臧俊恒

(中南财经政法大学 法学院，湖北 武汉 430073)



优先承租权之运作困境与制度设计——以我国租赁合同实证考察为主线

臧俊恒

(中南财经政法大学 法学院，湖北 武汉 430073)

摘要：商铺作为商事经营活动中必不可少的组成部分，在租赁期限届满之际承租人都希望继续承租原有商铺。然，现规范并没有赋予承租人对商铺的优先承租权，产生了一些问题，主要包括优先承租权并非我国法定的权利、承租期限过短、怠于行使权利以及同等条件不统一。关于优先承租权要坚持事实与规范相结合，既要尊重双方当事人的合同自由意思表示，同时也应尊重诚实信用原则对合同自由之限制。因此，需要对“优先承租权”进行目的性限缩解释，侵害优先承租权的行为要予以补偿，补偿金额为商誉摊销公允价值，同时需严格限制出租人的豁免理由。

关键词：优先承租权；商铺租赁；商事纠纷；利益平衡

一、问题之提出

商事经营活动中，基于承租商铺灵活性强和成本低廉之优势，租赁期届满，承租人一般都希望继续承租原商铺，而出租人却与之相反，导致承租人在商铺长期经营积累下的商誉、客户资源等无形资产付之阙如。实务中法院往往通过类推《合同法》第230条优先购买权之规定审理此类案件。

理论上优先购买权与优先承租权的研究分布冷热不均，相比前者，后者可获得的文章寥寥可数。但实践中涉及“优先承租权”的纠纷确是相当常见，①笔者以“优先承租权”为关键词检索北大法意网的民事案例，截止2015年7月1日相关案例有2446条。……