西北五省省会城市房地产投资环境综合评价研究

2016-01-06鲍俊升孙鹏燕胡玉荣

经济师 2015年12期

关键词：指标体系

鲍俊升孙鹏燕胡玉荣

摘要：构建房地产投资环境综合评价指标体系，运用均方差决策的方法，分析评价了西北五省省会城市房地产投资环境，指出了各城市房地产投资环境的优势和劣势，并提出了具体的建议。

关键词：西北五省省会城市房地产投资环境指标体系均方差决策

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2015）12-190-03

一、引言

房地产投资环境是房地产投资活动进行的前提，是区域房地产市场和房地产业可持续健康发展的基础。西北地区整体房地产投资环境较中东部发达区域房地产投资环境落后，已经丧失了很多可利用资源和发展的机会，阻碍了区域房地产市场和房地产业的发展。西北地区处于西部大开发{1}和“一带一路”{2}建设的辐射区域，有着良好的改善本区域房地产投资环境的机遇。笔者对西北五省省会城市（西安、兰州、银川、西宁、乌鲁木齐）房地产投资环境进行分析比较，找出各省会城市房地产投资环境的优势和劣势、差距与不足，并有针对性地提出改善各省会城市房地产投资环境的建议，进一步提升各省会城市的房地产投资环境，发挥各省会城市对区域房地产投资环境的辐射带动作用，促进西北地区房地产市场和房地产业快速健康发展。

二、综合评价指标体系与研究方法

（一）综合评价指标体系的构建

在构建房地产投资环境综合评价指标体系时，分三步进行：首先，确定总目标--房地产投资环境综合评价；其次，围绕总目标确定准则层，以经济环境、房地产市场环境、基础设施环境、自然环境、社会文化环境{3}五大方面子系统作为准则层；最后，根据各准则层，进一步确定具体指标，在确定各具体指标时，充分遵循科学性、客观性、可比性、综合性、数据易得性等原则，选择能够充分准确反映各准则层的具体指标。经过分析论证，并结合西北五省省会城市的具体情况，最后选择了24个具体指标{4}-{8}，构成了西北五省省会城市房地产投资环境综合评价指标体系（见表1）。

（二）研究方法

在多指标综合评价中，权重的确定在整个评价过程中是关键。目前，确定权重的方法大体上分为主观赋权法和客观赋权法两大类。因为主观赋权法评价结果随意性较大，因而多采用客观性较强的客观赋权法。均方差决策法是一种客观赋权法，其原理相对简单，数据处理相对方便，应用型较强，故笔者采用均方差决策法确定各指标的权重。

1.均方差决策法基本原理。设多指标综合评价问题中方案集为A={A1，A2，…，An}；指标集为G={G1，G2，…，Gm}，方案Ai对指标Gi的属性值为Yij（i=1，2，…，n；j=1，2，…，m），Y=（yij）n×m表示方案集A对指标集G的“属性矩阵”，俗称“决策矩阵”。若Gj指标对所有决策方案而言均无差别，则Gj指标对方案决策与排序不起作用，这样的评价指标可令其权系数为0；反之，若Gj指标能使所有决策方案的属性值有较大差异，这样的指标对方案的决策与排序将起重要作用，应给予较大的权数{9}。

2.均方差决策法操作过程。{10}{11}

三、西北五省省会城市房地产投资环境综合评价

（一）数据来源和处理

笔者研究数据主要来源于《中国统计年鉴2014》、《中国城市统计年鉴2014》、《中国区域经济统计年鉴2014》等数据资料，从中获取了西北五省省会城市房地产投资环境分析评价的24个指标的原始数据。由于各评价指标的原始数据具有不同的单位，为消除各指标间不同量纲的影响，对原始数据进行了无量纲化处理，处理方法见式（2.1）、式（2.2）。

（二）各指标权重的确定

根据各指标原始数据无量纲化后值，首先根据式（2.3）计算各指标的均值，进一步根据式（2.4）求出这些指标的均方差，最后根据式（2.5）将这些均方差归一化，其结果即为各指标的权重系数。

