楼市拐点到了吗

眼看他起高楼，眼看他楼塌了。关于楼市，人们有太多的吐槽。 许多次，都说拐点到了， 即将迎来楼市寒冬，然而却总是被啪啪打脸。国庆节，多城密集发布楼市调控政策，已然成了国庆“劫”，这是又一次的“狼来了”吗？楼市，路在何方。

楼市这次真的是“狼来了”

正方

各地房产新政是楼市去火趋稳新拐点

文丨■朱清建

首先，我们对拐点的概念进行解读。何为拐点？从本义来说，就是发生了不同于以往发展趋势的改变，而且，这个趋势还将延续，这就是拐点。不同于以往的发展趋势，即为改变，至于拐点后它所延续的时间长短，或者说，它能够持续多长时间，取决于政策的持续性。

前段时间，房地产虚火中烧，房价火速飞涨，地王再度产生，房地产泡沫进一步放大，所以，我们看到，南京、武汉等国内主要城市纷纷出台政策，强化调控，实行一系列的限购限贷政策，就是要为目前的非理性飙升的楼市“降温”。可以说，它是非常必要的，如果政府没有及时介入，令房价飙升的蝴蝶效应传播开来，引发全国性的房价大飙升，势必会让我国的房地产泡沫再度放大，对于我国的经济发展而言，害莫大焉。

而这些限购限贷等政策出台后，立即刹住了这股房价飙升的风气，避免了房地产泡沫的再度放大，而且，各地纷纷出台限购限贷的政策，以及深圳对各大楼盘的执法检查，更是明确地传递出了给房地产降温的信号。所以说，对于限购限贷的房价调控，我们应该看到它的积极作用，也即为房地产平稳健康发展。所以说，楼市的发展走向发生了改变，从之前的一路飙升转为平稳，这也就是拐点的产生。

当然了，去火趋稳的楼市状况能够持续多久，需要看政府所采取的楼市调控政策的实施力度、持续时间和效果。目前来看，中央对于楼市，虽然没有明令严格控制，但是过快增长是大家都不能接受的，也是有害总体经济健康发展的，所以说，楼市去火趋稳是必然走向。至于它的持续时间和效果，取决于房地产的长时间调控、科学调控、有效调控。必须明确的是，房地产的调控不能浅尝辄止，不能一蹴而就，而应该持之以恒，久久为功。再者，在调控手段上，要根据市场变化及时调整，科学调控；三者，打好组合拳，既要有行政上的调控，也要有经济上的手段、舆论宣传上造势……只要药引子全、煎制科学、分量十足，合乎用药时机，一定能让楼市去火趋稳的疗效更好。

楼市这次真的是“狼来了”

文丨■叶建明

对于这次国庆节的楼市调控，很多人不以为然，以为过后还会和以往一样越调越涨，以为这回预测所谓“拐点”到来的人，只不过是再次“牛刀”一回。但是，依据种种迹象，笔者认为，这次楼市将真的是“狼来了”。

首先，现在的房子已经到了完全饱和的程度。以数据论，现在的城镇全部住宅供给已达到41594—44594万套，以每套3.05计，城镇住宅可容纳12.69到13亿人口。换言之，即便是今后不再建设一套住房，满足中国人的住房需求也是多多有余。以感觉论，几乎每个城市里的人，都可以感觉到房子实在太多了。不说那些人迹稀少阴森可怕的“鬼城”，就拿笔者所在的地方来说吧，很多楼盘已建成了好多年，可到了晚上，依然看不到多少灯光，空置率非常高。中国现在住宅空置率在20%到25%之间，这完全可证明房子严重过剩。房子也是商品，商品过剩就必然要遵循价格下跌的经济规律。

其次，中国经济今后相当长的一段时间将处于慢增长的“新常态”。2016的经济增长是7%左右，今后一段时间大概也是这个增长态势。经济增长放缓，肯定对楼房的销售会有一定的影响，让房子不那么好卖。如果房子建设的数量在正常水平，这种影响可能会小些。但问题是，现在房子建的太多了，大量过剩的房子本就难卖，又碰上经济增长放缓，更是会“雪上加霜”，放大了这种影响。

第三，地方政府再难拿出吸引农民购房的好办法。大量过剩的房子要尽可能地多消化掉，去库存，无疑需要鼓励数量庞大的农民去购房多购房。以前为了吸引农民进城购房，地方政府可以捆绑户籍，或者以医疗教育等吸引农民购房。但是，随着户籍壁垒的逐步打破，城乡一体化的加速推进，在这方面，地方政府再难有潜力可挖。君不见，在一些地方，农村户口的“含金量”已经高于城市户口，许多农民宁要农村户口也不要城市户口。

