纪　倩

江南大学法学院，江苏　无锡　214122



我国以房养老制度困境与法律建构

纪倩

江南大学法学院，江苏无锡214122

我国目前的养老保障机制仍不健全，社会养老压力较大。为此，我国引进了“以房养老”制度，积极推行试点，但收效甚微，问津者寥寥。以房养老模式的困境主要是受传统理念、市场风险、法律缺陷、政府缺位的因素导致。国家需要尽快进行法律制度构建，推动该模式冲破发展瓶颈，以缓解养老压力，构建福利社会。

以房养老；制度困境；法律建构

一、概述

(一)“以房养老”的定义

“以房养老”也称为住房反向抵押贷款，是指达到一定年龄范围的老年人，将其拥有完全所有权的住房抵押给贷款机构，贷款机构根据房产评估之后的贷款总额根据约定的方式定期给老年人给付贷款，为老年人提供短缺的养老金额的养老模式。与一般贷款买房的现金流向比较，“以房养老”的现金流向正好相反，因此有的学者也形象地称之为“倒按揭”。

(二)“以房养老”协议的内容

一般来说，老年人需要与贷款机构签订书面的“以房养老”协议，内容主要包括：

1.借款人的权利、义务

(1)在去世前享有房屋所有权。只有在借款人去世后，房屋的所有权才归贷款机构。同时，由于借款人一直在抵押的房子里居住，这就要求借款人必须要尽到妥善保管房屋的义务。

(2)享有按照约定期限获得贷款的权利。即便老人的寿命超过预估的年龄，仍然有权利获得贷款。

(3)赎回权。借款人拥有潜在的选择权。当贷款期限结束时，借款人或其继承人可以选择将住房交由贷款人收回，也可以选择把贷款本息还清将住房的抵押权赎回，从而结束借贷关系。

2.贷款人的权利、义务

(1)在借款人去世时对房屋享有所有权，可就房屋实现自己的债权。

(2)负有按照约定期限发放贷款的义务。除非存在违约或不可抗力的情况，贷款机构不能免除发放贷款的责任。

(3)无追索权。“以房养老”协议标的物的价值低于借款人生前所享受到的贷款总额或者养老服务的总价值的，贷款机构不享有追索权，无权请求就借款人的其他遗产偿付差额。

二、我国以房养老制度建设的困境分析

在我国，“以房养老”不算是一个新鲜话题，国家今年公布的《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提到“推进住房反向抵押养老保险试点”，早在几年前，南京、上海等地就有做出尝试，然而问津者寥寥，最后都是草草收场。笔者认为，我国一直难以推进以房养老制度，主要是存在以下原因：

(一)理念缺失

自古以来，我国就有“养儿防老”的思想传统，但存方寸地，留于子孙耕。这种朴素的观念，使得老年人更愿意将房产传给子女，对“以房养老”的热情不高。并且，子女争夺房产的遗产纠纷不在少数，不少人都惦记着父母居住的房子，自然也不愿意以“倒按揭”的方式将快要到手的“烫山芋”拱手让人。虽然他们有“赎回”的权利，但是也需要付出较高的费用，因此对该制度也颇有抵触情绪。在上海，就发生一起子女请求法院撤销老人与老年公寓所签订的“以房养老”协议的案件，法院最终判决撤销养老协议。

(二)市场风险

我国“以房养老”已经试点两年，各地的成效均不明显。不仅是老人有担忧，贷款机构对此也并不看好，高风险使得不少机构望而却步。

1.房地产市场发展波动

近几年，我国房地产市场发展的波动幅度较大，各地随处可见“天价房”，在北京就有11.4平方米的学区房以530万成交的新闻。谁也不知道明天房价是涨是跌，这就让贷款机构承担了过高的风险。由于没有追索权，一旦在老人去世或合同解除时，现实的房价远低于签订合同时的预估价格，最后的损失均由贷款机构承担。贷款机构对此自然心存疑虑，不敢轻易尝试。

2.长寿风险

一般情况下，依据合同约定，贷款机构只有等到老人去世之后，才可以拍卖房子以获清偿。但当今医疗技术越来越发达，百岁老人越来越多。贷款机构无法完全掌握借款人的身体信息，而身体越健康的老人定然越愿意贷款。如果老人的年龄超过了当初预估的年龄，合同期限只能继续延长，贷款机构就需要承担延期收回房屋的风险。