（三）投资环境评价结果

根据指标无量纲化数据和3.2图各指标权重系数，结合式（2.6）计算各子环境评价值和综合评价值，并根据评价得分进行排序，西北五省省会城市房地产投资环境评价结果见表2。

（四）结果分析

从综合评价结果来看，西北五省省会城市房地产投资环境由强到弱依次为西安、乌鲁木齐、银川、兰州、西宁，其综合评价值分别为0.9214、0.3727、0.2911、0.2485、0.0957。从这些评价结果可以看出，西安市房地产投资经济环境、房地产市场环境、基础设施环境和社会文化环境等子系统环境均处于相对领先地位，其综合投资环境在西北五省省会城市当中处于遥遥领先一极。兰州、银川和乌鲁木齐三市房地产投资各子系统环境相对处于中间层次，这三市综合房地产投资环境在西北五省省会城市中处于中间。西宁市房地产投资各子系统环境在西北五省省会城市当中均处于相对最低水平，其综合房地产投资环境最弱，将其综合评价值0.0957与西安市房地产投资环境综合评价值0.9214进行比较，两市房地产投资环境差异极大。

从经济环境子系统来看，西安市房地产投资经济环境无论是在地区生产总值、全社会固定资产投资总额、社会消费品零售总额、城镇居民人均可支配收入、城镇居民人均消费支出还是在当年实际使用外资金额方面，均处于相对领先地位，西安市具备良好的房地产投资经济环境。乌鲁木齐除了第三产业占GDP的比重相对较高外，它和兰州、银川、西宁一样房地产投资的经济环境总体相对较弱，尤其是西宁市房地产投资的经济环境相对非常弱，地区生产总值、全社会固定资产投资总额、社会消费品零售总额、城镇居民人均可支配收入、城镇居民人均消费支出等指标值均最低，影响了其房地产投资经济环境的提升。

从房地产市场环境子系统来看，西安市在房地产开发投资额、房地产开发投资占固定资产投资的比例、本年商品房竣工面积、本年购置土地面积、商品房销售面积、商品房销售价格等指标上均远远领先于其它四市，西安市房地产投资市场环境相对较好。乌鲁木齐市房地产开发投资占固定资产投资的比例相对较低，其它方面的指标均处于中上水平，房地产投资市场环境仅次于西安市。兰州市本年商品房竣工面积和商品房销售面积方面的指标相对较低，房地产投资市场环境相对处于中间水平。银川市房地产投资市场环境各指标均处于中等偏下水平，其房地产投资市场环境位列倒数第二。西宁市房地产开发投资、本年购置土地面积、商品房销售价格方面的指标相对较低，其它方面的指标处于中下水平，其房地产投资市场环境在五市中最差。

从基础设施环境子系统来看，西安市除了人均城市道路面积指标非第一外，在城市供水总量、城市公共交通客运量、邮电业务总量、城市建成区面积等指标上均领先与其它四市，西安市房地产投资基础设施环境处于相对领先水平。乌鲁木齐市房地产投资基础设施环境各指标均处于相对中上水平，其房地产投资基础设施环境仅次于西安市。兰州市房地产投资基础设施环境各指标处于相对中等水平，其房地产投资基础设施环境相对居中。银川市受到城市供水总量和城市公共交通客运量等方面指标偏低的影响，其房地产投资基础设施环境总体较差。西宁市在人均城市道路面积、邮电业务总量、城市建成区面积方面相对水平较低，严重影响了其基础设施环境评价值。

从自然环境子系统来看，在西北五省省会城市中，唯一在房地产投资自然环境方面没有表现出明显的两级分化现象。乌鲁木齐、西安和银川房地产投资自然环境相当，乌鲁木齐市全年环境空气质量达标率最高，而西安市在这一指标上偏低，但西安市公园绿地面积和城市建成区绿化覆盖率指标水平最高。兰州市和西宁市分别在城市建成区绿化覆盖率和公园绿地面积指标上偏低，使得这两市房地产投资自然环境相对较弱。