以前不少地方政府之所以千方百计维护高房价高地价，甚至对上面的楼市调控政策“阳奉阴违”，是因为太依赖土地财政。上世纪90年代分税制改革后，卖土地成了地方政府财政收入的补偿，到后来越来越成为地方庞大行政开支的依赖。这次楼市泡沫戳破后，房价下跌地价下跌，地方政府也需要有积极的应对之策，比如，可“瘦身”精简机构，大幅减少行政开支，借此向“小政府大社会”转变。

谈房价拐点要找对标准

文丨■关育兵

公众对楼市如此关注，是因为楼市已经近乎疯狂。楼市疯狂，影响到的是企业的疯狂，是公众的疯狂。所以，人们急切地盼望，能有一个笼头，套在疯狂的楼市头上，让其不再乱踢乱咬乱叫。

愿望是美好的，但要说楼市就此回归理性，结论尚且为时过早。媒体报道，从9月25日至10月5日，南京连续出台三波房地产调控政策。调控层层加码的原因之一是9月26日限购政策出台后，楼市反而转热。9.26限购当天，南京商品房的认购数据降到392套，但27日就猛增到567套，28日又进一步增长到604套，之后持续波动。同时，9.26限购还导致南京“离婚买房”数量猛增。据统计，南京限购令开始执行的当天，去民政局办离婚的夫妻从平时的100对左右猛增到340对。10月3日，武汉颁布了楼市调控新政，规定武汉户口首套房首次贷款首付提高至25%，二套房首付50%，三套房以上需全款；非武汉户口的则首套房首付为25%，二套房限贷，三套房则限购。

可以说，无论限购，还是限贷，抑或是提高首付比例，或者提高银行贷款、公积金贷款利率等，都是阶段性政策。不能否认这种阶段性政策对楼市的调控作用，但从长远来说，楼市要回归理性，并不能靠阶段性政策。实现楼市的自由买卖，购房者享受同等的政策，才是楼市治理的终极目标。阶段性政策的出现，恰恰表明楼市不仅突破了购房者的理性底线，也已经逾越地方政府宽容的极限。在这样的情况下，来谈楼市拐点，是不是过于急躁了呢？

房子的最主要功能，在于满足居住的基本需求，至多是改善人们的居住条件。但现在的楼市，以及疯狂的抢购人群，有相当一部分，并不是为了居住的需求，投资、资金保值，甚至投机，成为了楼市疯狂的重要力量。即便一些刚需者，也并不是当下非买房不行，而是基于楼市的上涨远超过资金的收益，在对楼市预期的惶恐中，被迫提前释放刚需。所以，判断楼市是否拐点的第二个标准，是楼市是否回归了居住的基本功能。当然，楼市并非不可以作为投资物，但当上市不务正业，“买房12年狂赚16倍”成为现实，楼市肯定已经畸形。

基于以上两点判断，个人以为，目前谈论楼市拐点还为时过早。

“限购令”能否浇熄楼市的烧

文丨■刘 倩

由于多座城楼市调控政策的狂轰滥炸，一夜之间，楼市气氛骤然冰冻，成交量出现断崖式下滑。业内认为，中国房地产市场在经历“一放就疯”之后，进入“一收就死”的新阶段。多地房地产市场哀鸿遍野，北京、杭州、南京等热点城市新房成交量出现断崖式下滑。

在此轮房价上涨中，拔得头筹的二线城市，也从盛夏直接跌入寒冬。南京楼市平均每天成交量在138套，而在国庆节前6天，这个数据则达到744套，也就是说新政后的成交量不足调控前的2成。值得一提的是，其中10月3日和4日的成交量分别仅有29套，创下近年来的最低记录。

国庆节期间，20座城市接连出台楼市调控新政，限购、限贷政策不断加码，足以见这个“十一”是楼市疯狂的终结篇，一个长假浇灭了大家炒房的热情。

而这或将带来一次集中的违约潮。显而易见的是，调控的加码，令一些投资客众多的楼盘发生了退筹、退定的现象。

有开发商在朋友圈感慨，阶段性戏剧又上演了。以前是各种打电话咨询怎么才能买到房，现在都在咨询怎么毁约不买房。

对于刚需人群来说，买房的时间点或许并不是首要考虑的因素。大概没有谁能精确地预测房价的涨跌。但对于以高杠杆投机房产的人来说，风险或正在逼近。

这一轮房地产的牛市已经远远背离了初衷。一二线房地产市场本来就没有库存的问题，资金却大肆炒作，导致房价翻了又翻。而库存严重的三四线城市却乏人问津。所以限购限贷有一定的资金导向性，就是鼓励资金流向三四线城市，只是面对此次政策集中性房价调控，接下来的博弈更激烈。但可以确定的一点是，随着政策收紧、货币中性和杠杆降低，房地产或许是要进入新一轮的降温期了。

