董黎明+高磊

摘 要？演课征土地增值税的基本依据在于，土地资源稀缺性或公共投资带来的自然增值部分，理应由政府运用税收工具汲取收益并进行公平分配或“涨价归公”。而我国开征此税的初衷更多地体现在调节房地产市场，通过增加土地转让环节税负来抑制市场的投机行为。文章认为，土地增值税制度的现实表现与设计初衷相去甚远。该税种的制度缺陷主要表现在，单一化政策工具职能、目标定位存在偏差、税制要素不明确和“先预征后清算”模式的征管困境等方面。新一轮财税体制改革中，无论是否沿用土地增值税的名称，对土地自然增值部分课税是现代财产税应有的内涵，也构成了当前地方税体系建设的重要组成部分。只有遵循税收法定主义，清理整顿土地及房屋建设和交易环节税费，进行一体化的房地产税税制设计，才可能实现土地房屋资源的优化配置，促进房地产市场的健康发展。

关键词？演土地增值税；涨价归公；先预征后清算；税收法定主义

[中图分类号]F812.42 [文献标识码]A [文章编号]1673-0461（2015）10-0091-07

2013年底央视披露的房地产企业“欠税门”事件，引起了全社会的广泛关注。虽然，最终是以国家税务总局的官方解释为这一事件盖棺定论，但对土地增值税存废的争论和对该税种的定位、税制要素、征管模式等制度缺陷的反思却并没有停止（叶檀，2013；杨小强，2014；熊伟，2014；滕祥志，2014）。事实上，我国的土地增值税仅针对土地转让环节，并不包括土地保有环节，因此也可以称之为土地转让增值税。课税的基本依据在于，土地资源稀缺性产生了对财产权界定的需求，特别是各种竞争性用途的取舍（房地产开发是最重要的用途之一）。而土地的自然增值（公共投资带来的升值、人口增加和经济发展带来的升值）理应属于公共所有，因此，政府受委托通过税收工具来汲取相应收益具有合法性和合理性。本文认为，对土地的自然增值部分课税是现代税收制度应有的内涵，不论取消抑或存续土地增值税这一名称符号。进一步来看，我国现行土地增值税存在的制度缺陷极大地削弱了该税种固有的功能，需在未来的税制改革中予以改进。

一、 开征土地增值税的背景

（一）土地增值税开征的背景

“土地是财富之母”，是经济增长中不可或缺的基础性资源。我国传统计划经济模式下，政府不仅是土地的所有者，也是土地的使用者，税收工具无需介入。长期执行无偿划拨、无偿使用的土地政策，导致土地资源利用率低，出现了较为普遍的土地闲置和浪费现象。市场经济变革中，政府仍是土地的所有者，但不再是唯一的土地使用者，土地的用途需通过竞价的方式来决定。那么，政府在土地使用权转让过程中需考虑如何汲取土地自然增值收益，并有效调节土地市场。自1992年采用招拍挂方式有偿转让国有土地以来，土地资源开始由市场来进行配置。但此时，相关的市场制度尚未形成，各项土地管理制度不健全、房地产交易行为不规范，引发了房地产业价格快速上涨、开发过热，炒买炒卖的投机之风盛行。1991年我国房地产投资额336亿元，而这个数值在随后1992、1993年分别达到了731亿与1 937亿元，呈成倍递增态势。土地市场投机盛行、国有土地资源收益流失、房地产行业的畸形发展，加剧了我国产业结构失衡的状态，经济发展不平衡和社会不公平问题凸显。

为了应对房地产持续高温，炒买炒卖土地的情况，借鉴部分国家和地区的做法，土地增值税应运而生。国务院于1993颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，实现了对土地增值额、土地收益额课征。土地增值税颁布实施之后，东部经济发达地区房地产市场投机炒作行为明显减少，房地产市场处于减温和观望状态。此后，受多种原因影响，房地产市场增长乏力，特别是1997年出现环比负增长。

（二）土地增值税设计的理论依据

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的行为，同时取得增值性收入的单位和个人进行课征。土地增值税以财产或者财产转移价值或增值为课税对象，其设计基于三方面理论依据：①社会政策依据，土地的自然增值属于社会公共财富，理应收归社会所有。多数国家征收土地增值税是为了公平分配不劳而获的土地增值财富，例如台湾现行土地增值税就是基于“平均地权，涨价归公”的思想[1]。②经济政策依据，从税收理论中的“受益原则”出发，政府公共投资产生的正外部效应[2]或提供的产权保护导致的地价增值应收归公共主体所有，以满足政府公共投资的良性循环，以便更好地提供公共服务。③土地增值税会同时产生资源配置效应和收入分配效应，促进市场健康发展，可有效打击土地投机、保护长期投资，促进土地合理利用。调节收入差距，实现社会公平。

