文 周刚华

杭州市商业地产发展存在的问题及对策研究

文 周刚华

在互联网经济和电子商务快速发展的背景下，杭州城市发展面临着快速变化的经济环境，商业地产发展处于“被颠覆”的过程中。

通过对近几年杭州市商业地产项目的开发和运营状况进行调查以及典型商业地产项目案例研究，发现目前杭州市商业地产开发、建设、管理存在以下主要问题：一是电子商务对商业地产冲击较大，商业业态调整步伐加快；二是商业地产开发规模巨大，且市场消化周期较长；三是商业地产用途结构局部失衡，写字楼市场过剩问题突出；四是商业空间布局存在偏差，局部区域供应较为集中；五是商业地产融资渠道单一，开发模式较为传统；六是项目运营主体缺乏，运营管理能力较欠缺。

总体来看，杭州市商业地产发展存在的问题是城市发展中逐步积累起来的，有错综复杂的因素和原因。面向未来，杭州市商业地产发展已经告别了数量规模扩张阶段，进入了“产业培育、品质提高、功能完善、差异化发展”的新时期。在“新常态”、新阶段的背景下，必须按照“规划引领、产城融合”的基本原则，采取“政府引导、政策扶持、市场调节、企业创新、品牌培育、动态优化”的综合措施，逐步实现“控制增量、消化存量、完善功能、提升价值”的发展目标。

建立“市区互动、会议协调”的商业地产发展协调机制

针对当前杭州市商业地产发展存在的“管理机制、规划体系、用地供应、基础设施与项目开发进度不协调”等问题，建议建立“市区互动、会议协调”的商业地产发展协调机制。具体措施为：在市级层面，成立“杭州市商业地产开发建设管理领导小组”，领导小组成员由市城乡建设委员会、发改委、经信委、规划局、国土局和商务委等职能部门主要领导组成，负责全市商业地产的综合协调。在区级层面，建立“区级商业地产项目管理办公室”，负责本区域范围内商业地产项目的建设推进工作，对上联系、对下协调。在建立上述两级组织机构的基础上，定期召开“商业地产发展协调会议”，并针对具体问题适时召开“项目推进现场专题办公会议”，形成“两项会议制度”，以推动市、区两级商业项目上下互动，形成合力。

建设“房地产项目建设管理信息系统”

由市建委牵头，建设“房地产项目建设管理信息系统”，对全部房地产项目开发建设进行全程动态跟踪和监控，形成高效监督管理的信息平台，为政府政策制定和市场监管提供系统、及时的信息服务。同时以信息化管理为依托，实现各层次、各部门、各环节的协调互动。

完善“土地规划、城市规划、商业规划、项目规划”相协调的规划体系

第一，出台《杭州市商业地产项目建设管理条例》，健全商业地产项目管理体系，明确管理主体、监管责任、协调机制、过程控制等问题，为项目管理法制化、高效化提供依据。第二，依据杭州市城市总体发展规划、杭州市土地利用总体规划和杭州市商业发展规划等已有规划要求，编制《杭州市商业地产发展规划》，努力实现土地规划、城市规划、商业规划和项目规划的协调。第三，依据《杭州市商业地产发展规划》，各县（市）、区（管委会）根据当地实际情况，编制各类商业项目专项规划，如“写字楼专项规划”“城市综合体专项规划”“社区商业专项规划”等。第四，严格规划管理，商业地产项目的功能定位、业态结构、开发进度和运营管理等必须符合规划条件和要求，并进行动态监督管理。

有序出让商业用地，严格控制商业地产增量

第一，在科学规划基础上，十三五期间对于存量已经超出辐射范围内人口和经济总量的区域，停止出让大型商业项目，重点进行结构优化；对于城市功能发育快、人口和产业集聚能力强的区域，根据商业成熟度和人口聚集情况，有计划地新增商业地产项目；在旧城改造和城市更新区域，根据城市功能转型和商业业态调整需要，适当安排新型商业地产项目。第二，根据城市规划和商业地产发展规划，适当调整已出让还未开工的商业地产项目规划指标，对项目用途和建设规模进行动态优化。第三，严格控制综合用地、商住用地、住宅用地等开发项目的商业配套面积，引导社区商业向社区服务等新业态转型升级。第四，减少写字楼项目土地供应，一般写字楼项目用地坚决停止供地。同时，引导现有项目向新业态、新功能、新产业和创新性写字楼转型，在进行科学论证后，进行必要的规划调整和优化。进一步加强对村集体留用地、重点招商项目、产业园区项目等类型开发过程监督控制，制止变相增加写字楼供应的行为。

出台扶持第三产业发展政策，积极消化商业地产存量

目前，商业地产开发已经形成巨大存量规模，迫切需要利用互联网和电子商务带来的机遇和挑战，加快产业培育和功能提升。第一，在中央、省、市、区（县市）各级政府已有鼓励第三产业发展各项政策基础上，结合各类商业地产项目实际，做好招商引资、创新创业、转型升级等优惠政策的落地工作，使政策优惠更加明确具体、可操作。第二，出台鼓励和扶持商业服务业企业的政策措施，例如，对于入驻新开业商业地产项目的商户第一年给予免税政策，对于鼓励类业态，前三年给予租金补贴等扶持政策。第三，鼓励开发商和投资者持有商业物业，对于新开业的商业地产项目，前三年的出租收入予以税收减免。第四，做好项目监管和风险控制，对于陷入开发经营困难的项目，进行针对性处置，尽量减少风险，盘活项目。

支持企业创新商业地产投资经营模式，提高运营管理水平

第一，抓紧研究近期出台的国家有关金融改革的政策文件，借鉴国内外商业项目融资的经验，争取2015年在杭州开展房地产金融改革试点，推出2～3个REITs试点项目，带动商业地产融资模式创新。第二，提高参与商业用地招拍挂市场的进入门槛，建议增加对自有资金投入、自持物业比例、同类物业投资开发经验、同类物业经营管理能力等方面的要求，避免简单采取“价高者得”的土地出让方式，提高商业地产开发商的综合实力和专业能力。第三，采取招商引资优惠政策，在重点项目引进海外优秀投资商和开发商，带动商业地产投资开发和经营管理水平整体提升。第四，引进和鼓励专业性商业地产运营管理机构来杭发展，并将其列入优先鼓励的现代服务业目录，给予政策优惠，为商业地产项目实现“持有为主”和“统一经营”创造条件。

发挥行业协会等机构和组织作用，加强商业地产发展规律研究和人才培养

第一，充分发挥行业协会作用，鼓励相关协会加强商业地产调查研究，制定商业地产标准体系，组织不同类型商业地产示范项目建设，借此整合各种专业资源，促进上下游产业链信息互通，提高行业的专业化、规范化、现代化水平。第二，扶持有关商业地产的教育培训项目，加快投融资和运营管理方面专业人才的引进、培养和提高，为商业地产向专业化、精细化发展提供人才和智力支持。第三，利用西博会、房博会、互联网大会等平台和机遇，鼓励协会和企业举办不同层次和类型的商业地产发展论坛，邀请海内外专家广泛参与、深入交流，为开发企业、投资机构、各类经营商家搭建互动平台，促进杭州市商业地产发展水平的快速提高。

（作者系浙江大学房地产研究中心研究员）