文/陈江 深圳市大铲湾港口投资发展有限公司 广东深圳 518102



在建工程土地变性后预售许可办理问题探讨——以深圳某商务公寓为例

文/陈江 深圳市大铲湾港口投资发展有限公司 广东深圳 518102

【摘要】以深圳某商务公寓为例，阐述在建工程在“四证”齐全的条件下，通过土地作价出资从不可销售的自用宿舍转变为可销售的商务公寓后预售许可办理过程，探讨非常规情况下预售许可办理可能存在的问题，提出应对策略、技术方案及节点管控思路。

【关键词】预售许可；商务公寓；土地变性

1、引言

深圳市某商务公寓原为D港区的配套宿舍，用地面积约4万m2，总建筑面积约11.4 万m2，容积率为2.03，共5栋。于2011年底开工建设，已完成报建手续，并取得“四证”即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、国有土地使用证，属于在建工程。2013年初，由于政府投融资工作的需要，市政府办公会议决议，该项目通过国有土地使用权作价出资，宗地的用地性质由原单身宿舍用地（R3）调整为商业用地（C1），土地产权从D公司收回后作价出资给T集团。项目已经由D公司与设计、施工、监理等签订了合同，尚未办理施工图测绘，据初步测绘结果，查丈面积超出法定面积甚多，此外，需要开展从土地作价出资谈判到预售许可办理等系列程序。

将自用的在建工程变成可销售的商业物业，这在深圳市近10年来尚未有过类似的案例。

2、技术瓶颈的分析及对策研究

2.1土地变性的规划瓶颈

由于项目……