孙 乐 SUN Le

从19世纪90年代的纽约到20世纪30年代的上海公共租界——城市建设法规对摩天楼的高度控制

孙 乐 SUN Le

摘 要摩天楼的出现与人类历史发展的都市化进程有着深刻的内在联系，并且它在城市的选址与垂直生长都对城市空间发展与土地利用影响深远。随着19世纪美国都市化进程加快，大批摩天楼的快速建造引发了严重的都市环境问题。文章讨论了从19世纪90年代的纽约至20世纪30年代上海公共租界出台的高度控制法规对摩天楼设计的影响，包括控制法规的出台过程、具体细则以及对摩天楼设计的高度、体量及形态上的影响，在历史的比较中发现上海公共租界在城市建设法规制订过程中向西方的学习，以及在实践中的努力尝试。

关键词城市建设法规；高度控制；摩天楼；纽约；上海

孙乐. 从19世纪90年代的纽约到20世纪30年代的上海公共租界——城市建设法规对摩天楼的高度控制[J]. 西部人居环境学刊, 2015, 30(05): 28-35.

1 都市化进程下摩天楼的出现及其高度发展对城市土地利用的影响

1.1 芝加哥大火与“高层办公建筑”的大量出现

1865年南北战争胜利后美国的工业革命加速发展，此时的芝加哥城已经成为美国中部的商贸中心，城市的繁荣吸引了众多的外来者到此定居，其中包括大量农村人口及外来移民①，城市人口在20年间连番十倍，从1850年的2.9万人发展到1870年的29.89万人[1]11。1871年10月8日美国芝加哥发生大火后（图1），灾后重建很快开始，据统计，从1872至1879年间，官方批准了1万余件房屋的建造许可证，此后20余年，城市在建造新房屋上的投入达到了近3.2亿美元[1]13，废墟之中的大规模重建给建筑师们带来了历史上难得一见的巨大机遇，在这个急速前进的工业化革命大时代，一种全新的建筑功能需求及与其相匹配的建造技术正在酝酿。

孙 乐： 同济大学建筑与城市规划学院，博士研究生，sunle@tongji.edu.cn

为了节约城市中心用地，同时也为满足资本主义经济飞速发展下日益增加的商业性空间需求，“高层办公建筑”（the tall office building）作为一种全新的建筑策略就此诞生。芝加哥的建筑师们很快便发现地产规则对这些高层的摩天楼设计影响深刻[2]，由于开发商最直接的目的是在有限的购得土地上获取更多的楼板面积，通过建得越来越高的房子赚取更多租金，获得最大的投资回报率，很快高层办公建筑便成为19世纪80年代芝加哥最具投资价值的牟利“商品”。

图1 1871年芝加哥大火Fig.1 the Chicago fire in 1871

摩天楼在芝加哥的初期发展阶段主要功能为商务办公，直至20世纪初期这一建筑类型登上纽约城市建设的大舞台后，才融入了更多元的商业性空间功能如酒店、百货公司等，因此，在美国有这样一句话来形容摩天楼在芝加哥与纽约两座城市的早期发展：“如果说‘摩天楼的发源地在芝加哥’，那么纽约则是‘摩天楼的实验场’[3]。”

表1 1931年世界二十四大城市地价比较Tab.1 the comparison of land prices in top 24 cities worldwide in 1931

1.2 都市化进程下建筑高度控制与城市土地地价作用的重要关联

伍尔沃斯大楼的建筑师吉尔伯特早在1900年就将摩天楼定义为“一台由土地买单的机器”（a machine that makes the land pay）[4]，事实上，这句话也充分肯定了摩天楼与商业地产开发之间的重要关联，以及其与土地经济的内在相互作用。事实证明，房地产主购得土地价值越高，那么，建筑必须建得更高以获得最大投资回报率[5]，而此时政府为保证城市空间环境的健康有序发展、缓解城市街道与交通压力则需要制定相应控制制度，因此，在房地产商、建筑师及政府之间即产生了一个关于建筑高度控制的微妙内在博弈体系，进而对城市土地地价发展产生不容小觑的影响。

