□文/姜　婕（上海大学　上海）



我国“以房养老”试点及政策建议

□文/姜婕
（上海大学上海）

［提要］我国“人口老龄化”问题严峻，使得我国养老方式不断创新。我国在引进外国的“以房养老”模式之后，首先在北京、南京、上海、武汉四地进行试点。本文从我国存在的几种试点模式现状出发，分析近年来这些试点存在的风险及陆续失败的原因，最后针对我国“以房养老”的特殊情况，提出几点对策建议。

关键词：“以房养老”；倒按揭

原标题：关于退休规划下“以房养老”模式的探讨

收录日期：2016年4月8日

引言

目前，我国人口老龄化已经成为亟待解决的社会问题。截至2014年12月，我国60岁以上老年人数量已超过2亿，占总人口的14.9%。在此严峻的状况下，以房养老作为养老的补充模式是改善老年人生活状况的重要途径。

一、我国“以房养老”试点现状及基本特点

（一）我国“以房养老”现状。目前，美国的住房反向抵押贷款业务及其市场最为成熟，而我国的“以房养老”概念则是自20世纪90年代从国外引进过来的，在不断的探索与尝试中已经走过了十多个年头。“以房养老”在2003年两会上首次被提及用以拓宽养老金来源渠道。从第一次被提及至今已经有10年的时间，2013年9月13日国务院正式发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确指出要开展“老年人住房反向抵押养老保险试点”工作。目前，我国已经在北京、上海、南京及武汉进行过“以房养老”的试点。主要存在四种模式：一是北京的幸福人寿“出租换养”模式；二是上海市公积金管理中心“售后返租”模式；三是南京温泉留元老年公寓“以房换养”模式；四是中信银行“养老按揭”业务模式。可是由于“以房养老”模式发展的时间仍然不长，业务还不够成熟，目前我国的“以房养老”仍未能得到大规模的推广，仅处于试点阶段，并且试点的效果也不尽如人意。

（二）我国“以房养老”的特点

1、适合人群。我国的“以房养老”主要针对的人群基本要满足以下三点：首先，老人需要年满55周岁或以上（不同的模式要求不同，但至少要满55周岁）；其次，老人需要拥有可以自由支配的一套或者以上的自有住房，并且其所处地段不能太差，房屋亦不能太过陈旧，从而不会影响机构在房地产市场上对其进行处理；最后，老人的在养老抚养方面不健全。种种这些情况都将会成为老人在退休后可能进行“以房养老”的动机。

2、“以房养老”中存在的风险特点。“以房养老”本身会存在一些固有的风险因素，另外在我国的运行中又会存在特定的风险因素，这些风险总体可以概括为两类：贷款机构风险和借款人风险。

（1）贷款机构风险。贷款机构风险又可以细分为长寿风险、利率风险、房屋贬值风险及土地使用权风险等。长寿风险与贷款人的寿命有关。倘若老人由于长寿，其对房屋的使用年限超出了最初的设定年限，贷款期限越长，则机构承担的风险就会加大。利率风险为当预期利率的变动和实际利率变动不一致时，贷款提供方要么会面临贷款额及应计利息高于所抵押房产价值的风险，要么会面临借款人提前终止合同的风险。房屋贬值风险以及土地使用权风险，“以房养老”模式最重要的载体便是房地产，而房地产市场的变化有可能会造成房屋贬值的风险。

（2）借款人风险。借款人风险同样可以细分为：房屋增值风险、机构破产风险、贷款方的道德风险和费用风险等。房屋增值风险，相对于贷款人会面临的房屋贬值风险而言，对于借款人来说，同样具有房屋增值风险。中国的房地产业发展速度一直很快，但是如果借款人将房地产抵押给贷款人，那么老人百年后，房屋的增值收益都将由贷款人得到。机构破产风险，由于“以房养老”现在在中国的试点基本是由银行、保险等机构在运行，所以一旦这些机构由于经营不善或者“以房养老”业务运营没有达到机构的预期，就有可能会导致业务的停止运营，甚至有机构破产的可能。道德风险，借款方一旦将自有房屋抵押给贷款方，如果老人搬离了原来的住处，住进了贷款方提供的养老院或者为借款方提供的出租房中，由于合同已经签订，所以可能会存在贷款方对借款方存在照顾不周或者物业管理不周等道德风险。以至于老人的生活质量受到不良影响。最后，还有可能出现费用风险。

