文/周宁霞　郑州大学旅游管理学院　河南郑州　450001



基于“建管不分”的前期物业管理制度的再思考

文/周宁霞郑州大学旅游管理学院河南郑州450001

【摘要】物业服务企业原则上是由进驻小区的业主或者业主大会选择，现实中由于项目前期物业服务以及宣传的需要，一般是由开发商决定。物业企业在利益的驱使下，往往受制于房地产开发商，即“建管不分”，造成后期管理的混乱，业主成为最终的受害者。本文以前期物业管理相关法律为基础,在明确其必要性的前提下，分析现行管理制度与现实不适应的环节，提出匹配目前环境的前期物业管理的对策和建议。

【关键词】前期物业管理；建管不分；管理制度

物业管理作为一种新的业态，在国内仅有二十多年的发展历史。伴随着房地产业的“黄金十年”，我国的物业管理获得了前所未有的发展。在项目的全寿命周期内，物业管理早期的介入显得愈发的重要，这直接与项目的品质和业主的利益相关联。目前有关前期物业管理的问题较多，侵犯业主权益和降低项目质量的事件层出不穷，文章旨在分析形成这种普遍性问题的根源，并探讨约束这种行为的机制。

1、前期物业管理的概述

1.1前期物业管理的时间界定

《物业管理条例》中对我国前期物业管理概念做出了的界定，其第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘的物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”即建设单位选择物业公司，并签订书面合同时起，到业主或者业主大会选择新的物业公司并签订新的服务合同为止，这是前期物业管理的起止时间。……