3.信用风险

“以房养老”制度的初衷在于减缓社会和国家养老的压力，周期长，所涉金额大，因此，借款人的信用对贷款的安全性极为关键。若借款人将权利有瑕疵的房产作为抵押，抑或有其他欺诈、违约行为，则会给贷款机构造成损失，危害“以房养老”业务的进一步开展。

(三)法律缺陷

1.经营主体不明晰

根据《商业银行法》第43条、《证券法》第6条的规定，证券业和银行业、保险业等实行分业经营、分业管理。但如上文所述，“以房养老”存在较高的市场风险，需要金融、保险等等行业的机构共同协作。然而，什么样的金融机构可以承接这个业务，以及各行业之间应该如何协作，都是需要法律来回答的问题。只有明确经营主体，允许一定程度的混业经营，才能产生效用最大化的效果。

2.住房用地使用权期限

尽管《物权法》明确规定，我国住宅建设用地使用权的期限是70年，使用权期间届满的，自动续期。如果抵押的房子是老人一直居住，那么等到老人去世后贷款机构取得所有权时，房屋年限可能已所剩无几，而“续期”是有偿还是无偿、若有偿的话续期费用多少，都是未知数，这将在很大程度上影响以房养老的运行成本。

(四)政府缺位

“以房养老”并非仅仅是一项金融业务，它承载着更多的社会属性，因此就需要政府的积极扶持。虽然国内各地也都有陆陆续续进行探索、尝试，但始终不见成效，很大原因在于我国政府没有建立配套措施，进行政策与资金支持。前期宣传不到位，市场需求没有充分开拓，也没有没有税收优惠、补偿政策以降低市场风险，消费者对此自然缺乏信心。纵观国外，“以房养老”业务无一例外都是获得了政府的大力扶持才得以顺利开展。

三、我国以房养老的法律建构

(一)当事人的主体定位

1.借款人

国家开始推行“以房养老”试点是出于缓解社会养老压力的考虑，因此，在该制度中，“养老”的色彩浓于“投资理财”，对借款人的资格也需要做出特别规定。具体来说，要满足以下条件：

(1)必须是达到一定年龄以上的老人。女性是50周岁，男性是60周岁。这样设置，也是为了和退休年龄保持一致，与我国养老保障制度接轨。

(2)借款人必须对房屋享有完全所有权，无其他权利瑕疵。为了保护业务双方的利益，避免不要的纠纷，只有未设置过抵押权等无权利瑕疵的房屋，才有资格申请。

2.贷款机构

如前所述，我国现行的“分业经营”不利于以房养老业务的开展。对于贷款机构的设立，笔者认为，应以商业银行为主导，保险业为补充。以商业银行为主导，是因为商业银行有充足的资金储备，并且原有的个人住房贷款业务也是由其主导。这说明，商业银行在房地产金融方面有较强的业务能力与风险控制能力，其积累的丰富经验有益于顺利开展“以房养老”业务。

同时，基于“以房养老”市场的高风险性，保险行业也必须作为有效的补充，以促成风险在借、贷双方之间的合理分配。对保险业的补充作用将在下文市场风险防范机制中详述。

(二)市场风险防范机制

1.稳定房地产

房地产市场的健康发展是我国以房养老顺利开展的必要条件，当前我国房地产市场发展并不稳定，政府应该进行适当调控，为以房养老的开展营造良好的市场环境。

首先，政府部门尽快出台相应的法律法规以规范我国房地产市场的发展，明确规定房地产开发、经营的主体资格，确认责任机制、监管机制，以促进房地产市场的规范运作，提高房屋的建筑质量。

其次，政府部门对市场要进行宏观调控，以稳定房地产市场的增长，避免出现过大的波动起伏。具体来说：第一，调节房地产的供给，通过推进廉租房、经济适用房等的建设来调整房地产的产业结构，以稳定房地产价格。第二，制定合理的信贷和利率政策，为房地产的开发、买卖、租赁等营造良好的金融服务。