二、土地增值税的现实表现

我国的土地增值税政策基于治理1992～1993年间房地产泡沫的现实需要而出台，其制度设计的初衷仅是抑制房地产投资过热，打击房地产投机行为，而在汲取财政收入和促进社会公平方面效果并不明显。

（一）土地增值税汲取收入能力分析

总体来看，宏观经济发展态势、房地产行业的调控方向和税务部门的税收努力对土地增值税汲取收入的能力影响较大。土地增值税开征初期，征收入库的土地增值税税额连续多年未超过10亿元，其主要原因在于各地方政府为推动房地产行业发展，主观上弱化了对该税的征收管理。特别是1997年亚洲金融危机后，由于经济萧条，为有效推动房地产市场发展，实行了多种土地增值税优惠政策。2002年以后，由于宏观经济形势开始高涨和对房地产行业调控的需要，税务部门提出了土地增值税预征政策，和2006年以后推行的土地清算的制度。2009年以来，我国税收收入增长受国际金融危机的影响较大，税务部门开始强化土地增值税清算的力度，土地增值税税收收入规模开始快速上升，2013年土地增值税收入超过3 000亿元（见表1）。

表1数据反映出，土地增值税收入绝对规模长期处于较低水平，虽然房地产行业发展迅速，但在土地增值税预征和清算以前，占税收收入比重不超过1%。土地增值税政策设计缺陷、地方政府的态度等多种原因，造成土地增值税不能发挥其应有的功能。2007年，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》出台，各地借清算新政出台之机，强化土地增值税的征收，土地增值税绝对规模有了一定的增长，在税收收入充裕时期不被重视的土地增值税征收，此时成为弥补地方政府税收收入缺口的“收入调节器”。总结来看，土地增值税是一个极易受宏观经济形势和相关政策影响的税种。一方面，相对于税收总收入的快速增长，土地增值税各年增长表现出较大的起伏波动性；另一方面，占总收入的比重依然较低，土地增值税汲取收入能力较弱，财政意义略显不足。endprint

（二）土地增值税对房地产市场调节能力分析

土地增值税实施近20年来，受制度缺陷和诸多现实问题的约束，基本上没有达到预期的目标，特别是对房地产市场的调控目标[3]。

第一，从抑制房地产投资过热的目标来看，1998～2013年，房地产投资额由3 614亿元增长到86 013亿元，增长近24倍，增速最快时期甚至达到33%，房地产投资额占固定资产的比重也从12.7%攀升到现在的将近20%，增长速度超过了合理发展水平，存在过热现象。而土地增值税并没有起到抑制投资过热的作用（见表2）。

第二，从打击房地产投机行为的目标来看，由于房价的不断上扬，房地产投资异化为主要的市场投机渠道。房地产投机有别于正常投资行为，购买者大量持有空置住房，目的是短期持有，待价而沽，从中渔利。据相关调查数据显示，我国城镇住宅空置率为25%，远远超过国际上5%到10%的合理区间。我国房地产投机与炒作现象泛滥，购房者投机意图明显，虽然不能完全从一个税种来分析投机行为，但至少从宏观调控角度出发，土地增值税“反暴利”效应并未显现。

第三，从合理调节住房供给结构的目标来看，虽然土地增值税对普通标准住房设置了20%的加计成本费用扣除，但是其鼓励普通住房、经济适用房、廉租房、公租房开发的政策目标也没有实现预期，目前全国普通中低档住房比重明显偏低。例如，我国经济适用房的投资额占房地产投资总额不升反降，从2000年的10%持续下降至如今的2%左右，所以土地增值税也没有起到调节住房供给结构的目的。

第四，从调节房地产巨额利润的角度出发，土地增值税本质上是对资本利得课税，以土地自然增值或涨价利得为课征对象，是对房地产暴利课税。我国商品房的价格不断攀升，基本生活住房成为一件必须的“奢侈品”，催生了现代社会的“蜗居、蚁族”。受较高利润的影响，各类型企业竞相从事房地产项目投资开发。

