孙　旭

（北方工业大学，北京　100144）



优质商业地产资产证券化模式及影响分析

孙旭

（北方工业大学，北京100144）

摘要：随着我国资产证券化实践的不断发展，更为广泛的企业资产被应用到资产证券化发起之中，也促进了证券化模式的创新。中信、苏宁优质商业地产证券化中在借鉴了传统房地产信托投资基金模式的基础上，成功地将优质物业资产进行了证券化发起。与以往债权、收益权类资产相比，该类证券化的收益体现在资产价值及租金收益两个方面。其中，优质实物资产对于提高证券化产品质量和降低企业融资成本有显著效果；而租金收益与基础资产价值共同作用进一步稳定了证券化产品价值，提高了企业证券化发起时获得的财富效应。

关键词：商业地产；实物特性；租金收益权；企业财富效应

2014年，中信证券使用资产证券化方式“售后返租”了自有物业大楼并回笼大笔现金。此外，其还帮助面临电商经营模式冲击而进行转型的苏宁集团进行了类似操作，达到了“沉睡盘活”、改善企业财务状况的效果，并为苏宁发展自身实体店提供了一种可供尝试的“资金-商业地产-证券化”循环模式。

一、文献回顾

1、我国资产证券化基础资产分类与REITs综述

以银行信贷为主的各类债权无疑是我国资产证券化资产最重要的组成部分。此外，非金融企业未来收益权作为另一类主要证券化资产，其发展也受到了人们的关注和辨析（徐昕、郭翊，2008；吴越，2013）。对于苏宁、中信物业资产这类较为新颖的证券化实践，有学者（张悦，2014）因其基础资产异于前述两类资产特性，考虑将其单独归为一类。……