文/王春勇　天津土地交易中心　天津　300042

城乡统一土地市场制度创新及政策建议

文/王春勇天津土地交易中心天津300042

城乡统一土地市场建设属于长期性、艰巨性的工作，但我国相关基础性制度工作十分薄弱，且城乡统一土地市场运行与政府、集体、农户等方面主体息息相关，其间的权益关系更是需要进一步加强，而我国城乡统一土地市场建设中流转农户可持续发展还应进一步探究。本文探讨了城乡统一土地市场制度创新，并提出了实用性政策建议，为城乡统一土地市场制度创新水平提升有着极大推动作用。

城乡统一；土地市场；制度创新；政策建设

城乡二元结构是随着我国社会经济发展而产生的，属于一种新型体制，于二元特征背景下，城乡土地使用权与所有权均具备各自的主体，且其彼此之间不可以自由交换，再者是城市土地均用于城市建设中，农村土地亦用于农地使用，而这两方面用途差异则形成了不同价格体系。我国城市土地市场已发展的较为完善，但农村土地市场却缺乏法律支持，更缺乏科学合理的行政管理工作，其间关于市场交易的土地流转根本不能实现正常的市场交易体系。因此，探讨城乡统一土地市场制度创新及政策建议，对城乡统一土地市场制度的进一步发展有着极大推动作用。

一、城乡统一土地市场制度创新的重要性

我国土地市场制度体现出的是十分典型的二元特征，国内城乡割裂的土地市场制度结构主要是土地产权城乡二元，农村土地属于农村集体所有，而城市土地是属于国家，城乡土地所有权与使用权不可以交换；再是城乡土地用途二元，农村土地农用，城市土地是用于城市经济建设，城乡土地不可自由流转；城乡土地市场二元，农村土地市场化结构是以土地流转、租赁、合作入股等共同开发的；城乡土地价格亦是二元的，体系是割裂不完整的；城乡土地规划及管理亦是十分薄弱；加上国家土地征收制度安排造成农村土地价值被低估，国家从农民手里低价征收土地，现行的法律规定与征收耕地补偿费用是根据原土地用途产值进行的赔偿，且行政垄断定价势力会使得竞标地组曲线这段。这些问题的出现，都使得城乡统一土地市场制度创新十分重要。

二、城乡统一土地市场制度创新政策

1.加强土地使用权能一致性

土地交易强调的是土地权利交易，而土地产权制度对现代统一土地市场建立十分重要。这时我国应加强农村土地使用权能和城市土地使用权能的统一，科学合理的确定土地产权主体，再是建立完整的土地产权体系，确保土地产权平等合理的流动。土地产权主体确立十分重要，农村集体中的所有值土地和城市国家所有制土地，其既相同也不同，这时就应确保两者本质上的相同；且建立完整的土地产权体系，应将其升为法律，相应的法律中明确农民规定的使用期限中，其各方面工作应极具独立性、排他性、确定性，从而确保其间各方面工作不受侵害；要强调土地产权的平等合理流动，以其流动合理性衡量社会发展效率。

2.加强法律与市场制度安排

可以法律来明确和减少转让的法律方面不必要的麻烦，其转让费用应偏低，要着眼于农村土地使用权能统一性，且对我国相应的现行法律及制度施以合理的修改，并将其重新安排。全方位分析我国的实际情况，及时修改城市土地属于国家的宪法准则，这样才能结束国家垄断的征地制度，从而逐渐将征地限制于公共利益目的范围中；且法律上明确不改变的集体土地所有权性质下，允许农村集体建设用地直接入市合法流转；其间符合土地利用总体规划与经过批准的建设用地，其土地实际持有者为农民或是农民代表及用地方直接展开平等的谈判，根据市场法则施以土地市场交易；法律允许和鼓励的农民应以土地入股、产权交易、租赁等方法进行开发与建设；加大发展及规范力度，积极培育农地市场流转中介组织，从而为城乡统一土地提供更好的服务。

3.加强税收制度合理调节

应构建科学健全的现代土地税收制度，有效调节土地主体利益及其行为之间的关系，根据平等交易原则，展开土地产权市场化交易，以规范科学的税收工具展开土地市场关系与收益调节，这亦是国际上通行且十分成熟的手段。加强土地增值税征收，并开征不动产保有税，合理加大圈占土地、一户多宅、一户多房的成本，土地保有占用应尽可能低成本，土地需求亦会形成很大的压力，这时国家就可开征不动产保有税，以分级累进形式对此进行征收，且房地产价格应控制于相应的范围之内，在此范围内应实现免税，而超过分段则应计税；之后就是开征土地用途调节税，严格调节开发商的土地开发行为。

4.加强土地市场宏观调控

应积极坚持统一管理原则，建设项目用地应是国家、集体、个人的多元化供地，不过交易确认与审批和管理用及时统一至国土部门。要尽快制定出科学合理的全国经济布局规划，并严格实行，尽可能防止重复建设，展开严格的全国土地整体规划，城市规划和乡村、集镇规划展开相应的管制，应严格控制农地转为建设用地；再是展开强制缔约制度及土地征收，必要时可实现依法行使；合理完善城乡地价评估及基准地价制度，尽可能的杜绝和降低土地交易活动非公开化、非契约化问题，加强市场透明度，从而全面加深城乡统一土地市场制度创新力度，确保我国土地市场有序发展。

5.加强农民社会保障

相关部门应全面分析我国实际情况，加强农地直接流转离开土地农民社会保障，积极借鉴城市居民与企业构建社会保障手段，政府可强制引导加强市场化模式。法规中应明确规定，构建农民社会保证强制性，且构建农民社保基金，基金的来源可采取三、三制方式，以此合理筹集专户储存。农民的社会保障内容应包括农民最低生活保障与农民养老保障、农民医疗保障，以便为农民提供受教育和培训保障；农民社会保障基金监督管理及经营应十分严格；从而有效确保城乡统一土地市场制度创新有序开展。

结语：

随着国家社会经济的不断发展，推动了城乡土地市场的进一步发展，本文分析了城乡统一土地市场制度创新的重要性，并提出了实用性城乡统一土地市场制度创新政策，为城乡统一土地市场制度创新水平提升有着极大推动作用。

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