郑嘉宝 纪伟斌 雷浪

青岛市房地产市场住房结构分析

郑嘉宝  纪伟斌  雷  浪

（中国海洋大学）

【摘要】当前居住条件等指标来界定具有不同需求的居民群体，以及确定适合各个层次的合理的住宅供给目标，是房地产市场调查预测重要组成部分。为此，中国海洋大学工程学院本科生研究发展计划《青岛市房地产市场调查与预测》的项目组从住房消费行为的微观视角出发，对青岛市住房需求层次的定量划分以及需求结构的定量模拟问题进行了研究。首先，分析了家庭人口、收入、当前住房面积、职业、住房区位、投资倾向和家庭结构变更预期等住房需求的影响因子及其相互作用关系。在此基础上，提出了由住房需求层次模型和住房面积需求模型相互嵌套而构成的住房需求结构的空间相互作用模型。其次，运用《青岛市房地产市场调查与预测》项目小组统计的青岛市家庭住房需求，对模型进行了检验分析。分析结果较好地再现了居民的住房需求。

【关键词】住房需求  空间相互作用模型  住房消费行为 住房面积 青岛市

1 引言

最近，住房需求的微观实证研究受到更多的关注。例如，通过分析收入、 房价、居住时间、居住环境等对于住宅选择的影响来预测住房需求 ① 。其中， 有的通过考察居住环境、住宅价格与消费者的居住区位选择行为的关系，对城市居民的住房区位需求进行了深入分析;也有利用消費者支付意愿模型，探讨了城市居民对居住区位的偏好。还有一些研究运用计量经济学模型，定量地分析住房需求的收入弹性，把握不同收入的家庭的需求特征，从而根据收入的预测对城市住房需求的变化进行预测，也取得了较好的效果。

2 住房需求结构模型及其影响因子

城市住房消费具有显著的空间阶层化特征。然而从需求主体与消费层次的关系来看，住房需求结构具有一定的复杂性。例如，基本功能齐全的小户型住宅的需求主体既有可能是中低收入的工薪家庭，也有可能是城市新移民和首次置业的年轻人，还有可能包括意在投资的市民和外来居民。同样，已经拥有了体面住宅的城市中高收入家庭，买房时既有可能追求面积更大、档次更高的住宅， 也有可能选择一套小户型给子女或老人准备或用于投资。因此，住房的微观需求不能简单地用收入和家庭人口来解释。

为了揭示它们的关系，本文设计了两个相互嵌套的住房需求结构模型。 首先是住房需求层次模型。假设现有住房条件、家庭收入、家庭人口决定了居民的需求层次。 那么需求层次模型可以表述为：

D c = f （n， s， I， s/m）                            （1）

式中：D c 为住房需求层次变量，n 表示当前是否拥有住房，s 表示当前居住面积，I 表示家庭收入。与家庭人口指标相比，人均住房面积指标更加实用，因此在模型 （1） 中，家庭人口的影响以 s/m ，即人均住房面积来表示，其中 m 代表家庭人口。

其次是住房面积需求模型。人们对住房面积的选择，除了需求层次以外， 还取决于家庭人口、当前住房面积、家庭收入、职业类型和社会地位、住房区位、 投资倾向和家庭结构变更预期等因素。其中，家庭人口与很多因素存在相互作用关系，家庭人口增加时，其它因素对住房面积需求的影响很有可能会发生变化。这些关系可以通过相互作用模型得到表述：

D s = g（D c ， s， I， j， l， c， m，）                     （2）

式中 ：D s 为住房面积需求变量，D c 为需求层次变量， s， I， j， l 分别代表当前居住面积、家庭收入、职业类型和社会地位 住房区位选择变量;c 为反映投资倾向与家庭结构变更预期的变量。（Dc ， s， I， j， l， c） × m 为各项因素与家庭人口的相互作用项。