根据美商普益地产公司（Asia Realty Company）1931年所做数据调查，对照人口数量，对全球城市进行了地价比较（表1），并且将地价与部分城市房屋高度控制的法规进行了罗列（表2）。全球范围内，人口数达到693万排名第二的纽约市，以每亩16,900,000规元（表格按照当时外币汇率进行了换算）的地价成为世界上拥有最昂贵地价的城市，这块地坐落于纽约华尔街与百老汇大道的交汇处；而全球拥有人口数量最多的城市伦敦，其地价仅排在第九名；这一时期上海的人口已位居全球城市第五位，仅次于伦敦、纽约、柏林、芝加哥，地价在世界范围已位列22位，在中国城市中位居第一，超过当时已是英国殖民地的香港，及比上海早近百年开辟通商口岸的广州②。

表2 地价与房屋高度的限制Tab.2 the limitation of land prices and height of buildings

同时，在表2中，我们还能发现，地价排名前七名都为美国城市，据普益地产公司分析，这几座美国城市地价之所以位列全球前列需归功于对建筑高度控制相对宽松的法规制度④。相比起来，古老欧洲城市，如伦敦、巴黎、柏林、罗马等除特殊情况，对建筑高度的控制都在65.5英尺（约19.96m）至80英尺（24.38m）范围内，而美国纽约市建筑法规规定，凡超过相邻街道2.5倍或超过250英尺（76.2m）高度的建筑须作退台处理，美国费城则对建筑高度毫无限制，其他美国城市根据房屋耐火极限对建筑高度限制规定在150至250英尺（45.72~76.2m）之间不等，同时，对建筑高度与街道宽度之间比例作出控制，高度基本上控制在1.5~2.5倍街道宽度之间。上海公共租界在1916年颁布的规范中对建筑高度做出了较为详细的控制，规定建筑高度不得超过84英尺（约25.6m），同时不能超过其二层以上外墙最外端到市政道路对面距离的1.5倍，除该建筑与宽度超过150英尺（45.72m）的永久空地相邻，则高度不受控制。

结合表格1与2分析，凡是建筑物高度控制较严格之城市，即使人口数量相对较大，但是城市之土地地价增长仍然受到限制。例如伦敦与纽约两座城市，伦敦人口数量比纽约多120万有余，但前者建筑高度控制在80英尺以内，而纽约建筑高度限制达250英尺（76.2m），约为伦敦3倍，伦敦每亩最贵地价为343万规元，而纽约每亩最贵地价为1690万规元，约为伦敦5倍。反之，若城市对建筑高度控制放宽，即使人口数量远不及排名前五大城市，最贵地价值也可以名列前茅，如美国城市波士顿、印第安纳两座城市，其人口数分别约为78万和36万，建筑高度控制分别为155英尺（约47.24m）与180英尺（154.87m），前者每亩最贵地价达805万规元，后者单位地价达490万规元，皆远高于伦敦。

基于房产商在开发建造房屋的时候需要寻找最大投资回报率的开发策略，随着建筑高度的增加，业主在单位土地面积上获得更大的建筑面积，增加了租金收入，单位土地地价亦随之上涨。而建筑高度的不断上长，不仅给城市公共空间带来不同程度影响，同时也给单位面积的公共交通增加了过大的负担，因此，城市管理者必须制订出科学系统的管理政策对地产商追求土地上盖建筑物高度的渴求加以控制，这成为在工业化进程下，城市公共管理政策在城市建设规则制订方面遇到的重点难题之一。

2 纽约颁布的第一部区划制法案及其对摩天楼设计的影响

摩天楼不同于以往建筑的空间尺度，其建造发生对城市街区空间及城市风貌都会产生巨大影响，随着近代城市化发展，在建筑法规制度的建立健全过程中，对建筑高度的控制一直是其中的重点内容，反而言之，摩天楼单体的高度、体量甚至形态都受到了建筑法规控制与影响。1889年，纽约建筑法规（building code）首次允许建筑使用金属框架结构（mental-skeleton construction），但对大楼高度毫无限制，由于经济飞速发展地价飞涨，开发商疯狂开发致使摩天楼激增，至1913年，纽约市11至20层高的大楼近1000幢，51幢21至60层高摩天大楼[6]9。这一近乎失控的建筑无限生长对城市公共环境及城市人口居住产生巨大影响，也极大推动了分区法案在纽约的率先制定与执行⑤，当时纽约城市化发展已表现出土地使用混乱，及工业大发展背景下移民人口急剧膨胀导致的城市环境卫生恶化等主要局面。