由此观之，土地增值税对房地产市场的调控总体上是失败的，既没有抑制过热投资和投机行为，也没有调节住房结构，更没有达到抑制房地产企业暴利的预期，其“自动稳定器”功能并未发挥出来。

三、对其他国家和中国台湾地区土地增值税的考察

（一）土地增值课税国际比较

从国际上来看，德国1820年首开土地增值税先河，但目前世界范围内开征土地增值税的国家或地区屈指可数，到目前为止仅有中国大陆、意大利、韩国和中国台湾地区继续征收。现实中土地增值税制的设计过于理想和复杂、课税成本较高，并且各国或地区在经济制度、税收制度等方面存在差异，导致土地增值税并未在世界范围内广泛推行。事实上，不少的国家是以所得税的形式对土地增值课税。

意大利的土地增值税是在抑制地价上涨过快背景下出台，课税对象为所有不动产。①在转让、赠与、继承环节征收“不动产转移增值税”。②在出租房地产取得租金时征收“不动产租赁增值税”。③针对持有不动产超过十年，所有权发生转移时，亦需对不动产增值征收定期增值税。采用超率累进税率，在计算不动产增值额时，考虑了物价指数的变动因素。土地增值税课税对象广，纳税人为所有的法人与个人，能充分体现公平性原则，在实践中取得了良好的效果。

韩国的土地增值税同样是为了应对地价快速上涨、土地投机、土地私有权集中化而出台。包括：①对法人所有的土地因转让而取得收入时课征特别增值税。②因土地用途发生改变而导致价格上涨时征收估计取得税。③对闲置土地和法人的非经营用地征收土地超额利得税。④经国家、地方自治团体审批后实施的宅地开发、工业密集区建设等土地开发项目，产生超过全部开发事业总费用的开发利益时，国家对其课征的土地开发负担金[4]。韩国将物价变动水平纳入土地增值税的计算，对不同的土地增值原因设置单一比例税率。

各国对土地增值课税体现在对土地及其改良物的增值额课税，包括在保有期间时因涨价形成的增值和发生转让时实现的增值两部分，通常分为保有和转让两个环节征收。

值得注意的是，部分国家虽未开征土地增值税，但是依然将土地收益归为个人或法人的综合收益，征收所得税。一种是将房产转让收益单独作为征税对象，区别于一般的所得税征税办法；另一种综合征收，将房产转移中的收益归为财产所得，统一征收。

德国是最早实行土地增值税的国家，由大马士革提出采用土地价值税（即土地增值税）作为土地“涨价归公”的手段[5]，这一改革建议先后被法兰克福、科隆等城市采纳并很快推广到全国，并曾在中国青岛德租界施行。后来德国采用综合所得税制度，取消了土地增值税，将这个工具合并进了个人所得税（若不采用综合所得税制度，土地增值收入就无法合并进所得税），对于购买的房地产在一定的期限内转让的交易净所得申报纳税，并以十年为限征收保有期税。德国的土地增值税已纳入个人所得税，但依然发挥税收工具的作用，有效地保持了房地产价格的基本稳定，促进了土地资源的有效配置。

美国是将土地增值作为财产税的代表，对土地和房屋直接征收的是房地产税（不动产税），将房地产收益划分为一般财产所得，征收财产税。将土地和建筑物的资本评估价值纳入税基，各州采用幅度比率税率。同属于财产税的遗产税与赠与税派生于土地税收，在房地产继承与赠与环节征收。

（二）台湾地区的土地增值税

台湾地区土地增值税的开征，源于台湾1954年为改革土地制度，制定了“实施都市平均地权条例”，明确了“平均地权”与“涨价归公”的基本原则。台湾是以林地和山坡为主的地形，耕地及城市土地面积稀缺，随着经济的发展与城市化的推进，“人多地少”的矛盾日益严重，导致土地价格持续飙升。1977年，台湾形成了土地增值管理的税法基本框架。

第一，土地增值税的征税范围是土地自然涨价。台湾地区土地增值税有两个主要特征：一是不涉及地上建筑物及其附着物，仅对土地及其所有权课征；二是针对土地移转、设定典权等权属变动行为课征，包括买卖、政府征收等有偿和遗赠、赠与等无偿的土地转移。台湾土地增值税是仅对土地增值部分课税，与土地上的建筑物及其附着物无关。endprint

