刘伯鹏

（安徽合肥 230000）

浅谈房地产开发施工阶段的质量管理

刘伯鹏

（安徽合肥 230000）

房地产项目施工阶段质量控制是项目全过程质量控制的重要节点，其对整个房地产项目质量有重大影响。本文对影响房地产施工阶段质量管理的五大要素进行了分析，提出了加强施工阶段质量控制的有效对策和建议，以为促进房地产行业健康发展提供理论支持和指导。

房地产；施工；质量管理

房地产工程项目质量管理关系到广大人民群众切身利益，直接影响社会和谐稳定发展。近年来，国内多地爆出了房地产工程质量问题，引起了社会广泛关注，例如：南京住宅楼坍塌事故、郑州“楼歪歪”事故等，这些问题背后都与房地产项目施工质量管理有很大关系。高水平的施工质量管理是保证高品质工程项目生产的重要保证，研究如何加强房地产施工阶段质量管理，无疑具有十分重要的现实意义。

1 房地产施工阶段质量影响因素

影响房地产施工阶段质量管理的因素十分多种多样，但总体上可以将其分为五大类，即人员、施工材料、施工工艺技术、机械设备和环境，也就是所谓的“4M+IE”。

（1）人员素质。人是施工活动的主导者和实施者，施工人员学历文化、技术素养、工作经验和决策水平直接影响房地产工程项目施工质量。例如技术方案设计、项目规划、材料选用、质量标准控制等，都需要发挥人的主观能动性来推进。因此，施工队伍综合素质高低对项目施工质量有直接影响。

（2）施工材料。房地产工程项目所用施工材料类型多种多样，材料质量如果不达标，必然会降低工程整体施工质量。因此，房地产项目施工要加强材料质量控制，保证施工物料达到技术规范和标准，避免因材料质量问题导致工程质量下降。

（3）工程设备。房地产项目施工过程中需要投入多种机械设备，例如吊车、罐装车、搅拌车以及各种专业测量和检测仪器等。施工设备性能是否稳定、操作使用是否规范、选用型号是否正确都会对工程质量产生不可忽视的影响。

（4）施工技术。一般来说，房地产项目施工技术主要包含两类，一类是施工过程中使用的作业技术、工艺流程、测试方案等；另一类是质量统计、分析和控制方法。科学合理的施工技术是保证火电项目施工质量达标的重要前提，采用新工艺、新技术是提高工程质量的重要手段。

（5）环境条件。环境条件是指可能影响项目施工的环境性因素，例如：项目所在地的地质、水文、湿度条件；项目施工现场环境，例如施工单位、设备以及工程安全防护措施等；人文环境，例如项目所在地居民文化传统、风俗习惯、经济发展水平等，这些都会对项目施工产生一定的影响。

2 房地产项目施工环节质量控制

施工是实现房地产项目图纸设计到实体的过程，也是开展施工质量管理的重要环节。要保证房地产项目质量达标，关键是要做好施工阶段质量管理。房地产项目施工过程受到诸多客观因素影响，影响质量的因素错综复杂，例如施工材料不合格、施工流程衔接不顺畅、突发地质条件影响、施工作业设备故障等，都会导致施工质量下降，留下工程质量隐患。加上房地产项目具有不可逆性的特点，一旦留下质量隐患就不能轻易解除和处理，因此，加强施工过程质量管理具有十分重要的现实意义。

2.1 房地产项目施工前期质量控制对策

制定科学可行的质量管理目标。施工单位在制定房地产项目质量管理目标时，要与项目业主做好沟通，要与项目业主制定的开发战略和规划保持一致。因此，项目施工质量目标要与项目实际情况相吻合，目标如果定的过低，会降低施工质量和产品竞争力；如果定得过高，则会导致工程预算超支，降低项目综合开发效益。因此，施工单位要项目开发全寿命周期观念，根据投入-产出分析法制定科学的质量管理目标，适当增加项目的一致成本，降低非一致成本；适当调高预防成本，压缩工程事故成本。

制定工程项目质量管理计划。根据项目质量管理目标制定具体实施措施和步骤，保证质量管理目标贯彻落实。将质量管理目标落实到具体项目团队和工作岗位，实行质量管理负责制，项目经理负责整体质量管理责任，同时制定项目质量管理责任书，为开展质量管理提供文件依据。

