刘明辉林刚周文勇



厦门养老状况呼唤加快养老地产的发展

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养老地产的概念在国际上很早就被提出来，目前美国、日本、新加坡等国家的养老地产已相对成熟。中国的“养老地产”虽然开始了十来年，但发展缓慢，仍处于初级阶段，而且国内较成熟的养老项目不多,说明市场经济对人口年龄结构变动的敏感性和老年地产业的收益性认识不足。

尽管厦门曾被网友列为国内十大适合养老城市之一，但目前厦门的养老地产在土地供应和配套上，既缺乏前期规划，又缺乏可实施的相关养老地产政策。因此,相对于普通住宅项目受市场欢迎、回报快的特点，养老地产前期投资大、投资回报周期长，要求开发商有较强的资金实力，对开发商的要求比较高。在这种情况下，厦门多数开发商都更愿意开发普通住宅项目。但是，近年来随着厦门市人口结构的变化，截至2014年8月底，厦门市户籍总人口198万人，其中60周岁以上的老年人已达 28.53万人，占全市户籍总人口的比例为14.22%，全市人口结构中呈现出老龄化、高龄化、空巢化等特点，这客观上令养老地产有了广阔的发展空间。因此，如何更好地开发养老地产、推动养老地产发展是目前厦门必须重视的问题。

厦门市养老地产现状分析

近年来，越来越多的房地产开发商开始进入养老地产领域。2010年底，万科地产高调宣布养老地产已经成为旗下业务版图的新分支。2012年2月，保利地产宣布将北京作为试点区域，在养老地产等方面实现重点突破。尽管我国已经出现了如东方太阳城、上海亲和源等一些较为成功的养老地产项目，但从整体上看，目前养老地产的商业化运作还处于起步阶段。据统计，现已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。包括万科、保利、中海及华润等品牌房企近年均制订了养老地产发展计划。除“房企系”外，多家A险投资重点也投放养老地产。泰康人寿、新华保险、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平及中国人寿等多家寿险公司纷纷布局养老地产市场，全面展开养老地产的投资和运营。而回归到厦门这座美丽富饶的滨海城市，它在养老地产领域现状及发展趋势究竟如何呢？

美丽厦门，花木繁盛，风景优美、气候宜人、商业发达、交通便利，拥有多家三甲医院，是全国环境最好，最适合养老的城市之一。除了自然风光优美，厦门的城市环境也非常整洁，是我国著名的旅游城市。而作为厦门地产行业领军企业之一，厦门永同昌集团继专注开发系列城市优质房产品之后，又在厦门率先推出社区专业居家养老服务机构——温馨家园养老中心。除了现已进入养老地产的厦门永同昌集团外，有消息称，住宅集团也有在看地，欲试水养老地产，但最终还没确定。永同昌集团温馨家园养老中心由厦门永同昌集团投资经营，是厦门市民政局批准设立的大型民办高端养老机构。

据了解，当前养老地产主流的盈利模式主要是会员制、押金制、租售并举制等几种模式。在这些模式之下，养老地产高额的开放成本和长期的运营成本根本无法回收，基本上处于“全行业”亏损的状态。也许正是由于养老地产的前景不明，投身这个领域的商家以“理想”来为自己打气。事实上，做老龄产业要有爱心，不能总想着赚大钱。这听起来不像“在商言商”，但反映出了企业回馈社会和对上了年纪的老人的一份心意。

目前厦门已超过老龄化社会的标准。而伴随着老年群体逐年增多，厦门房企也仿佛看见老年地产兴起的曙光。日前，国务院颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，养老地产再度成为业界关注的焦点。尽管厦门曾被网友列为国内十大适合养老城市之一，目前养老地产匮乏。但并不意味着没有市场，其实许多开发商都在盯着这块市场，只是在寻找时机。统计显示，现已有超过35%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。在第一代购房群为自己置业、第二代购房群为子女置业之后，为老人添置养老用房将成为新的消费趋势，而研究这部分人群的居住需求，将成为厦门各大房企的新课题。

毫无疑问，养老地产将是各大房企争相竞逐的领域，厦门许多地产目前也有在做一些关于养老理念的产品设计；但由于养老地产的依附性很强，对资源配套的要求很高；而目前我市配套的资源尚未达到要求，相信在不久后时机成熟，这将成为十分热门的产业。

厦门市养老地产发展面临的困难和问题

1.养老用地优惠政策落实不到位

厦门社会福利中心已基本配置到位，但社会力量办理的非营利性、营利性养老机构建设用地从2007年以来尚未划拨或推出招、拍、挂模式的供地方案，形成了制约民办养老服务机构发展的瓶颈。兴建成规模的养老院较为困难，进而导致全市民办养老服务机构发展与日益增长的养老服务需求之间的矛盾突显。

2.开发养老地产投入产出不平衡

养老地产项目需配套有公园、健身房、医院、超市等，相比普通住宅项目投资高，受制于土地和项目的分割情况，获取银行贷款难度大，同时由于涉及到自持、资金回笼慢等问题，使得养老地产的开发相比普通住宅项目开发有着更大的资金压力。