2.1 纽约第一部区划制法案出台的漫长过程

区划制，又称分区规划制（Zoning Law，简称分区制），是土地使用控制的方式之一，也被认为是西方国家在面对过快的城市化进程中引发的城市问题而采取的一种社会公共管理政策，用以控制、规划城区成长和发展的一种政府手段[7]。1889后的纽约允许使用框架结构的政策大大刺激了纽约摩天楼的发展，到20世纪初，随着经济发展，人口的迅速膨胀，整座城市的公共卫生与安全状况及建筑内部使用性都到了非常严峻的局面，极高的建筑容积率，拥挤的交通，极度缺乏的日光与新鲜空气，这都成为纽约城市空间发展中遇到的严重问题。在曼哈顿下城区的金融中心区，越建越高的摩天楼给街道造成了巨大的阴影，甚至是街道对面的高楼同样被笼罩在阴影之下[8]。

即使纽约市城市空间发展所面临情况一直不容乐观，但相关区划法案的出台仍经历一段漫长的讨论过程。事实上，从19世纪90年代起，都市改革与城市美化运动的支持者们（Urban reformers and City Beautiful advocates）就已经在推动对建筑高度的限制规定，当时建筑师汤姆森（Thomas Hastings）就建议将建筑高度定在8至10层⑥。1896年，胜家大楼（Singer Building）的建筑师恩斯特·弗莱格提出，需要依据街道的宽度制定公式来限制建筑的高度及建筑体量，同时提出限制建筑的塔楼占基地的四分之一⑦。自1906年到1908年，对于限制建筑高度在修正建筑法规中展开，但提案最终还是夭折。1909年后新一任纽约市张威廉·盖纳（William J. Gaynor）和曼哈顿区区长乔治（George P. McAneny）执政时期对此提案多有认同，市议会也非常支持，但是在资本的世界缺少商业及支持开发商利益的改革，其立法化道路仍然十分艰难。直到1913年，这一法案才逐渐具体化开始起草细则。

1914年第一次世界大战爆发，摩天楼建造受到影响，1915年纽约公正大厦建成（Equitable Building）（图2），有文章称它是促使纽约第一部区域制最终出台的重要诱因，原因是这幢大楼面宽200英尺（60.96m），高542英尺（约165.2m），不间断的单一立面给其北面四幢建筑造成了巨大的阴影，同时它的总建筑面积是其地块面积的30倍，被当时媒体称为过度开发极度贪婪的典范，如果按照1916年区划法案进行控制的话该地块上仅能建成总建筑面积约12倍地块面积的体量摩天楼。终于经过漫长等待，1916年7月25日，纽约市评议委员会（New York City Board of Estimate）通过了第一部区域制法案[6]67-69。

2.2 第一部区划法案中对城市土地功能分区及建筑高度控制的基本内容

纽约建筑高度评审委员会报告称“城市土地的非有效利用会直接造成租赁者的高成本与投资者的低收益。诚然，建筑管制性政策看似荒谬，但与放任型政策相比，更能促进土地的有效利用，通过实施切实的管制性措施，可以有效地提升投资安全性。”[9]

纽约法案主要包括三方面内容：（1）对城市空间进行明确的功能分区，包括商业区，居住区及无限制区；（2）为解决摩天楼无限制建设造成城市光与空气问题的“曼哈顿峡谷效应”（Manhattan’s canyons），针对性制定建筑限高的基本公式，称为分区封套（zoning envelop），要求当建筑直升一定高度后需进行退台处理；（3）当建筑平面小于等于基地四分之一面积时，建筑则可不限高度建造。法案同时规定法令适用于所有的商业高层，包括办公建筑，轻工业厂房（light manufacturing lofts），或者公寓式酒店⑧。分区法案中共有五个基于街道宽度和退台角度制定的规则公式，最终反映在不同的“街道分区”（districts）中，以纽约曼哈顿下城区为例，在“1 1/2倍区域”，街道宽100英尺（30.48m），在第一次退台处理前，建筑可直接建到150英尺（45.72m）高度，在此之上，体量需以1：3的比例退台处理，也就是说每退1英尺（约0.3m）可以建高3英尺（约0.92m）。在位于“2倍区域”100英尺（30.48m）宽街道上，临街立面高度可直升至200英尺（60.96m），而后以1：4的比例退台处理。按照五套公式，一般来说，在大道上（avenue）的建筑一般建到14至18层时开始退台，而小街（side street）一般建至9 至12层时候开始退台（图3）。

