曾键

摘要：我国于2011年开始在上海、重庆进行了房产税的试点改革，但是从试点情况来看，实施效果不如预期。房产税作为财产税的一种，目前我国房产税税制的改革尚存在很多不完善的地方，本文结合我国当前试点改革运行的情况及国外经验分析，对房产税功能与制度设计进行分析论述。本文以上海、重庆房产税试点为例分析了我国房产税改革的情况，分析了房产税改革中存在的问题及制约因素，介绍了先进市场经济国家房产税制度的借鉴内容，最后提出了对房产税改革制度设计的建议。

关键词：房产税 试点改革 制度设计建议

一、上海、重庆房产税试点改革综述及存在的问题分析

（一）房产税改革试点情况概述

2009年，国际金融危机，给我国经济增速造成了负面影响，使我国长期积累的经济体制矛盾和问题日益突出，在此背景下，我国发改委明确提出研究开征物业税的政策意见。2010年国务院批准了这项建议，提出“逐步推进房产税改革”的战略方针。在2011年，国务院决定在1月28日起，上海、重庆这两个直辖市率先进行房产税改革试点。

但是目前从实施效果来看，社会上对此存在较大争议，主要集中于社会各界对房产税的法理，普遍认为不够正当，目前我国对房产税原定的扩围计划被暂停，这说明已有的重庆、上海的房产税改革试点并不成功，存在很多问题，在抑制房产价格，增加地方税收上，并没有实现预期的作用，目前想要在全国推广，准备工作和时期也不够成熟。

（二）房产税改革现状分析

总体来说，在上海、重庆的试点改革，效果和预期目标比起来，相差较多。本文将作以下观点的阐释：

从制度上看，上海试点区域为上海市的行政区域范围内，征税对象为新购的第二套及以上的居住用房产，不是上海市户籍的，只要新购住房就要缴纳房产税；纳税人为居住用房产产权所有人，计税依据为交易价格的70%，税率包括0.4%和0.6%两档，人均60平方米以下为免税面积。应纳税额计算公式上，为应税面积×单位面积房价×相应税率×70%。

重庆试点方案是，以本市户籍居民的独栋商品居住用房产、高档居住房产为征税对象；无重庆户籍且无工作、无企业的个人，以新购的第二套及以上的居住用房产为征税对象。纳税人同样为居住用房产产权所有人，按照交易价格征税。税率包括0.5%、1%、1.2%三档。原有的住房，以人均180平方米以下为免税面积，新购的住房，以人均100平方米以下为免税面积。应纳税额计算公式上，为应税面积×单位面积房价×相应税率。

但是按照2014年上海公开披露的预算草案来看，预计房产税征收额为27.6亿元，而同年土地出让金收入预计不低于1700亿元，可见房产税对上海财政收入的贡献额是非常微小的。重庆市房产税为财政收入带来的增量，更是可以忽略不计。

而且据上海统计局发布的相关数据显示，2013年年末，上海新建商品住房销售价格同比上年增幅为14.2%，重庆也同样呈现新商品住房销售价格上升的态势，可见房产税试点改革，既没有降低房价，对地方财政收入的增幅，作用也非常有限。

（三）房产税改革中存在的问题

经观察，上海、重庆的房产税试点改革，效果离预期相差甚远，也存在很多问题，总结分析有以下几点：

1、试点改革中征税环节仅局限于销售环节

沪渝两地的房产税试点方案都集中于房屋销售环节，而且计税依据以房地产市场交易价格为基础，对房屋保有环节缺乏课税，计税依据没有以市场评估价格为准，导致试点地区房产税的房价调节作用没有发挥出来，试点地区的商品房价格仍然保持升势。而且，按照固定的税率征收房产税，并没有考虑到房屋所在区域、用途和价值等其他因素，这使房产税税率缺乏弹性，调节贫富分化的作用没有发挥出来。

2、试点改革中征税范围比较狭隘

沪渝两地的房产税试点方案中，征税范围，仅限于增量房产和部分存量的高端住宅，并不涉及广大的存量房，这么狭隘的征税对象大大限制了房产税为财政收入增收作用的发挥，也使得在试点改革中，房产税远没有成为这两地的主体税种。

3、试点改革的较低税率难以对收入分配发挥调节作用

沪渝两地的房产税试点方案，使房产税实质上变成了住房高端消费交易调节税，征税范围没有囊括多种产权形式的房产，也无法对拥有多套存量住房的群体征税。沪渝两市在商品房销售环节设计的差别化税率，体现不出纳税人的缴税能力，也无法对收入分配格局进行调节。