最后，政府部门还应该建立全国房地产市场预警机制，以便准确及时地掌握房地产的动态发展，进而判断房地产发展状况以制定合理的宏观调控政策，稳定房地产市场的发展。

2.延期年金保费

对于长寿风险，可以通过向保险公司缴纳延期年金保费的方式加以解决。延期年金是指保险合同成立后，经过一定时期或被保险人达到一定年龄后保险人才开始给付年金的年金保险，可累计用于特定期限后的养老保险金支付。因此，即使老人的寿命超过之前的预期，也可以满足老人拿到足额的贷款，同时一定程度上减轻了贷款机构的压力。

3.征信体系建立

政府部门在《意见》中也提到加快社会信用体系建设的问题，但目前仅在互联网金融领域有所涉及。而对于以房养老这种周期长、风险大的模式，建立征信体系就十分必要。对此，笔者建议：

(1)设立全国信用信息“大数据库”并完善共享平台，利用大数据加强对借、贷双方的事中事后监管，强化守信激励和失信惩戒机制。

(2)在个人信用制度建设方面，可依靠金融机构设立个人信用账户，将个人所进行的每一笔信用交易都记录下来，包括个人经济状况、偿债状况等。同时对其进行累计信用评级，等级越高，其未来的信用消费额度就越髙。而对于信用记录过于糟糕的人，可将其为信用交易“黑名单”，若有其他违法犯罪行为的，可提交行政机关或者司法机关处理。

(三)完善法律法规

1.完善《物权法》“70年产权”的规定

我国目前住宅70年产权以及续期的规定给以房养老带来了很多不确定因素，立法机关应尽快完善《物权法》的规定，明确规定住房的使用期限及续期问题，包括续期的方式、费用等等，以消除住房反向抵押贷款机构和老年人的顾虑。

2.引进“遗产税”

国外“以房养老”制度收到欢迎，很大缘由在于可以此规避“遗产税”。因为遗产税的税率较高，房产对子女而言反而没有太大吸引力。而若父母将住房反按揭给贷款机构，则为子女节省了一大笔赡养费用，减轻了子女的负担。因此，笔者认为立法机关应尽快将“遗产税”入法，这样既能够减少子女对父母房产的依赖，培养其独立意识；又能有效推进以房养老业务的开展，可谓一举两得。

(四)政府建立配套措施

首先，以房养老实行之初，政府部门应该参与到其中，与商业银行、保险公司等主体共同努力，探索出适合我国国情的运行机制。

其次，政府要加大扶持力度，通过税收优惠与补偿政策，降低贷款机构的运营成本，提供良好、稳定的金融环境，以激励产业进一步发展。

最后，政府部门要强化监管制度，设立专门的机构监管以房养老的施行，设置以房养老的市场准入资格，并在具体实施过程中持续监督，保证公平、公正、公开，从而建立一个高效、规范、安全的市场交易体系。

四、结语

“以房养老”制度是对社会养老保障体制的有益补充，值得我国进行积极的尝试。虽然目前在世界范围来看仍算是“小众产品”，但各国都在努力完善。由于我国“养儿防老”的传统思想，加上市场高风险、收益低保障，“以房养老”制度在我国遇冷，试点两年不见成效。因此，建立并完善“以房养老”的法律制度建构十分必要且重要。国家需要精准定位该制度的双方主体，完善现有的法律法规，建立配套制度，降低市场风险，使之成为我国养老制度的有益补充。

[1]刘雄英.我国以房养老法律制度建设研究[D].中南大学法学院，2014.

[2]闵行法院否决涉案老年公寓"以房养老"做法恢复老人产权[EB/OL].http：//www.lawfirm021.com/ShowArticle.shtml?ID=201183121234685222.html.

[3]十一平卖五百多万 京"学区房"频频上演神话[EB/OL].http：//bj.house.163.com/16/0316/10/BI97CSJV00074OK2.html.

[4]汪莉莉.人口老龄化背景下我国城市以房养老的困境与对策研究[D].安徽大学，2015.

D922.29；D922.1

A

2095-4379-(2016)25-0023-03

纪倩(1995-)，女，汉族，江苏泰州人，江南大学法学院，本科，研究方向：民商法。