3青岛市居民住房需求分析

3.1 青岛市居民家庭住房需求调查

以上述理论模型为基础， 结合青岛市 2013 年居民住房需求调查的数据对居民住房需求行为进行实证分析。数据来自《青岛市房地产市场调查与预测》的项目组的调查， 调查区覆盖青岛市建成区的主要范围，包括市内四区：市北区、市南区、李沧区、崂山区根据街道人口按 1/10000 的比例进行抽样设计。调查方法是由《青岛市房地产市场调查与预测》的项目组在住宅小区室外对居民进行随机采访填写问卷。总共发放问卷 500份，回收有效问卷 300 余份。关于住房需求的调查项目包括：当前住房面积、家庭人口、家庭收入、工作类型、职级、目前拥有几套住房、近期购房意向、期待住房面积、可以容忍的最大通勤时间。

3.2 住房面积需求层次分析

上述统计分析结果，我们定量地给出了划分需求层次的门槛。 无房及有房的人群在需求方面具有显著差异。月收入 5000 元是家庭收入划分的适宜门槛。此外，分析表明 48 m 2 和 77.7 m 2 是當前住房面积门槛， 7.67 m 2 和 46.67m 2 是当前人均住房面积的门槛。这些数值的建筑学和政策含义相当明显。 通常， 一居室和二居室的平均建筑面积就是 50 m 2 和 80m 2 左右。人均7.67 m 2 的标准主要适用于无房家庭，而青岛市目前住房保障的准入门槛就是人均住房面积低于 7.5 m 2 。另外，对普通的三口之家，人均 46.67 m 2 相当于建筑面积 140 m 2 。根据上述门槛划分的 8 个居民组群， 在住房需求方面具有明显的差异，因此可以藉此来界定需要纳入住房保障的居民群体 （G 2 、 G 3 、 G 4 ） 、主要通过市场来解决住房问题的一般居民群体 （G 1 、 G 6 、 G 7 、 G 8 ） ，和需要通过政策对投资需求进行一定限制的居民群体 （G 5 ） 。就青岛而言， 目前上述三类人群的比例分别在 20% 、 60% 和 20% 左右。而对于纳入住房保障体系的几组居民，又可以根据住房困难的程度，分别适用廉租房或经济适用房政策。此外， 我们根据面积需求分析的结果， 对居民家庭的实际需求进行了估算， 并建议据此进行居住面积标准和政策引导目标的设计。例如， 两口人家庭以 70～80 m 2 为标准，三口之家以 80～95 m 2 为标准，四口之家以 90～110 m 2 为标准， 五口人以上家庭以 90～155m 2 为标准。

4结论

本文从住房消费行为的微观视角出发，对城市住房需求层次的定量划分以及需求结构的定量模拟问题进行了研究。首先，分析了家庭人口、收入、当前住房面积、职业类型和社会地位、住房区位、投资倾向和家庭结构变更预期等住房需求影响因素以及它们的相互作用关系。在此基础上提出了由住房需求层次模型和住房面积需求模型相互嵌套所构成的住房需求结构的空间相互作用模型。 其次，运用青岛市家庭住房需求调查的空间数据，对模型进行了检验分析。分析表明，上述空间相互作用模型很好地揭示了居民的实际住房需求。分析结果还定量地给出了划分住房需求层次的适当门槛，以及不同需求层次的家庭在期待住房面积方面的数值差异。在分析的基础上，我们建议根据 8 种类型的住房需求进行实际住宅需求的预测。这些结论对于房地产市场调查预测具有重要的实际意义。

参考文献：

①王银彩 ， 马智利 . 中国城镇居民住房消费水平合理化程度评析 . 经济与管理 ，2005， （12）： 43-45

②沈英姿 . 中国城镇居民住房消费需求弹性分析 . 经济与管理 ， 2007， （3）： 38-41

③刘美霞 . 城镇居民住房消费研究 . 北京 ： 中国大地出版社 ， 2002