从社会文化环境子系统来看，西安市年末总人口数量、城镇居民人均住房建筑面积、普通高等学校在校生数等指标在五市当中均最高，使得其在房地产投资社会文化环境方面仍然处于遥遥领先地位。兰州市和银川市分别在城镇居民人均住房建筑面积和年末总人口数量指标上偏低，乌鲁木齐市各项指标值相对居中，兰州、银川、乌鲁木齐三市房地产投资社会文化环境总体差异不明显。西宁市普通高等学校在校生数指标偏低，其它各方面指标均处于中下水平，导致其总体房地产投资社会文化环境评价值在五市中最低。

四、结论及建议

以上研究表明，西北五省省会城市房地产投资环境总体上具有明显的空间差异性，房地产投资环境由强到弱依次为西安、乌鲁木齐、银川、兰州和西宁，西安市和西宁市房地产投资环境在西北五省省会城市当中分别处于最强一极和最弱一极，西北五省省会城市房地产投资环境两级分化严重。西北五省省会城市房地产投资环境总体可以分为三个层级，第一层级是西安市，处于房地产投资环境最强一极，第二层级是兰州、银川和乌鲁木齐三市，处于房地产投资环境中间层级，第三层级市西宁市，处于房地产投资环境最弱一极。另外，西北五省省会城市房地产投资环境在各子系统环境上也表现出一定的差异性，房地产投资环境是一个综合的复杂系统，任何一个子系统环境的落后，都会影响到其总体房地产投资环境的水平，因而，不断发展和完善各子系统环境是促进区域房地产投资总体环境得到提升的有效途径。

西安市作为西北五省省会城市中房地产投资环境遥遥领先一极，应充分发挥好其在西北地区的示范和带动作用，促进西北地区房地产投资环境的整体协调发展，同时，要充分利用好两大战略的发展机遇，积极提升各区域的房地产投资环境。西安市自身需要加强自然环境的保护，加大改善环境空气质量的投入，进一步提升其房地产投资的自然环境。乌鲁木齐市有着良好的自然环境优势，但房地产市场环境和社会文化环境水平偏低，应积极创造一些宽松的房地产投资政策，吸引和鼓励更多的房地产开发企业和投资资金的进入，增加房地产开发投资在固定资产投资中的比重，加强社会文化方面的建设力度。银川市应进一步优化产业结构，大力发展第三产业，增加第三产业的比重，多方面筹集资金，加大固定资产投资的力度，进一步鼓励居民消费，扩大内需，加大基础设施的投入，着力提升房地产投资的经济环境和基础设施环境，进一步改善自然环境和社会文化环境。兰州市应合理安排土地供应计划，加大房地产开发用地的供给，因地制宜地制定房地产交易政策，适时做好本区域房地产市场的宏观调控，加大城市的绿化工作，着力提升房地产投资的市场环境和自然环境。西宁市房地产投资环境在五市中最弱，无论是在经济环境、房地产市场环境、基础设施环境还是在自然环境和社会文化环境方面均需要大力提升，急需缩小与其它四市之间的差距，促进西北地区房地产投资环境一体化发展。

注释：

{1}新华网.“十五”计划纲要[EB/OL].（2001-10-18）.http：//news.xinhuanet.com/zhengfu/2001-10/18/content_51471.htm

{2}梁敏.“一带一路”最终圈定18省重点布局15个港口建设[EB/OL].（2015-03-28）.http：//finance.sina.com.cn/china/20150328/

202721834685.shtml？sina-fr=bd.ala.xw

{3}冯力，陈丽.房地产投资分析[M].北京：化学工业出版社，2010

{4}余洋.房地产市场投资环境分析—以苏南五城市为例[J].安徽农业科学，2007

{5}卢新海.基于主成分分析的区域房地产投资环境评价研究—以武汉城市圈为例[J].中国房地产，2013（2）

{6}周鹏.基于主成分分析和德尔菲法的房地产投资环境综合评价体系[J].中国土地科学，2010

{7}张亚江.房地产投资环境的多层次灰色评价[J].煤炭技术，2007

{8}鲍俊升.基于均方差决策的房地产投资环境综合评价[J].经济研究导刊，2015（13）

{9}王应明.运用离差最大化方法进行多指标决策与排序，中国软科学，1998（3）

{10}王明涛.多指标综合评价中权数确定的离差、均方差决策方法[J].中国软科学，1999（8）