图2 纽约曼哈顿下城区摩天楼,中为公正大厦Fig.2 the Skyscraper in downtown Manhattan with Equitable Building in the middle

图3 纽约曼哈顿下城区1916年区划制图（分区中以数字表示建筑高度限制，字母代表不同分区）Fig.3 the 1916 zoning map of downtown Manhattan in New York City

图4 纽约华尔街120号摩天楼对建筑高度的区划图解Fig.3 the 1916 zoning map of downtown Manhattan in New York City

2.3 区划法规对纽约摩天楼设计的具体影响

纽约第一部区域制法规颁布后巨大影响着城市里的摩天楼的设计与城市空间的天际线，其对摩天楼设计首要影响表现在业主大多会要求建筑师根据地块大小及所临街道情况，研究出依据法案基地可开发体量的最大值。因此，这一时期摩天楼的体量都是间由法案条例进行预设计而成，设计师并不能简单按照基地平面对角来设计建筑的极限体量，还需要综合考虑钢框架结构模数，根据建筑的退台处理的需要，结合框架结构的模数与开间深度来分析合理的退台间隔，例如在1：3区域，体量12英尺（约3.66m）的后退，可以允许36英尺（约10.97m）的垂直高度，也就约合3层楼高度。一个16英尺（约4.88m）的退台允许48英尺（约14.63m）升高，大约是4层楼的高度，以卡恩设计的华尔街120号（120 Wall Street）摩天楼为例，我们可以看到区域法令对建筑体量有趣得影响，建筑师在地块上进行最有效最大化得体量设计（图4）。高耸塔楼的设计通常需要开发商投入更多的资金，也就造就了更大得投资风险。因此，在一些中等面积的地块上，许多开发商更倾向于更经济性得结构体量，以获得好的投资回报，而规避更高风险。对称的处理较为多见，体量与视觉上的平衡，尤其是当一幢建筑两面临街而且受制于两个“分区封套”时候，业主就需要从建筑的经济性出发，适当得牺牲一些租金利润。

图5 纽约帝国大厦66至67层平面Fig.5 the 66th to 67th floor plan of the Empire State Building in New York

图6 纽约塔状摩天楼：从左至右依次是纽约帝国大厦、曼哈顿银行大楼、第五大道500号大楼、城市银行农民信托大楼Fig.6 tower skyscrapers in New York (from left to right): the Empire State Building, Bank of Manhattan, 500 Fifth Avenue, City Bank Farmers Trust

同时，分区法规也刺激了更大型的建筑出现，由于法规规定当建筑平面小于等于基地四分之一面积时，建筑可不限高度建造，以纽约第一高摩天楼帝国大厦为例，其地块尺寸为197英尺（约60.05m）× 425英尺（129.54m），按四分之一面积计算，这也就意味着帝国大厦塔楼的平面尺寸可以达到100英尺（30.48m）×212英尺（约64.62m），按照塔楼上升总层数计算可提供办公总面积约达15,000平方英尺（约1393.55m2）[6]76-77（图5），因此，出现了一大批如曼哈顿银行大楼（Bank of Manhattan，1931）、第五大道500号大楼（500 Fifth Avenue Building，1931）、城市银行农民信托大楼（City Bank Farmers Trust，1931）的塔状摩天楼（图6）。另外，由于受区划法规制约，体量控制与退台设计对纽约摩天楼的整体风格产生了较大影响，到20世纪20年代末，有一定数量的建筑师与评论家开始讨论名为“退台式”的摩天楼体量处理设计方法，这也成为当时纽约摩天楼盛行的装饰艺术风格的典型特征之一。

3 近代上海公共租界建筑法规中高度控制及对摩天楼的设计影响

从1843年上海正式开埠，到1927年上海特别市成立，上海辖区都未有太大的变化。鸦片战争后，依据中英《江宁条约》，上海被列为首批通商的五口之一，至20世纪初，上海基本形成华界闸北与南市、公共租界及法租界三界四方各自行政司法体系独立的特殊城市状态。