政策拐点并不等于楼市拐点

反方

楼市拐点拐不远

文丨■张全林

目前房价过高的主要原因是货币超发和信用膨胀。社会上闲钱太多，而又缺乏合适的理财门路，才会导致人们为保值增值在资产市场上寻求避风港，造成房价高涨。这意味着在很多城市，房地产市场的狂奔与实际需求基本面有所脱节。一旦未来货币信贷政策收紧，这些城市的房地产市场会因需求青黄不接而出现明显回落。

事实上，房地产市场与养猪、种蒜一样，无论是销售还是投资，均存在周期曲线。房地产市场在这一周期中，会呈现从回暖反弹到见顶，再到降温的走势。今年3-4月份销售、投资等数据冲顶，意味从去年一季度以来的上升周期已经完成，此后一年半左右楼市将以降温为主基调。销售回落主要因为前期需求透支，但楼市下行的时期恰恰是购买力重新积蓄的阶段，此后又会出现回涨的情形。

一个基本事实是，我国目前真实的城镇化率是40%左右，总体上房地产业发展还有巨大空间。虽然黄金时代过去，但现在迎来的白银时代依然是含金量非常高，其所释放的红利在企业界、投资界以及广大农村，都可以实现共享。

可以预见，拐点是周期性的，而非实质性下跌。目前的房地产整体状况和2004年的“大行情”已经有了本质的区别。当时大多数买房的人都是刚需，而现在大多数买房的人都是换房和投资。对于房价而言，出台限购政策肯定能够抑制房价的上涨，房价的均价却不太可能会下跌，但上涨态势肯定能得到遏制。

尽管楼市有降温的迹象，但目前楼市仍能看到乱抬价和投机抢房等恶劣行为，这在一定程度上也说明楼市仍存在不理智和浮躁的成分，这对一个城市的地产业或是市民都会产生不利影响，毕竟房价也是一座城市是否宜居的重要参考因素。作为消费者应该看真切的是，房价涨有涨的理由，跌有跌的理由，如果说短暂回调是拐点，那么可以拐回来，当然也可以拐回去。

房价“降温”需多方发力

文丨■沈秀操

据凤凰网报道，如今中国亿万富豪中近一半是房产商，身家最高的王健林如今已经超过1000亿元。近年来，随着房地产业在国内的崛起，不少人盯上了这块“肥肉”，因投资房地产业一夜暴富的新闻屡见报端、频现媒体，早已成为司空见惯的常事。也正是因为这些亿万富翁，一定程度上造成了房价多年来的“高温不退”。如何实现给房价“降温”？政府、房开商、社会需齐发力。

首先，作为一方政府，在结合地方城镇化发展实际制定调控政策的基础上，要进一步抓好政策落实，深入各房开企业了解实情，指导房开企业认真落实政策。要对在房产经营销售中做虚假、虚夸宣传的行为及时作出处理，彻底清除房地产业市场运行障碍。要采取有效措施，逐步核实、核清一人多房、处处有房、以“炒房”为职业的群体，提高这部分人再次购房的准入条件和门槛。

其次，作为房开商，要秉承“信誉至上，顾客至上，道德为先”的企业理念。一要始终把道德放在首位，打消亿万富翁、一夜暴富等不良野心思想，在发展房开事业中主动担当其维护社会和谐稳定的职责和义务。二要学会换位思考，多为低收入人群着想，认真落实政府政策，不制造虚假宣传，不间接抬高房价。三要坚持诚信经营，不搞未建先售、一房多卖、忽悠购买人群、套取国家资金等违规违法行为。

第三，作为社会公众，要主动参与到房产事业发展监督工作中。

面对一些房开的弄虚作假和违规销售行为，要敢于亮剑，及时向有关部门反映，与政府一道彻底清除房产事业发展障碍，合力推进房产事业朝着健康、有序、利民、稳定方向发展，为实现房价与当地经济发展协调一致积极贡献力量。

实现房价“降温”，彻底铲除房开商“一夜暴富”的野心和不正之风，切实净化房地产业发展环境，确保人有所居、人有定居，政府、社会要齐发力，房开商更是要不忘道德信誉。唯有这样，给房价“降温”才不会成为“空中楼阁、镜中之花、水中之月”。

