张蕾　李晓东

从如今的继承案件来看，房产在继承案件中占有相当大的比例。然而由于我国房产类型多样，也造成了继承案件中房产处理的复杂性。为此，律师针对生活中常见的房产类型可能涉及的继承问题，专门进行了总结归纳。

第一类：拥有所有权的房产，此类房产又可分为单独所有、共同共有和按份共有。

单独所有：指个人拥有房产的完全产权。在此情况下，房屋的继承比较简单，该公民的继承人有遗嘱的按遗嘱继承，没有遗嘱的按法定继承。

共同共有：一般存在于家庭关系中，如夫妻共有房屋、家庭共有房屋。在此情况下，先要将房屋属于共有人的部分刨除，剩下死者所有的部分作为遗产，由死者的相关继承人继承。比如，夫妻共同所有的房屋，一方去世后，先将房屋属于另一方的一半份额分离出去，剩余的一半份额才由死者的继承人继承。

按份共有：和共同共有不同的只是死者对房屋拥有产权的份额在生前既是确定的，死后，只有这部分份额属于死者的合法遗产，由死者的继承人继承。比如，房产是兄弟共同购买的，购买时支付的金额不同，兄弟之间按照出资金额占房屋全款的比例按份额共有房屋，其中一个兄弟去世，他的继承人只能继承死者所占有的房屋份额。还有一些夫妻，在婚姻存续期间就约定财产的具体份额，比如约定房屋丈夫占40%，妻子占60%。同样，一方去世后，其继承人只能继承属于死者的份额部分。

值得注意的是，现实生活中还存在着公民尚未完全取得所有权，便突然死亡遗留房产的情况。比如公民在签订完房屋买卖合同后，在办理过户手续取得产权登记证前突然死亡，这种情况下，继承人可先继承合同权利，待房产证取得后，再继承房产。

第二类：只拥有使用权的房屋，除了普通商品房外，还有央产房、军产房、公租房等等。由于这类房屋政策性很强，能否继承主要看政策的规定。

一些央产房、军产房等属于只有使用权、但可以继承的房屋，不能上市交易，虽然只有使用权，但政策允许继承。当然，继承的也只能是使用权，即死者的多位继承人对该房屋共同拥有的使用权。

公租房则属于只有使用权、但不能继承的房屋，此类房屋的性质是租赁，对于租赁的房屋，公民不拥有所有权，而且使用权也不能继承。但是，有一些公租房，在原有承租人死亡后，同住同户口的继承人可以向房屋所属单位申请变更为新的承租人，继续承租居住该房屋。而有些公租房不能变更承租人，原承租人死亡后，除配偶可继续居住外，房屋所属单位原则上应收回该房屋。

还有一种就是城镇居民购买的农村集体土地上的房屋，即所谓的“小产权房”，也不能继承。按照我国现有的法律和政策，国家不允许城镇居民购买农村集体土地上的房屋，更不承认此类房屋的产权。所以，这种房屋不属于《继承法》上规定的公民的合法财产，因此不能继承。

第三类：农村宅基地及地上房屋。

宅基地只有本集体组织成员才可申请取得，而且有“一户一宅”原则，所以，它的继承还关系到继承人的身份问题。如果继承人和死者一样均是本集体组织成员，其继承死者的宅基地和房屋一般都是没有问题的。如果继承人不是本集体组织成员，则无权继承宅基地使用权，但是建造在宅基地之上的房屋可以继承。