工程将于2015年底基本建成，丽水也将在2015年底随之进入高铁时代。高铁的建成，直接把杭州-丽水的“1小时铁路交通圈”、“丽水连接长三角1小时城际快速通道”的设想变成了现实。届时，丽水到杭州只要1个多小时，到上海只要2个多小时。高铁的开通，让丽水真正成为了长三角城市群的“后花园”、“后菜园”和“休闲保健园”，这也为丽水兴建高端休闲养老社区创造了最好的条件。

（四）威胁（threat）分析

1.当前房地产市场总体不太景气，影响购买欲望。房地产市场的一大特征就是“买涨不买跌”，因此，在当前房地产市场总体状况不太景气的情况下，作为非刚性需求的住房，人们对于养老社区住房的购买欲望会受到很大的影响。

2.房地产市场竞争激烈，一旦成功则极易被模仿。虽然从休闲养老社区当前的发展现状来看，我国休闲养老社区特别是高端休闲养老社区的兴建还处于起步阶段，但是，一旦丽水市兴建高端休闲养老社区成功，将会使众多房产公司相应效仿，从而使休闲养老社区的顾客群被瓜分。而且，浙江省其他地区乃至浙江周边省份都具有自身兴建高端休闲养老社区的独特优势，一旦这些地区都看到高端休闲养老社区的发展前景，那么丽水市只能从中分到一小杯羹。

根据以上的SWOT分析，我们可以看到丽水市兴建高端休闲养老社区的优势是非常明显的，而且当前的发展机会也非常良好，虽然存在着一定的劣势和威胁，但总体来讲，市场前景良好，丽水市兴建高端休闲养老社区是具有显著意义的。

四、丽水市兴建高端休闲养老社区具体措施

（一）政府政策支持

高端休闲养老社区的兴建，首先需要得到政府的政策支持。政府部门要认识到兴建高端休闲养老社区的社会和经济意义，在土地、税收等各方面给予相关的政策支持。

（二）正确选择地址

选择在哪里开发是兴建高端休闲养老社区要考虑的第一步，首先在确保良好生态环境的前提下，要确保有较大面积的土地可供使用。而且该地必须交通方便，地形位置应适合养老社区的建设。综合考虑丽水市下属的各个县市，本人认为以庆元、景宁、云和三地为兴建高端休闲养老社区的最佳地点。

庆元虽然离丽水较远，但生态环境非常良好，在整个丽水市生态环境质量名列第一。近年来，庆元立足“中国生态环境第一县”的独特生态环境优势，充分挖掘“中国香菇城”、“中国廊桥之乡”的历史人文资源，以“让生活慢下来，让心灵静下来”的休闲养生养老理念，不断打造养生品牌。因此，庆元是兴建高端休闲养老社区的最佳地点之一。

景宁作为全国唯一的畲族自治县，其悠久的历史文化、特别是畲族文化历来是吸引大量游客前来旅游的主要卖点。作为丽水市经济欠发达的县市，景宁的工业少之又少，因此生态环境质量仅次于庆元。凭借着优美的环境和畲族特色，景宁自然也是兴建高端休闲养老社区的首先地。

云和素来以木制玩具闻名全国，吸引了大量的客商，被美誉为“童话王国”的云和，其云和湖、云和梯田等景点也吸引了大量的外地游客。以云和湖或云和梯田为依托、凭借便利的交通优势，云和也是丽水市兴建高端休闲养老社区的良好地点之一。

当然，丽水下属各个县市也具有兴建高端休闲养老社区的优势，若能加以开发和利用，对当地经济的发展将起到非常好的作用。

（三）科学规划设计

高端休闲养老社区的科学规划是兴建的研究重点，社区应紧密结合老年人的生活需求设计，通过国内外优秀养老社区的借鉴，对养老社区的各个方面进行科学规划。

养老社区的规划涉及众多方面，包括社区的规模确定、功能区的细分、建筑设计、道路交通、自然环境等等。首先，养老社区的规模必须合适，不宜过大也不宜过小，应根据实际选址进行合理规划；养老社区的功能区必须细分，除了住宅外，老年人的各种活动场所非常重要，应充分考虑各种老年人的需求加以设计；养老社区的建筑设计以低层建筑为宜，一般以三层为佳，考虑到不同顾客群的需求，可将养老社区区分为别墅区、普通区等；养老社区的道路交通应设计为人车分流，应考虑尽量减少机动车对老年人生活的影响；最后，优美的自然环境是必不可少的，社区可以依托天然的山水环境，为社区打造优美的居住条件。

当然，社区的规划还应结合社区的目标群体而定，若社区的顾客群体以休闲旅游人群为主，则社区的规划又应有很大不同。

（四）完善配套体系

既然作为高端休闲养老社区，那么社区的配套体系就必须十分完善，包括社区的医疗体系、健康增加体系、养生体系、娱乐休闲体系等各个方面。例如，应设置完善的医疗体系，应提供上门诊断服务，定期开展养生培训，针对个例提供养生建议等等；应设置完善的娱乐设施，例如老年大学、图书馆、健身广场、棋牌室等。

（五）卖租模式结合

休闲养老社区建成后，若销售状况不理想，开发商可以考虑卖租相结合的模式。考虑到部分人群对于购房的顾虑和一次性投资的困难，出租养老社区住房也是一大途径。社区住房可以长期出租，也可以短期出租，总之应以更加灵活的方式适应当前市场的需求。

（六）市场营销推广

秉着“酒香也怕巷子深”的道理，休闲养老社区建成后，应积极开展市场营销推广活动。应通过各种渠道使杭州、上海等各大城市的老年人都知道丽水市休闲养老社区的优势，通过各种营销手段使其产生购买欲望。具体可采用的营销手段有做各种广告、组织会议营销、开展实地观房团等活动。

总之，在当前养老产业蓬勃发展的背景下，以高铁时代的来临为契机，丽水市发展高端休闲养老社区是有良好的市场前景的，对丽水市经济的发展是能够起到推动作用的，对丽水市生态旅游城市的形象是能够起到提升效果的。

参考文献：

[1]伍彩红，吴琼，邓仁丽等.贵州省开发休闲养老社区的优势、劣势、机遇和挑战[J].中国老年学杂志，2015(02).

[2]王振坡，陈松虎，王丽艳.我国多层次多样化养老社区发展模式研究[J].建筑经济，2015(03).

[3]郭慧，陈敏.生态养老社区建设的可行性分析[J].中小企业管理与科技(中旬刊)，2014(07).