文/张新 乌鲁木齐市国土资源交易中心 新疆乌鲁木齐 830000

土地估价方法简述与缺陷探析及完善途径

文/张新 乌鲁木齐市国土资源交易中心 新疆乌鲁木齐 830000

在本文中，笔者简述了市场比较法、收益还原法以及成本逼近法三种土地估价方法，并针对这些方法应用过程中所存在的缺陷进行了完善途径的分析，旨在为后续的土地估价工作提供参考思路。

土地估价方法；缺陷探析；完善途径

作为重要的自然资源与人类赖以生存、发展的基础，土地资源的合理利用开发不仅关系到人们的社会生活质量，更是会直接而影响到我国经济水平的可持续发展[1]。从土地估价所涉及的相关领域上看，工作人员要想完成土地估价过程，对于土地租赁、入股、承包经营、股份制改、分割、合并等投资决策知识及其操作注意事项就应了然于心，以专业的基础理论与恰当的操作手段最大限度地避免估价失误，从而有效降低其估价风险，因此，合理选择科学的土地估价方法就显得尤为重要[2]。就目前而言，我国现阶段常用的土地估价方法主要包括市场比较法、收益还原法以及成本逼近法，每种估价方法之间都有其理论基础于实用范围条件，同样，在不同的土地估价方法之间也会存在各自的缺陷。在下文中，笔者针对这三种方法分别分析了应用过程中的完善途径。

1、市场比较法

市场比较法主要是将估价对象与近期交易相似度较高的实例进行相比较，并针对实例中具体的成交价格进行客观合理的价格调整，从而得出土地估价的一种方法。由于市场比较法与真实市场环境之间的联系较为紧密，能够明显地反映出当前土地不动产市场的具体行情，因此该方法易于为人们接受[3]。

1.1 存在的缺陷

市场比较法的最大缺点也在于该方法应用原理与使用条件上，具体来说，在估价工作中，在具有参照价值实例的选取上存在一定困难，而当参考实例选定后，信息不对称、市场效率低下等情况也屡见不鲜。其次，对于实例进行因素修正这项工作也难以把握，不同的股价人员对同一个股价因素进行相应的价格调整、修改，其结果也不尽相同。此外，由于市场时刻处于不断变化状态，而影响土地价格的因素更是琳琅满目。

1.2 完善途径

相关土地估价部门应根据实际的土地开发应用现状建立起客观的土地估价信息系统，例如土地交易信息系统、房屋交易信息系统等，将实例信息进行系统、详细的记录。在信息资源较为充足的条件下，估价人员应积极采取科学的判断方法进行参考实例筛选，从而有效提高土地估价的客观性与准确性。此外，针对不同地区或不同城市之间的特点差异，评估人员还可以适当采用等级划分法规定好每一等级的差异因素修正比例。

2、收益还原法

收益还原法是通过对评估对象进行未来一年的客观纯收益进行预估，并将其以一定的还原利率只算至估价期日现值的一种土地估价方法。采用这种方法进行土地估价时，能够将土地的实际效用与之对应的收益特性充分突显，有利于为人们的投资活动提供相关参考依据[4]。

2.1 存在的缺陷

收益还原法的应用范围相对较小，且从投资行为本身的性质上说，土地预估的价值收益也是属于未来的一种理想状态，多数情况下，收益与投资之间的关系并不能采用具体的估价形式所描述，而人们对于土地的期望回报率也不能等同于真实的土地未来价格。土地收益会受到经济行情、房地产市场发展等多达因素的共同影响，而在采用收益还原法进行土地估价时却并体现市场规则，并且，在计算纯收益时，估价人员也难以对各项费用进行精准的计算。

2.2 完善途径

首先，估价人员应充分认识到收益与实质之间的基本区别，并善于应用科学的预测方法进行土地纯收益的预测，即改进土地纯收益预估方法。其次，估价人员需要具备一定的风险意识，从经营、战略、金融等多个方面综合考虑土地的收益问题。同时，为了应对人们由于预期过高而导致估价结果过高的现象，在具体求解土地收益过程中，则应用客观的数学方法，尽可能减少主观因素的干扰。

3、成本逼近法

利用成本逼近法进行土地估价则是要是通过对开发土地所耗费费用、应缴纳的税金、收获的一定利润以及土地增值收益等相关内容进行综合计算[5]。这种土地预估方法具有操作简便、简单明了的优势，从应用技术层面上说，该方法要求相对较低。

3.1 存在的缺陷

成本逼近法中所考虑的资产是过去的资产，而不是未来所能够受益的资产，因此，在没有充分考虑到土地效用、价值以及具体市场需求的情况下，该方法的评估精度会与真实的土地价值之间存在较大差异。同时，采用成本法进行估价时，许多成本概念与会记上的成本概念相互混淆，而采用该方案进行计算得出的土地价值准确性相对较差。

3.2 完善途径

首先，土地估价人员在采用成本逼近法进行土地价格估算时，应将未来区域、政治形势、国际市场环境等能对土地价格产生较大影响作用的因素充分纳入考虑范围，从而将土地价格进行客观的反应。同时，由于土地建设、规范、地段等一系列因素均具有两面性，所以，估价人员应以发展的眼光对这些因素进行打分，或者参照市场比较的方法合理计算土地成本，例如应用层次分析法等。

结语：

在进行土地估价工作中，所选用的估价方法不同，所得出的估价结果之间也会存在一定的差异，同时，不同方法之间所存在的缺陷问题，也会进一步影响土地估价结果的准确性。因此，土地估价工作人员应熟悉常用的估价方案，并且能在开展具体工作时充分结合具体的土地资源信息选用适宜的方法进行土地价格的综合性评价，从而最大限度地提高评估结果准确性、降低其估价风险。同时，对于所选择的估价方法，估价人员则应清楚地认识到这种方法的应用优势以及应用过程中有可能出现的缺陷问题，并积极采取相应的完善措施，提高土地估价方法的实用性。总而言之，准确、科学的土地估价方法不仅会直接影响人们对于土地价值的判断，还会明显制约土地市场、土地交易价格评估制度和地价评估体系的发展和完善。

[1]蒋雪松.浅议土地估价原则对各评估方法的适用性[J].现代经济信息，2014（19）：401-402.

[2]张春轶.土地估价中市场比较方法的改进探析[J].现代经济信息，2015（15）：386-386.

[3]张露露.我国土地估价的风险防范与质量控制[J].建筑工程技术与设计，2014（22）：975-975.

[4]李秉坤，孙秀.市场比较法在土地估价应用中存在的问题及对策建议[J].对外经贸，2015 （10）：120-121.

[5]杨婷.土地估价中市场比较方法的改进论述[J].建材发展导向，2016（03）：259-260.