文辉

核心提示：农民工参与去库存未必是购买主体，但一定是居住主体。要加强对农民工新市民的分类处理，因地制宜。

由于房地产与钢铁、建筑、建材等产能过剩行业密切相关，与地方土地财政紧密相联，与农民工市民化的需求高度相关，抓去库存是抓住了我国当前经济下行的“牛鼻子”，有利于协同推进“去产能、去杠杆、降成本和补短板”等任务，可谓牵一发而动全身。

对中央来说，一是要完善城乡户籍制度改革，既然把农民工新市民作为消化库存的主力，就要推动户籍制度改革，完善户籍制度背后的福利制度，切实解决农民工购房后的同城同等待遇问题；二是要推动区域政策联动，对于跨区域农民工新市民的购房落户，保持其原有农村集体权益不变；三是加大对棚户区改造和城中村改造的金融支持力度，重点放在改造后的城市环境质量提升上；四是取消过时的限制性政策，诸如限购限售政策等。

对地方政府而言，重在落实。地方政府要摸清城镇库存现状，严格控制土地供给的规模、速度和结构，也要走出土地财政的误区，在产业发展上下更多功夫，适时取消过时的限制性政策。

房地产企业应该认清供求关系的变化，顺应市场规律，不能有侥幸心理，早降价早受益。其次，要走兼并重组之路，去库存带来的行业洗牌在所难免，该破产的坚决破产，该提升的坚决提升。转型升级也在所难免，要从城市开发商转向城市运营商。

对农民工来说，则要转变观念。农民工参与去库存未必是购买主体，但一定是居住主体，从这个角度来看，农民工是参与去库存的主体毋庸置疑。要加强分类处理，因地制宜。

把举家外出农民工和城镇间流动人口，作为消化库存的生力军，以商品房销售去库存。这部分群体是城镇住房的刚性人群，需要针对他们的需求制定特定政策，如推行购房即落户、子女教育、社保养老和购房优惠等公共服务政策。

把新生代农民工作为消化库存的中坚力量，发展住房租赁去库存，鼓励有条件的、工作稳定的新生代农民工在城镇购房，适当降低首付，给予政策补贴。

把棚户区改造和城中村改造居民，作为消化库存的优势力量。在城市更新改造过程中，尽量减少新增商品房供给。推行货币化补偿机制，鼓励改造区域城乡居民以集体团购的方式去市场上购买商品房。

把低收入人群纳入保障性住房，用政府购买方式去库存。根据调查发现，在一些三四线城市，由于库存量大，商品房价格已经接近保障房价格。地方政府应该立即停止新建保障房项目，直接从市场上购买商品房来满足低收入人群的住房保障需求。

当然，去库存还要考虑一部分城市居民的改善型需求和投资性需求，适当出台鼓励政策满足他们的需求。由于这部分群体的购买力强，需求旺盛，因此也要防止政策放松后对房价的抬升，反而不利于去库存任务的化解。

总之，去库存不单是一项经济任务，也是涉及经济社会健康持续发展的全局性工作，需要综合考虑统筹推进。（支点杂志2016年3月刊）