施工质量保证。监理方业务素质高低直接影响房地产项目施工质量，要实行公开招投标制度选择具有从业资格的监理单位负责监理工作；要加强人员上岗资质审查，保证施工人员具备岗位操作职业资格和技术条件；业主在举行招投标之前，要将具体的质量管理目标和要求公开，明确质量管理目标、进度要求、验收程序和标准等，保证中标单位具备质量管理资质；项目业主和行业主管单位要加强施工图纸审查，及时排除设计缺陷和瑕疵；要加强施工物料、设备审查，避免出现各种质量问题；要定期组织设计单位与施工单位进行施工图纸交底和商讨，明确施工技术要求和质量管理目标；要定期对施工单位质量管理制度落实情况进行检查和评估，及时提出整改意见。

2.2 项目建设过程中施工质量控制对策

房地产项目施工过程质量管理，主要包含两个方面内容：①程序控制；②过程偏差纠正。过程控制是对比施工效果与预期设计目标，找出其中存在的偏差和问题；根据施工单位与项目业主签订的施工合同，对比实际施工效果与约定质量管理目标，找到偏差成因；比较施工方案与实际施工组织活动和工序，查找质量隐患和问题；采用定期与不定期监督手段，对施工活动进行跟踪调查，及时发现问题并整改。

实行施工现场技术管理工作负责制，明确技术岗位人员工作职责和权限，保证每个技术人员各尽其责、各司其职，贯彻执行施工技术规范。项目施工之前，技术部门要将施工技术方案上报监理方审核。施工过程中要组织现场管理人员制定质量监督管理办法和条例，督促施工人员照章操作，严把质量关。重点施工环节要进行复检、复核，通过质量检查后方可进入下一个施工环节。

严格执行“三检”制度，每道工序结束后，施工人员自行检查，之后再由项目部组织施工人员、质检员、技术员进行互检互评。对于隐蔽工程，要在完成“三检”基础上组织专家进行复检。对于发现的施工质量问题，要坚持“三不放过”原则处理，即原因未明不放过、事故责任者没有认识到错误不放过和没有做出整改措施不放过，要一丝不苟清除质量隐患。

严格按照施工图纸和设计施工。设计单位要与施工单位做好技术交底工作，对重点技术问题要组织专项培训。对新采用的施工技术和工艺，要对施工人员进行培训和考核，通过后方可执行。要指定专人负责重点施工环节和节点质量管理工作。要建立施工质量数据库系统，定期收集相关数据和参数，为开展质量隐患排查和检测提供数据支持。

3 竣工验收环节质量控制

在项目施工过程中，要分别做好分项工程验收、分部工程验收。

3.1 分项工程验收

比较关键的分项工程，要严格按照施工合同约定的质量标准组织验收。在验收过程中，要对所有质量检查项目进行覆盖，将实际抽取的质量参数和数据对比质量标准和规范，然后评定质量等级和分数，以判断是否通过验收。

3.2 分部工程的验收

完成分项工程验收之后，根据分部工程质量验收标准，以前期验收结果和数据为基础进行分部工程质量等级评定（工作流程具体见图1），以判断是否通过验收。此外，在作业程序交接时，要做好中间环节质量检查和验收，否则不得进入下一个施工环节。

图1 分部工程质量检查流程图

3.3 竣工验收

在分项工程、分部工程质量验收完成后，对验收结果和数据进行统计分析，通过工程设计和质量保证资料、技术人员工程观感开展综合质量评价，对工程整体结构安全、性能和质量进行合规判断，判断工程项目是否达到合同规定的质量标准，最后做出是否通过验收决定。

一般来说，竣工验收主要从以下几方面着手：

（1）根据竣工验收规定和合同约定，组织竣工质量验收，对单机测试、联动测试以及系统综合运行情况进行检查，遇到异常情况要组织论证和分析，找出原因；根据施工档案组织审查工作，建立工程质量档案。

（2）组织专家、技术人员进行全面质量（观感质量、内在质量、试运行质量）验收。

（3）根据施工质量管理要求，搜集相关施工参数和资料，并在此基础上进行工程质量评价，判断工程质量是否达标。

4 结束语

在影响工程质量的五大因素中，人的因素最为关键和重要。在施工过程中，要充分调动施工人员积极性和主动性，加强质量管理意识，自觉在施工过程中履行工程质量管理责任和义务，最大程度减少质量事故。希望本文研究能够起到抛砖引玉的作用，今后有更多学者投入到这方面研究中来。

[1]刘永杰.我国建设工程监理存在的问题及对策.山西建筑，2008（01）：222～223.

[2]刘议泽.工程监理质量控制与管理系统.广州：广东工业大学，2005.

[3]丛培经.工程项目管理.北京：中国建筑工业出版社，2010.

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2015-8-16

刘伯鹏（1985-），男，本科，主要从事房屋建筑工程施工管理工作。