第二，增值额计算方法明确，不涉及后期建工费用。台湾地区土地增值税以土地涨价总金额作为计税依据，采取地价规定制，土地增值有价可依，每年开征地价税前60天对土地地价现值进行公示。土地所有权转移时，其转移现值减除原规定的地价或前次转移时申报的现值，再减除土地所有人为改良土地已支付的工程受益费用，土地重划费用等全部费用后，就其余额即土地自然涨价部分征税。

第三，充分考虑了通货膨胀率和利率的变动因素。 台湾地区土地增值税充分考虑了纳税人的利益，在衡量原规定地价及前次转让核算土地增值时，根据物价指数进行调整，体现了税收的经济效率原则。

第四，严格遵循税收法定的原则。台湾地区土地增值税无论从实体与程序上都作出了明确的法律规范。对于税制要素设计依据法律规范明确，税款的计算有明确性和简便性。在程序上，规定了明确的申报与纳税期限，征纳双方不存在争议。纳税人可以充分利用网络资源和社会资源，缴纳税款。税法执行上，拖欠税款一个月以上便可以强制执行征税。

到目前为止，台湾地区土地增值税的运行良好，不仅能发挥税收杠杆作用调控房地产市场，实施土地增值管理，而且还在贯彻量能负担和税负公平原则基础上，获得较为充裕的财政收入，成为台湾地方政府财政收入的一项稳定来源。

（三）启示

对比国内外土地增值税政策执行的效果，我们不得不深思这样一个问题，究竟是什么原因保障了某些国家或地区土地增值税政策目标的实现？又是什么原因导致我国土地增值税执行效果低下，甚至因其效果低下，不少学者主张取消这一税种①。

就制度设计而言，大多数国家或地区在土地资源的自然增值部分不约而同地运用了税收工具，不同点在于，究竟是纳入到财产税课征还是纳入到所得税课征？还是选择开发、交易和保有不同环节征收？其实，土地自然增值形成的是即时的收入形式还是由收入积累形成的财产形式，并不是关键所在，税收工具的介入核心问题是要消除重复课税问题以及根据税务部门的征管能力选择相应的课征方式。虽然我国企业所得税和个人所得税法均明确了对财产转让课税，但在企业层面，25%的企业所得税率根本无法规制土地市场的投机行为；而分类和分项课征模式下的个人所得税已经沦为“工薪调节税”，也无法调节居民财产转让的收益。因此，在相当长一段时间内，所得税体系尚未完善之前，土地增值税这一财产税税种确有存在的必要。那么，明确了土地增值增值课税的归属问题后，考察现行土地增值税制度设计，我们发现税种要素不明确和“先预征后清算”模式的征管模式是土地增值税效果低下的直接原因。此外，在课税环节的选择上，“重交易轻保有”倾向已经是我国既有的财产税制度设计的通病和无奈选择，其主要原因是税务部门信息化建设滞后以及直接税征管能力欠缺，而这点也是政策执行效果低下的直接原因。

就制度的执行而言，中央政府与地方政府博弈困境是土地增值税政策执行效果低下的根本原因。房地产行业作为国民经济支柱行业的弊端不断显现出来，即使如此，中央和地方对待房地产行业的认知和态度却有明显的差异，在“唯GDP”的政绩考核模式下，地方政府无论从官员升迁和筹集地方财政收入而言，均极度地依赖房地产行业的畸形发展。事实上，土地增值税作为“反暴利税”对房地产行业税负影响是颠覆性的，地方政府也不得不考虑认真执行该政策对房地产企业的负面影响而对地方经济发展带来的冲击，对土地增值税执行的消极态度和观望情绪也就不难解释了。

四、土地增值税的制度缺陷

土地增值税的制度缺陷表现在，政策工具职能单一化、目标定位存在偏差、税制要素不明确和“先预征后清算”模式的征管困境等方面。

（一）政策工具职能单一化

在1992～1993年令人生畏的房地产过热的形势下，土地增值税的设置仅是将其作为一种为房地产紧急降温的政策性工具，利用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，追求达到立竿见影的效果。土地增值税具有极强的政策性目的，即控制房地产市场，政府未作出谨慎的判断与理性的思考，匆匆出台土地增值税，并未从一个税种设立所要发挥的财政、调节，监督等多方面职能来周密考量，土地增值税存在职能单一化问题。

