探析精装修工程管理及建议

2016-03-16王宗亮

环球市场 2016年16期

关键词：业主住宅建筑

王宗亮

中大房地产集团有限公司

探析精装修工程管理及建议

王宗亮

中大房地产集团有限公司

在经济高速发展的现代社会，人们越来越热衷于追求方便和快捷，因此对建筑提出了“告别毛坯房，转向质量高成本低的现装房”的要求。精装修是工业化、产业化的必然结果，建筑精装修从某种意义上是推进建筑产业化的一个实施步骤，随着建筑产业化的整体推进及开发商和消费者的走向成熟，精装修必然是未来建筑的发展方向和目标。以人为本，细致入微的设计以及高质量低成本的精装修房会越来越被购房者认可，同时精装修住宅的质量问题也将被重视起来。本文主要探讨精装修工程管理及建议。

精装修；工程管理；建议

1 精装修住宅的特点

1.1 精装修住宅的市场优势

在当今社会的房地产市场以及建筑市场上，精装修住宅是热门的特定需求，是装修行业甚至是整个建筑行业实现规模化、系统化以及科学化必须要迈过去的一步。对住宅进行精装修可以通过一步到位的集约型装修对建筑企业以及装饰企业进行扩展，充分发挥建筑企业以及装饰企业在人力资源、技术运用、资金运作等方面的优势，在经济和质量上对精装修住宅进行保障，在增加市场产出比的前提下，促进建筑企业以及装饰企业的进一步发展。

1.2 精装修住宅的经济优势

对住宅进行精装修可以把住宅和装修结合成为一个整体，还可以采用按揭的方法来减小房主的经济压力。此外，精装修住宅的装修安全更容易实现，而且还能减小独自装修时产生的不必要的精力和财物。与此同时，精装修住宅还具有一定程度上的规模效应，在价格上可以获得比较大的优惠，对于住宅房主的吸引力很强。

1.3 精装修住宅的概念内涵

在精装修住宅的设计过程中有很多要求，一定要精确还有精致，从业主的角度出发针对生活、起居、交流等不同的方面进行住宅的功能以及风格的设计，根据当下流行的生活理念，在实现时尚的前提条件下更要突出大气简约的风格。与此同时，精装修住宅还要有丰富的内容，根据住宅业主的要求留有必要的装饰空间，满足业主需要。除此之外，在住宅的精装修过程中选择材料也有很多需要注意的地方，住宅精装修企业的优势一定要利用，主要是价格、规模以及技术上的优势，选择有利于满足设计要求和标准的装修材料，最好做到在满足住宅业主装修材料需求的同时，使装修企业的经济效益也得到提高。

2 精装修工程管理及建议

2.1 做好前期准备，尤其是设计阶段的准备

根据房型面积的大小，设计时要注意组织不同的套型配置，满足不同的居住者需求。平面布局要充分考虑使用的方便，尽可能提高居住者的舒适程度。套型设计合理，动静分区明确，满足家庭文化需求。对于厨房、卫生间、洗衣处等有功能考虑的区域要充分人性化考虑，满足生活、健康需求。

2.2 装修图纸管理

设计部门出施工蓝图前，先组织总包、监理、分包和设计等相关单位进行会审，结合建筑、结构施工图纸，对一些可以提升品质的地方补充到图纸里(比如电梯按钮盒的收口、开关面板的收口、楼层指示和门牌的安装位置等)，要求对节点图进行完善并参与到设计材料的选样和封样过程中，从工程角度出发提出相关的建议(比如从使用维护和安全的角度，建议墙面瓷砖安装工艺由湿贴改为点挂工艺)。

2.3 做好样板房

为了检测装修实际效果，体现施工工艺要求，需要装修实体样板间。样板间的作用有很多，其最主要的是检验装饰效果，同时在具体施工过程中也可以参考装修承包商的建设能力和质量，为以后大规模的建设精装修房提供合理的借鉴。在样板间建设过程中要安排专人现场督促检查，发现的问题需要让设计人员配合落实设计方案，并经过设计、管理、施工等各相关部门验收达标后，方可进行大面积施工。

2.4 严格控制施工过程

大面积施工过程中，要全程跟踪装修施工过程，对关键工序实行严格质量控制，进场材料及时取样送检，严格执行规范要求的各项检验。各类管线(强、弱电管，给排水管道，空调系统等)所有吊顶内龙骨及基层、地板木龙骨、功能区防水施工等隐蔽部位是装修施工质量控制的关键，要严格执行隐蔽工程验收制度，督促检查施工单位是否严格执行工序交接验收制度，认真实行自检、互检、专职检查、交接检，上道工序不合格，不准进入下道工序施工。根据国家规范要求及行业特性，对重点区域及工程验收把控到位。对吊顶工程，确保吊顶工程饰面材料、吊杆、龙骨的材质、品种、规格和安装间距及连接方式复合规范要求，吊顶标高、尺寸和造型符合设计要求。厨房、卫生间、阳台的防水工程施工完成后，需检测涂膜成型厚度，户内必须1.2mm以并进行48小时闭水试验，确认无渗漏后才能进行下道工序。墙面涂饰工程，涂料的品种、型号、颜色、图案和性能必须符合设计要求，上墙前需要设计确认样板，施工要在5℃以上进行，涂饰均匀、粘结牢固。地板必须有出厂合格证，在铺装前必须对地板进行选配，将纹理、颜色接近的地板集中到一个房间或部位，并对基层进行防潮处理，根据有无地暖选择合适的地膜。

2.5 做好成品保护

应建立全面细致的成品保护标准，通过图文并茂的指引文件，通过详细的表格检查记录固化操作流程和标准，不仅提高工程管理人员的全面性，更能积极调动监理的力量为质量提升提供可靠的保证。

2.6 做好细部检查

提前让物业公司介入到项目中，让物业公司熟悉项目状况，跟踪掌握施工质量情况，以物业安全、质量和满足使用功能为主的全方位百分之百的质量检查，尤其是项目实施过程中的精装修阶段；站在业主的角度和立场，从物业管理的专业角度出发，及时发现问题，提出合理建议，最大限度地消除质量通病，有效减少返修工作量，当然也可发动各管理部门人员甚至一线施工人员以业主的心态参观项目，对项目提出建议，为物业移交、业主入住打好基础。