4、试点改革中的房产税没有对当前繁杂的房地产税费制度进行改革

目前涉及房地产的税收就达到了12种，相关的政府收费项目达到了56项，如果房地产税收项目没有进行削减，而盲目增加房产税，会增加纳税人的税负，降低其税收遵从度，这大大降低了房产税改革在社会民众心中的正当性和合理性。

二、发达国家征收房产税的经验

在先进市场经济国家中，房产税制度已经比较成熟，也起到了增加地方税收收入，抑制房地产市场非理性投资行为的作用。值得我国学习借鉴，总结如下：

（一）房产税成为地方政府的重要财政收入

在先进市场经济国家中，房产税划归地方政府所有，成为主体税种，且税源非常稳定。例如美国房产税税收，要占到地方税收收入的八成，各国地方政府对房产税极为重视。

（二）按照“税制简、税基宽、税率低”等原则设计

例如英国目前的房地产税，仅包括住房财产税（类似我国房产税）和营业房屋税，相关税制大大简化，避免了重复征税现象，降低税收征管成本，也提高了税收管理效率。而且先进市场经济国家房产税征收范围要宽得多，囊括增量房、存量房在内的所有不动产，而宗教、慈善、公共事业单位拥有的房产一般免征房产税；这些国家房产税率普遍较低，例如德国房产税率就较低，为1%-1.5%之间，这使得房产税推行阻力较小，也起到了调节房地产市场的作用。

（三）计税依据非常明确

在先进市场经济国家中，房产税计税依据，多为房地产评估价值、资本价值等。如美国、加拿大等国家，房产税税基为土地及其建筑物的基本价值。英国房产税税基为楼房、公寓等的市场价值。按照评估价值或资本价值，作为税基的方法，能够准确反映纳税人的不动产持有状况，也能使房产税收入，随着房价上涨而增多，有利于税收管理的科学合理与公平公正。

（四）房地产相关的财产评估体系比较规范和完善

很多成熟市场经济国家，都有着比较完善的财产评估体系，评估技术工具也较先进。例如英国、澳大利亚等国家有专门的机构来从事房地产税基评估；而美国、加拿大等国家，是由专业的社会评估机构来从事房地产税基评估。在评估方法上，发达市场经济国家一般采用市场价值估价法，例如美国、加拿大、德国等国家，就采用市场价格法、成本法、收益法等等。英国、中国香港、新加坡等国家和地区，多采用租金估价法。

综上所述，市场经济成熟发达的国家，已经有了较科学、健全的房产税体制，我国应当积极借鉴发达国家的改革经验，结合我国具体国情，制定完善的房产税税制，设计一套科学、可行的房产税改革路径。总体上看，我国房产税，需要在征税范围、征税客体与对象、计税依据、税率选择等要素上，进行科学的设计。

三、对房产税改革制度设计的建议

为了全面推行房产税改革，当下我国房产税改革的首要任务，是进一步完善房产税制度设计，积极推行配套措施和相关建设，对于房产税制度的设计，本文认为应当从以下几方面进行：

（一）征税对象

房产税征税对象应当扩大范围，应囊括各类型的房产，包括存量房、增量房；包括经济适用房、保障房、商品房、小产权房；包括经营性用房和自用居住房屋。这样才能扩大税基，起到增加财政收入，促进二手房进入市场流通的作用，有利于房地产市场优化配置作用的发挥。

（二）纳税义务人

考虑到我国房屋产权的复杂性，对房产税纳税义务人，可将范围加以扩大，具体为：全民所有产权的，纳税义务人为房屋的经营管理单位；共有产权的，纳税义务人为房屋共有人；产权关系不明确的，纳税义务人为代管人或使用人；房屋出典的，出典人为纳税义务人等等。

（三）征税范围

征税范围上，试点改革的房产税征收范围相对狭隘，抑制了房产税对财政收入的增收作用，可将农村的房产也纳入房产税征税范围。同时也应把城市中自有存量的居住用房纳入征税范围，因为目前我国很多原来的公房已转变为个人财产，而房产税本来就属于财产税。经营性事业单位的用房也纳入房产税征税范围，经营性的事业单位，房产作为资本投入经营，理应就创造的收入向国家缴税，这样才能体现市场竞争的公平性。例如像广州这样的经济发展比较发达的城市，由于居民人均收入和资产较高，可以率先实施存量房征税的模式。

（四）计税依据

目前，世界上大多数发达市场经济国家，多采用市场评估价值作为房产税计税依据，所以我国房产税计税依据上，也应采用评估价值作为计税依据，体现税收与房价乃至经济发展水平的同步增长。目前可以按照《房产税暂行条例》规定的原则，按照房产原值减除一定比例余值后作为计税依据，等到个人房产信息系统建设完备，价值评估技术成熟后，就要按照评估价值作为计税依据。