3.养老地产运营盈利模式不够成熟

目前养老地产领域开发模式整体上可以分为配建模式、专门开发模式以及收购模式三种，但国内开发多数为配建模式。选择配建模式的开发商，最看重的是项目销量及资金周转效率，一定程度上忽视了养老服务及运营质量，养老需求难以保证。

4.养老用地定位不明确，难以确定项目房屋的建筑性质

如果通过正常的招拍挂程序获取土地，过高的成本使养老项目无法承受。当前，我国的养老事业是由民政部门主管，使得我国现行的养老社会福利以针对三无和低保老人为主，与市场化运营的养老地产项目存在着矛盾与排斥。因此，如何对养老地产进行界定，是养老地产未来发展的关键所在。

5.养老项目的开发涉及到多个部门的管理

养老项目的开发涉及到住房和城乡建设部，还涉及到卫生部(建设老年医院及护理机构)、民政部(获得政策补贴)、国土资源部等多个部门，需要协调多个部门的要求。

6．养老地产法规政策仍需系统化、规范化和专门化

从现有法规政策分析，养老社区法律法规和标准等缺失或不完善。开发商负担社区管理，甚至要承担居委会运作等社会负担，不堪重负，只能维持低成本和低品质运作。如不能提供规范化和高品质管理和服务，养老社区很难走上正轨和坦途。现行养老服务政策及相关的优惠扶持政策过于强调服务活动的福利性和公益性，一定程度上否定了民间投资的资本属性和养老服务业的产业属性。

加快厦门养老事业发展的对策建议

1.出台与落实养老地产的相关优惠政策

市政府相关部门应尽快研究出台针对养老机构用地问题的相关政策，以便加快养老项目的建设。一是划拨土地。凡是属于民办的非营利养老服务机构，其产权由政府所有，用地可直接划拨至市、区民政部门或政府指定的基金会，由市、区民政部门或基金会投资建设标准的养老机构设施后，公开对外招租，其经营方式为“公建民营”。二是改造置换闲置场所。通过新建、扩建、改建及购置等方式整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、农村空置校舍、企业、农村集体闲置房屋，改造用于民办养老机构。举办者利用租赁、合作、承包经营的方式为“公建民营或民办民营”。三是招、拍、挂出让土地。将养老机构项目用地使用权对外公开招投标，由举办者投资经营，其经营方式为“民办民营”。

2.鼓励房企参与发展养老地产

鼓励国内企业通过配合当地政府的养老发展规划，在土地价格评估方面获得优惠或者争取地方财政、专项补助资金支持，比如地方财政、福利彩票公益基金、地方专项补助资金及银行贷款利率优惠等。同时还要吸引社会资本，拓展融资渠道，加快发展养老地产运营，主要是吸引基金、信托和投行等金融机构进入。以培育运营服务能力为核心的，积极引入成熟的养老理念、运营体系、护理标准，培育本土化专业团队。

3.加强老年地产市场的研究

研究启动老年地产市场的政策框架体系，提出制定鼓励房地产投入的激励政策的建议报告，吸引社会各界对老年地产市场的投入和支援；研究老年地产建设模式，研究老年人的生理和心理行为方式的需求，创立使老年人从心底里乐意去生活、颐养天年的环境好、配套齐、服务好的老年住区典范项目，总结建设和管理的经验成果以带动老年地产的发展；通过市场机制，为开发商提供进入老年地产的优越条件。引入发展政策体系，使开发企业在名誉上、操作上、经济上都有利可得，从而引导开发商的投入，迅速形成老年地产市场蓬勃发展姿态。

4.引进地产大企业、专业养老机构等社会力量，共同参与全市养老地产业的建设

厦门是退休养老的好地方，大力引进养老产业资本，发展全市的规模化养老业，不仅可以带动市养老事业的健康发展，还可以为各地老人提供候鸟式、休闲式养老。所以，建议政府在相关政策法规完善后，大规模地向外招商，引入金融、保险、地产大企业及专业养老机构等社会力量参与养老产业的建设。

5.合理规划不同类型的养老地产产品

在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等。

6.建立海峡两岸养老产业合作开发示范基地，推动闽台养老服务业互助互长的共同发展

依托具备条件的台商投资区，主动承接台湾养老服务业转移，引进台湾知名养老服务集团和连锁机构，在开发老年产品用品、培育养老产业集群、建立海峡两岸养老产业合作开发示范基地、打造养老金融产品等四个方面加大力度，以加快养老服务产业的发展。

7.进一步加强对养老地产经营模式的论证

为防止出现变相搞房地产，建议首期先建设“示范性老年公寓”，采取“只租不售”的管理运营机制。充分借鉴市“爱心护理院”建设和实施的成功模式，确立市老年基金会、市慈善总会等作为项目建设业主，由其面向社会开展筹资。这样可确保建设项目在宏观下接受政府管控，做到与政府的安全对接、沟通，减轻政府财政压力，保证土地用途，保证公益性质，保证服务对象不偏差。

注：基金项目：2013年厦门市社科联重点课题《厦门老年问题研究》；项目编号：厦社科研[2013]6号

作者单位：（1集美大学体育学院2厦门市老龄工作委员会3民革厦门市委办公室）