二、我国“以房养老”试点存在的障碍

（一）养老观念的障碍

1、财产遗留问题。在中国传统观念中，父母百年归老之后，总是希望能够遗留一些财产给子女。而房产作为普通家庭的一项重大资产，父母无疑更加希望可以在自己百年归老之后将房屋作为自己的遗产继承给子女。

2、老人生活习惯障碍。老人在前半生大多数时间都是在自己的房屋中安度的，如果借款人收走房屋，要求老人搬至养老中心或其他地方再重新开始适应新的环境，也有悖于老人的居住情感和生活习惯。南京模式和北京模式都存在这个问题，在南京模式中，老人需要入住到提供的老年公寓，而北京模式中，老人则被要求入住寿山福海养老中心。

3、产权移交问题。卖房返租模式一开始就要求变更老人的房屋产权，这是广大老年人心理上无法接受的，比如上海模式就有这样的问题存在。

（二）无政府介入而导致的障碍

1、公信力不足障碍。从国际上看，任何国家和地区的“以房养老”业务，无论何种模式，政府无不参与其中，有的甚至直接主办或者出资参与，有的成立专门机构负责监督与管理，等等。我国南京、上海、北京等地“以房养老”试点失败的原因固然有前述的诸多因素，但民间运作、缺乏政府的参与、缺少公信力无疑也是一个不容忽视的重要原因。

2、机构利益至上问题。由于“以房养老”主办方多为一些企业公司，或者银行、保险等金融机构，所以都是以营利为主要目的的。而且“以房养老”费用本来就存在很高的现象，这就必然会导致机构对房产普遍的估价过低问题，有些物业价值甚至只能拿到估值的一半。最终老人能够从贷款人处每月拿到的养老保障可能都不能满足当地的最低生活保障。

（三）产品定价及保险精算模型复杂。产品定价是反向抵押贷款推出的核心环节，产品定价是否合理，在一定程度上决定了住房反向抵押贷款的成败。假如产品定价过高，申请人得到的贷款数额过低，申请人将失去兴趣，住房抵押贷款就会面临需求不足的问题；如果产品定价过低，则贷款人面临着到期后贷款收不回来的风险，可能以此带来亏损，贷款人的积极性会大大减少。

三、我国“以房养老”障碍解决对策

（一）由政府辅助建立一个独立的“以房养老”办公机构。政府需要在“以房养老”这一办法中有所作为，可以通过为机构进行适当担保或者对其进行税收优惠的办法，减少贷款最终落实到借款人手里的阻力。并且要辅助建立一个独立的“以房养老”办公机构，更加专业性地为孤寡老人进行服务。

（二）推出“以房养老”保险。“以房养老”存在利率风险、房产价格波动风险和长寿风险等，所以对于承接了“以房养老”的主办方来说，未来无疑具有很强的不确定性，所以可以将这些风险以保险的方式部分或者全部转嫁给第三方保险公司，由善于进行保险精算的保险公司来分担风险，对于借款人来说也能提高其进行“以房养老”的意愿。

（三）推出“以房养老”证券化。“以房养老”的承办方可以将房屋进行打包进行证券化，在二级市场上进行流通，提前收回房屋的价值，利用这部分资金在金融市场上进行在投资，不仅分散了风险，还可以利用其投资收益给予老人适当比率的收益作为额外的养老保障。

（四）补充“以房养老”模式，不断进行创新。陈鹏军（2013）基于居民对民间机构主办养老的不信任，提出要加大政府的参与，并提出了两种基于政府参与的“以房养老”模式：一是基于政府担保的有赎回权的住房反向抵押贷款模式；二是基于政府担保的“以租换养”模式。这两种模式在一定程度上客服了“以房养老”试点模式中存在的比如群众公信力不足及关于房产赎回权等问题。

除此之外，转变老人的固有养老观念也是推行“以房养老”的一大对策。

中图分类号：C91

文献标识码：A