（五）计税方法

目前房产税改革最重要的基础工作是加快实施不动产登记制度的落实，实现全国范围内的不动产信息联网。这样便可摸清我国居民的不动产资产情况，有利于测算房产税的规模，推动房产税改革的加速进行。

目前我国开征房产税的目的是为了抑制房价过快增长，以实现调节贫富分化，抑制投机性不动产消费。所以房产税应当以高端住宅、新增房产、多套房的房主为征税重点，不宜以普通百姓为征税对象。所以房产税改革，应当参照个人所得税的计税方法和征收模式，设定房产税的起征点。理论界有两种建议，一种是日本模式，即对家庭的第一套房产不征税，第二套房产开始征税，但是税率从低。第二种是按照面积征税，规定人均住房面积在一定面积以上才征收房产税。

本文认为以面积征税在我国这样地区发展不平衡，不动产登记工作不完善的情况下，是难以做到公平征税的，因为有的地区经济落后，相对房价较低，所以房屋面积相对较大，即使是同一个城市也有人口相对稀疏的区域，所以以住房面积作为拥有资产多寡的判断依据是不科学的，另外不动产登记工作尚未完善，住房面积这一数据存在相当大的水分，以面积征收容易出现逃税、漏税等行为。所以我国应当选择以房产的数量和价值作为征收依据，另外对于高端住宅，也要征收房产税。

我国人多地少，土地资源较短缺，所以居住类房地产，是不宜作为投资类商品的，因为一旦居住类房地产作为投资品，容易导致价格暴涨暴跌，影响社会稳定。所以应当参照个人所得税征收模式，对多套房产的持有者、高端房产的持有者，按照市场价格（或评估价格）来征收房产税，并且按照累进税率，房产越多、高端房产的价格越高，则税率越重，使得拥有三、四套房产的持有者，其房产税负远高于拥有二套房产的持有者。这样能有效抑制房价的过快增长。

（六）税率选择

房产税应采取差别化的累进税率，以更适合我国各收入阶层的实际情况，例如对中低收入阶层设计减免条款，对中产阶层，有序提高房产税税率；对于拥有多套住房，或拥有高端住房的高收入群体，应通过累进税率增加其纳税额度，以起到调节收入分配结构的作用。

房产税中央政府可立法制定税率幅度，地方政府可根据实际情况在规定档次内适当浮动制定本地房产税利率水平，按照国际惯例，结合我国居民的税负承受能力，而房产税从政府改革的意图来看，应属于财产税范围内，按照国际市场经济运行经验，财产税税率一般3%至10%之间，所以本文建议第一套住房免征房产税，第二套房产的税率不应超过3%，而且要根据不同地区的经济发展水平来制定因地制宜的税率。第三套、第四套房产的房产税率要采用累进制进行递增，参照个人所得税率，可以规定在20-40%的范围内，而高端住宅，例如豪宅，也应当规定从重的税率。

（七）尽快落实不动产信息联网

我国应当采用立法手段，加快不动产登记制度的实施，尽快落实不动产信息联网。由于房产税是地方税种，应当以省、直辖市为单位，尽快公开不动产信息的网络化，让本地居民对自己的房产信息有清晰的了解。建议新的房产税试点城市在此基础上，按照不同的征收管理方法、不同的税率、优惠政策，由网络税收软件，自动算出每个业主的房产税，让我国公民对不同税率、不同征收模式下的房产税情况有清晰的了解，然后展开网络投票，让广大人民群众选出适宜的房产税征收管理模式和税率。

四、结束语

本文对沪、渝房产税试点在短期和中长期的政策效应研究中，发现目前房产税的试点方案虽各有各的特点，但在调控房价方面成效不明显。因此，为了达到房产税调节经济上的预期目的，应当结合国外先进经验，重新进行改革的顶层设计。通过对房地产市场多管齐下的措施，推动房产税改革进一步适应我国国情，进而实现房地产市场的健康和规范发展。

参考文献：

[1]尹煜，巴曙松.房产税试点改革影响评析及建议[N].苏州大学学报（哲学社会科学版），2011

[2]张德勇.进一步完善房产税的几个问题[J].税务研究.2011

[3]陈小安.房产税的功能、作用与制度设计框架[J].税务研究.2011

[4]鞠杰.征管视角下房产税改革的困境与破解[J].财会月刊，2012

[5]曹璐.基于沪渝两地房产税试点改革的税收建议[J].中国财政.2012