政策拐点并不等于楼市拐点

文丨■周洪庆

政策拐点并不等于楼市拐点。近十年来，各级政府楼市调控政策频频出台，但每次政策出台之后房价只有一波小小的回落，随即又涨得更加疯狂。

之所以会如此，原因在于政府调控楼市的心态非常复杂：既怕房地产泡沫抑制其他产业的发展、影响市场经济正常秩序、损害消费者利益、给金融系统带来巨大风险等等，又怕房地产泡沫破灭导致地产市场崩溃，引发民间资产大幅缩水、城市发展受到不良影响、企业不良债务缠身、严重损伤地方财政、大幅增加银行不良债务等等，因此既不希望房价疯涨，也不希望房价暴跌。表现在行动上，政府的楼市调控政策不可能对房价进行“穷追猛打”。

有人认为，楼市拐点只等一件大事——人民币实现可自由兑换，从而化解货币超发导致的流动性过多问题。他们认为，人民币在今年十月一日已经正式纳入国际货币基金组织(IMF)特别提款权(SDR)篮子，成为与美元、欧元、英镑、日元并列的第五种SDR篮子货币，对我国的金融改革影响重大。在此情况之下，人民币还不能自由兑换，无论从哪个角度上看都说不过去，因而央行将会很快宣布开放人民币可自由兑换政策。

笔者认为，这种观点过于天真。人民币可自由兑换意味着开放资本账户，无论中国人还是外国人，手中掌握的储蓄资产均可以随时从人民币转成外币或者由外币转成人民币。目前而言，这种情况变成现实会给我国金融带来巨大风险，甚至演化成经济危机。因此，央行宣布开放人民币可自由兑换会慎之又慎，短期内不可能这么做。退一步说，即使央行近期宣布人民币可自由兑换，也不一定能够化解目前货币超发导致的流动性过多问题。再退一步说，即使目前能够化解货币超发导致的流动性过多问题，其他导致房价疯涨的因素，如地方政府财政依赖房地产业、投机炒房热等问题，也仍然存在。

此外，目前政府正推进着力城镇化进程，城镇人口将会迅速增加，购房需求还将逐步增长；眼下世界范围内实体经济不景气，股市也处于熊市状态，且短时间内也难以改变，过多的流动性一时还难以从楼市大量流出而寻求其他更好的出路……这些因素也还将推动房价往上走。

总而言之，笔者认为，一些人认为我国楼市拐点将至的观点是对形势的误判。

楼市调控任重而道远

文丨■陈孝斌

纵观楼市调控历史，反复上涨、屡番调控可以说是一个走不出的“死胡同”，结果总如调控之纸包不住房价之火，而让老百姓们终是眼睁睁的看着房价一路高歌猛进，离居有其所的梦想渐行渐远。的确，每一次政府调控，很多老百姓们都会寄予厚望，因为这其中充满了居有其所的渴望。即便是到头来是镜月水花、空欢喜一场，很多老百姓依旧不愿放弃这种寄托与期望。而现实却是残酷的，楼市拐点，不会因为寄托与期待的热切而产生。

那么，房价“高烧”缘何退不下来？有人说问题的症结在土地财政上，有人说毛病在货币政策上，也有人说楼市秩序不规范也有“贡献”。或许，这些问题都是问题，但似乎都没有触及到根本。在市场经济之下，房价说到底，取决于市场，取决于供需。供大于需，价格自会降低；供小于需，价格自然上涨。可以发现，当前房价飞涨的多是一二线城市，而房价疲软甚至下跌的多是三四线城市。为什么？因为，房价不仅在于房子的价格，更在教育、医疗、就业机会等各类公共服务的价格。

这就需要注意几个问题了，首先，我国很多城市定位已经固化，例如行政中心、经济中心等早已分明，自然优质资源也就比较集中；其次，在我国大力推进城镇化、消除城乡二元结构、不断扩大内需的战略抉择下，必然很多毕业学生、农民工涌入城市，那么占据优质资源的一二线城市无疑成为了首选，而形成了楼市巨大刚需。再次，不排除楼市调控政策的有效性，例如规范秩序、消除炒作，加大土地供应量、建设保障房等，但是在土地资源紧缺的一二线城市，刚需明显大于供给，可以说这种调控是治标不治本，自然调控之纸难以包住房价之火蹿升。

所以，楼市拐点到底在哪里？答案还在大力破解供需矛盾上。在一二线城市，土地作为稀缺资源，供应量是有限的，保障房建设往往也只能是杯水车薪，关键还在设法分流需求、降低刚需。事实上，“择房热”与“择校热”一样，使之“退烧”的核心问题，还在一个资源公平享受的问题。只有让更多城市都拥有优质资源，都拥有发展希望，择城而居才会多元，居住刚需才会缓释，价格也才会在供需矛盾缓和下趋于平稳，而最终出现拐点。但问题是，让更多城市拥有吸引人的优质资源，均衡城市间的公共服务却非一朝一夕之事，任重而道远。就此而言，楼市调控恐怕还有很长的路要走。