德清保利置业有限公司　何晶

浅析商业分拆税务方案

德清保利置业有限公司何晶

伴随着全国各地土地资源的开发和消耗，每个地区政府净地出让项目越来越少，所释放的土地资源多为城市更新项目，对于本来就缺乏公共配套的城市更新项目开发，政府所要求拿地的附加要求越来越多，房地产企业也随之必须成为复合型服务性产品，既要顾及道路、绿化等公共配套，又要打造集住宅、写字楼、商业、酒店于一身的商业综合体。那么商业与住宅间的税务筹划就变得极其重要，今天我们就浅析其中的商业与住宅分拆销售相关的税务方案。

一、分拆方案

Z集团在“招拍挂”拿地时候，以A企业的名义拿到住宅及商业两块地，在开发到一定阶段时，需将商业销售，如商业住宅捆绑一起直接销售，因涉及的税费较大，而先行分拆住宅及商业再进行商业的股权转让就是税务筹划的一种通常做法，其中分拆方式分投资及分立两种：

方案A：商业土地做价投资方式，即房开公司A(住宅+商业)以商业土地及现金方式成立子公司B公司（商业）（其中：新公司注册资本中现金出资方式需占30%）；

方案B：分立方式：即Z集团将A公司（住宅+商业）一分为二（建议以特殊形式分立），变成A公司(住宅)、B公司(商业)

二、分拆涉及的税费

方案A：土地做价出资方式：

(1)土地使用权评估增值部分房开A公司的企业所得税；

(2)受让土地使用权新公司应缴的契税；

其中土地增值税：根据财政部、国家……