从时空线索上分析，在相同时间维度上纽约建立的完整区划制度对上海公共租界的规则制定及对摩天楼的设计建造起到了非常积极的良性引导作用。虽然近代上海公共租界工部局对城市规划建筑管理制度的探索几乎与西方城市同步，但是由于经济发展以及行政区划的局限性，其中对于土地使用控制部分最终也未能建立一套完整的法案体系，关于建筑高度与城市街道的关联也仅体现在建筑法则里面。

3.1 公共租界的建筑法规完善及对建筑高度控制的具体细则

近代上海摩天楼的建造发展主要集中在公共租界区域，而在三界之中，公共租界在建筑规则制定中对建筑高度控制也是相对完善且严格的。上海公共租界1916年11月新出台的西式建筑规则草案中有关高度限定与美国纽约市1916年颁布区划制都一致采用了建筑高度与街道宽度之间的比例关系进行控制，体现出对于高楼建造与城市公共空间更加紧密的关联性。

在1916年11月公共租界新建筑规则草案完成前，工部局已在1900年10月和1903 年8月分别第一次颁布了《中式房屋法规》（Chinese Building Rules）和《西式房屋法规》（Foreign Building Rules），规定新建房屋必须按建筑章程设计，第一次世界大战结束后，世界经济迅速复苏，上海经济也呈飞速发展态势。1914年工部局成立了“建筑规则修改委员会”，经反复的讨论与修改终于完成第一修订版。新建筑规则于1916年12月对外公布，次年6月21日正式实施。在1919年及20世纪30年代末，公共租界对中式建筑法则及西式建筑法还进行了两次修正与完善条例工作。因此，自20世纪初公共租界建筑法规的颁布，结束了上海租界内建房无章可循的历史，也开启了西人完全控制管理公共租界建筑建造的时代。

公共租界工部局于1903年制定的《西式房屋法规》中规定一般建筑高度不得超过85英尺（约25.91m）。在1916年颁布的新规则第14条当中，将建筑高度控制在84英尺（约25.6m）以下，并明确指出建筑的高度不能超过其二层以上外墙最外端到市政道路对面距离的1.5倍，若建筑与宽度超过150英尺（45.72m）的永久空地相邻则不受高度限制，因此建筑向高处发展很大程度上由毗邻道路宽度决定，换言之，房地产商造屋前的“选址”环节就显得更为重要。另外，除非得到工部局许可，所有建筑高度都不得超过84英尺（约25.6m），这比旧则当中85英尺（约25.9m）降低了1英尺（约0.3m）。同时，对高度超过60英尺（约18.29m）的建筑必须执行新则附录2中所列的防火材料建造，这是因为当时救火机械喷水的有效高度为60英尺（约18.29m）[10]。相较于1903年的旧则，考虑到建筑与道路这一公共空间关系，限定似乎更加严格，同时，对建筑相关的防火规范有了更明确表述。不久，在1919 年7月17日工部局对《新西式建筑规则》第14b条做出了如下补充修改：“任何建筑（除合理的建筑装饰物外）面街一侧任何一点之高度不能超过至对面道路线的垂直地面距离的1.5倍。在道路拓宽处，这一垂直点应该是从对面道路的规划道路线算起。”⑨

表3 上海公共租界建筑规则中对“建筑物高度”的规定Tab.3 the provision on building height in the urban construction regulation of Shanghai International Settlement

图7 沙逊大厦剖面图Fig.7 the section plan of Sassoon Building

3.2 公共租界建筑高度控制下摩天楼的剖面设计研究

近代上海公共租界高度控制规则主要是由城市街道空间的宽度作为主要变量决定，因此，虽然近代上海摩天楼的高度发展远没有纽约摩天楼的向上发展迅速，建筑高度控制对建筑体量的影响并不明显，但是建筑法规中的高度限定原则还是给摩天楼的设计带来了较大影响，我们可以根据两个案例分析来讨论。