（二）目标定位存在偏差

土地增值可以分为，社会进步经济发展与环境改善引起的土地自然增值和房地产企业劳动力资本投入引起的资本增值。前者归于社会，应该是土地增值税的依据；后者为房地产企业的利润，属于资本利得。我国开征土地增值税只考虑土地及其附着物（建筑物）转让阶段，而对发生在土地出租阶段、保有阶段产生的房地产增值不征税，实质上是对房地产开发资本投入所获利润的资本利得征税，目标倾向于降低房地产利润，调节房地产暴利。偏离了对土地自然增值课税的最初要义，目标定位存在偏差，应该回归到对土地增值部分进行调节的基础目标上来。

（三）税制要素不明确

土地增值税的计税依据是以转让房地产取得的收入减除扣除项目金额后的余额作为计税依据的。纳税人转让房地产所取得的收入形式的多样性加剧了房地产企业收入的核算困难，法定扣除项目冗杂繁多、减免税项目的构成相当复杂，客观上造成了土地增值额无法准确核算。

暂行条例规定“纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税”中存在重大疏漏，合同签订之日由于房产销售合同多样性无法确定，没有明确规定土地增值税缴纳的最后期限，而是由所在地的主管税务机关核定。房地产项目开发周期长，多项目同时滚动推进，对税务机关核定土地增值税缴纳期限也造成重大障碍等诸如此类不明确设置。由此看来，土地增值税在税制要素不明确，背离了税收法定主义最基本的税收要素明确性原则，征纳双方都无法进行准确的纳税申报。

（四）“先预征后清算”模式的征管困境

现行“先预征后清算”的土地增值税征收制度，虽符合房地产项目开发周期长的特征，凸显的问题是实际可操作性差。预征环节1%～3%相对较低的预征率与税负并没有造成征收阻力，但面对清算环节的高税负，房地产企业通过对清算条件的操控，采用延迟竣工结算，虚增建造成本等方式规避土地增值税的清算，合法、不合理地将应缴未缴的土地增值税税款长期停留在账面上。各地在征管环节中有很大的自主裁量权，纳税和基层税务人员对相关法律不够了解，加之土地增值税的清算过程极为复杂，挫伤了税务部门的清算积极性，导致长期以来土地清算的“柔性”执行。endprint

地方事权与财力不匹配的现状，使地方政府更加倾向于房地产企业投资建设所带来的巨大的经济辐射效应，这是地方政府严格清算房地产项目所获得的土地增值税额所无法比拟的，地方政府往往为了鼓励房地产企业进行投资建设，自行对开发商土地增值税进行免征或者缓征，僭越税收法定主义。如此一来，就不难解释征收环节“有始无终”、畸高的名义税负与畸低的实际税负的现状，土地增值税清算经历了初期的减免税优惠，在新一轮清算政策出台后依然步履维艰的征管困境。

五、土地增值税制度的发展趋势

（一）对土地增值税取消抑或存续的看法

土地增值税现实表现欠佳，实施过程存在诸多问题，部分学者主张取消我国现行土地增值税，笔者认为不宜因噎废食，废止土地增值税对短期持有房地产的投机者来说，无疑带来税收减免的利好，一定程度助长其投资行为。从土地增值税的开征目的来看，是对将不劳而获的土地自然增值收归国有、“涨价归公”，相比对资本利得课税的所得税来说，存在本质区别，弥补了所得税无法触及的对不劳而获的征税，不存在重复征税的现象。从土地增值税超率累进税率和税收优惠的设计来看，房地产市场不景气时，土地增值税税负自动降低；而房地产市场投资过热时，又能起到熨平经济的作用。土地增值税的设置能在房地产市场发生周期性波动时发挥“自动稳定的作用”，促进房地产市场平稳发展。不论取消抑或存续土地增值税这一名称符号，对土地的自然增值部分课税是现代财产税收制度应有的内涵。在当前我国“营改增”的税制改革背景下，应该将对土地自然增值课税纳入地方税体系的构建，构成地方一项稳定的收入来源。

（二）土地增值税制度的发展趋势

针对我国土地增值税存在的制度缺陷，借鉴国际和中国台湾地区的土地增值税设计，建议我国土地增值税的未来发展应遵循税收法定主义，清理整顿土地及房屋建设和交易环节税费，进行一体化的房地产税税制设计，将土地增值税构建成当前地方税体系建设的重要组成部分，实现土地房屋资源的优化配置，促进房地产市场的正常发展。

