对于政府大院、公立的单位大院，由于不存在私人产权，本身就是国有资产，拆不拆墙完全由政府自己决定，原则上全面开放即可

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》日前发布，其中提到：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。”

一石激起千层浪，在封闭式小区里居住习惯了的业主纷纷吐槽，漂洋过海的洋经验是否适合转型期中国的国情？美国等西方社会的城市规划确实大都是街区制，路网密布，城市毛细血管极为发达，交通和生活服务非常方便。但与中国社会不同的是，美国住宅是以House、Townhouse为主，市区的公寓楼也就一二栋大厦，布局天然分散，鲜见中国这种大规模集中居住的小区。美国楼间道路本来就是公共道路，但私人物业的宅院和草坪也是不开放通行，在不禁枪的美国，私闯民宅可能被业主直接打你一梭子。

原则上不再建设封闭住宅小区，还好推行，毕竟新老划断，没有违反“法不溯既往”之嫌;已建成的小区如何“逐步打开”？这在法律上是一个难题，因为存在明显的规范冲突。2007年我国《物权法》第73条明文规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”小区内道路是建筑物区分所有权的共有部分，业主购房时已支付公摊面积对价，日常维护费用也计入物业费，毫无疑问属业主产权。那么，打不打开小区，要不要把内部道路公共化，应当由业主大会决议来定，而非政府一刀切强制推行。封闭社区、人车分流、绿化率、容积率，这些因素作为预期已反映在房价上，强行开放完全打破了业主购房时的合理预期，是对业主既得利益的剥夺。在目前国情下贸然打开，未必治堵，反而增加了安全、保洁、扰民、隐私等一系列新问题，相信大部分建成小区的业主是不同意拆墙的。

如何合法的拆掉小区的墙？在法律层面如何落实中央政策的顶层设计？合法途径无非如下几种：一是相邻关系，相邻不动产之间是有提供通行便利义务的。但相邻关系只能适用于邻里之间，不能适用于社会公众第三方的车辆行人。二是地役权，但地役权的设定必须依赖双方订立合同，没有法定地役权。三是所有权的社会义务，以此来解释私人产权容许公共通行。但我国《物权法》上没有明文规定所有权的社会义务，反而在第4条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”

唯一能解释通的途径就是征收征用。物权法第42条第1款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”第44条第1款规定：“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。” 鉴于征收征用都是国家强制限制公民和法人财产权的行为，极易造成对公民和法人合法财产的严重侵害，因此法律严格规定条件：公益目的;合法程序;充分补偿。征收征用虽然具有强行性特征，但在市场经济条件之下，仍然属于一种商品交换关系，应当符合等价交换的规律。因此，未来对已建成小区进行开放，只能依法启动征收征用程序，并给予全体业主充分的补偿。

中国是一个法治国家，拆墙是一个法律问题。拆墙的法律成本和经济成本都是非常高昂的，如果不依法拆墙，则可能引发大规模的民意对抗，社会成本更高。因此，对于已建成的小区来说，如果不是严重阻碍公共交通，基本上以尊重现状为原则。当然，对于政府大院、公立的单位大院，由于不存在私人产权，本身就是国有资产，拆不拆墙完全由政府自己决定，原则上全面开放即可。