1. 遵循税收法定主义

从我国土地增值税立法源头上看，对税收要素并未作出明确规定，财政部和国税总局不得不屡次突破上位法的规定，借解释之名，行立法之实。在十八届三中全会“建设法治中国”和加快财税体制改革的背景下，完善税收立法制度，提升立法层级，消除突破上位法的现象，是税收法治建设需要把握的方向。

从税收要素法定即税收构成要件法定出发，改变以往概念不清，指代不明的现状，从收入衡量、费用扣除项目与免税项目等要素，增强计税依据的法律规定，明确竣工决算时间以及纳税方式，厘清预征与清算的法律解释，增加土地增值税构成要件的法律确定性。

从征税程序法定性出发，完善土地增值税征收的法律依据，加强征收过程中法制监督。严厉打击偷逃土地增值税的违法行为，增强税收执法的刚性，真正做到“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”。

2. 推进房地产税收一体化建设

与房地产领域相关的税种有13种之多，相关的规费约有40种，导致房地产行业整体税负水平较高。此外，税费主要集中在建设和交易环节，保有环节缺失。因此，将土地增值税置放在我国的整个房地产税费体系下考量，逐步清理整顿房地产行业税费，降低总体税负水平，并增加房地产保有环节税收。

3. 加强税收征管

完善税源监控，建立联动配合机制，完善土地登记和估价制度，加强房地产评估机构的公平与公正性，确保及时为税务部门提供真实、可靠的评估资料，从根本上解决评估与征管脱节的问题。加强税务部门与相关职能部门的协调和联系，达到共享以及综合利用信息，形成部门之间合作共赢。落实土地增值税预征和清缴管理办法规范和操作规程，建立完善的代收代缴制度，明确代收代缴权利与义务，普及征管过程中对现代电子信息技术的应用，提高征税效率。

4. 完善税制设计

优化土地增值税的征收范围。纳入土地保有环节土地增值税的征收，既符合税收公平原则，又能够有效打击囤积土地及房地产的行为。笔者认为，可以借鉴台湾地区只对土地所有权的保有和转移环节课税而取消对其上建筑物及附着物的征收，这样可以有效简化计税依据，提高征收效率。

简化费用扣除项目标准，精简冗杂繁多的扣除项目，取消对于房地产开发的纳税人进行不必要的成本的加计20%扣除的规定，充分体现操作简便的特点。同时增加必要的费用扣除项目，例如通货膨胀和利率的变动因素（剔除通货膨胀引起的土地虚拟增值），与贷款利息费用（以同期银行借款利率为上限）的扣除。

继续坚持使用超率累进税率，但宜合理降低名义税率，适当调整我国土地增值税的级差税率，高名义税率不一定能获得高税收，还会挫伤投资者的积极性，导致生产和投资停滞、税源减少，加剧避税或寻租动机，加大征管难度，减少税收收入。适当下调名义税率能更好地发挥土地增值税的调控功能，也能增强其可操作性。

[注 释]

① 后一问题的解答，本文主要从制度缺陷方面探讨，部分涉及执行的问题，即第四部分土地增值税的制度缺陷。

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[6] 张涛，王志红.课征土地增值税的国际经验比较[J].金融纵横，2007（7）.endprint

The System Defects of the Land Appreciation Tax

and Its Developing Tendency

Dong Liming1，2，Gao Lei 2

（1.Institute Economics Chinese Academy of Social Sciences，Beijing 100836，China；

2.College of Finance & Public Management，Anhui University of Finance & Economics，Bengbu 233030，China）

Abstract： The basis of imposing Land Appreciation Tax （LAT） lies in the scarcity of land resources or natural appreciation part from public investments. LAT should be distributed by government fairly or return to public through tax instruments，or be applied to the rule of "prices go public". In China，the original intention of the tax more is reflected in regulating the real estate market，aiming at curbing market speculation through increasing the land transfer tax. The article argues that the actuality of LAT system steps far away from its original design. The deficiencies in the system mainly reflected in its single function of the policy，its target deviations，its uncertainty of taxation factors，its levy difficulties of the "pre-collection and then liquidation" mode，and so on. The trends of reformation mean that whether the name of LAT is adopted，levy for natural part of LAT should be the meaning of modern property taxes and is also an important part of the current local tax system construction. Only if the tax legalism is followed，land and housing-related taxes is straightened，and the real estate tax system is integrated，the optimal allocation of land and housing resources could be achieved，which promotes the normal development of real estate market.

Key words： Land Appreciation Tax；prices go public；liquidation after pre-collection；tax legalism

（责任编辑：李 萌）endprint