1916年以后，新规则规定若建筑与宽度超过150英尺（约45.72m）的永久空地相邻则不受高度限制，因此外滩成为符合这一条件的极好地段，以1929年完工的沙逊大厦为例，由于其东侧所临外滩，因此东面塔楼高达13层，至13层楼面高度为164.5英尺（50.1m），加上尖塔约60英尺（约18.29m）的高度，整座建筑制高点达到约224.5英尺（约68.4m）（图7），其西侧临南京路，由于工部局在1926年颁布的官方道路拓宽计划中将南京路规划宽度为80英尺（约24.39m），因此沙逊大厦临南京路一侧高度可达到120英尺（约36.58m）高度，所以沙逊大厦沿南京路上一侧高度达到114.5英尺（约34.9 m）是符合规定的⑩，大厦建成后创造了当时上海摩天楼高度之最。

图8 华侨大楼剖面图Fig.8 the section plan of Huaqiao Building

另一种选址情况是位于一般沿街地块的大楼建造，以位于九江路86A号地块的华侨大楼为例，建筑建成后总高90.5英尺（27.7 m），大楼当时所临九江路宽度为33英尺（约10.06m），从建筑剖面图纸可看到，华侨大楼在设计时被要求由原有建筑红线向后退界（图纸中的虚线部分是原有建筑的所在位置），而图纸也标注出39英尺（约11.89m）宽度，应为未来此处拟拓宽街道宽度，因此根据1919年对《新西式建筑规则》14（b）的修订条款：“任何建筑沿面街一侧任何一点之高度（除合理的建筑装饰物以外）不能超过至对面工部局道路线的垂于地面水平距离的1.5倍。在道路计划拓宽处，这一垂直点应该是从对面道路的规划道路线算起”，按照39英尺（约11.89m）的1.5倍计算，得58.5英尺（约17.83m），即建筑从地面建至58.5英尺（约17.83m）高度后需进行退界处理，对照建筑剖面图纸可以很清晰看到退台设计的辅助线示意（图8）。建筑首次退界高度为 6"（室内外高差）+14'（底层高度）+11'（1层高度）+11'（2层高度）+11'（3层高度）+11' （4层高度）=58'6"（约17.86m），即在第五层高度58.5英尺（约17.83m）后开始退台，并且建筑第6、7、8层也是严格按照1:1.5这一街道宽度与建筑高度的比例进行体量处理，可见建筑师非常严格地遵守了建筑规则的退界规定，并且在满足建筑法规的前提下，最大限度地利用空间保障了业主利益。因此，最终建筑立面体量呈现出来的退台式风格实则为市政建筑控制与业主利益需求两方面博弈产生的结果。

20世纪20年代末至30年代，越来越多高层建筑开始兴建，尤其集中在公共租界商业中心区，建筑规则当中规定的84英尺限高已经形同虚设，大部分办公商业建筑都依照1919年14（b）的补充修订条款对建筑进行高度设计。到20世纪30年代末，公共租界工部局最后一次公布的建筑法规当中已取消对建筑高度具体数值的限制，84英尺（约25.6m）的限高已经不存在，而是由更严谨的建筑高度与街道宽度的比例关系来进行控制，当然，关于这一条例的执行情况及对摩天楼设计的影响，因为战争爆发租界地收回等历史原因已无从可考。

4 结 语

1916年纽约颁布的第一部区划制法案对其后纽约摩天楼标志性的“退台式”体量风格产生起到了决定性影响，而随着经济发展及技术条件的日趋成熟，近代上海租界在西人管理下逐步完善制定的建筑法规也成为限制建筑往高处发展，影响摩天楼体量形态不容忽视的关键因素。

从近代纽约与上海颁布的城市建设法规完整性上比较，这一阶段上海并未出台从功能分区到建筑高度、体量控制在内的区划法案，但是近代上海公共租界制订的建筑高度控制规范却潜移默化的影响了这一群商业摩天大楼在公共租界的分布区域。在高度控制法规作用下，当时公共租界大部分新建的摩天楼都集中分布在外滩、苏州河边以及跑马场（今人民广场）一带，新建建筑面对的都是超过150英尺（45.72m）的空旷地带，因此高度亦不受限制；另外，在地价高且宽度较大的道路两边也出现了大批高层摩天建筑，如南京路地段。因此，在城市还未有功能分区规划之前，这些对建筑高度控制的条例不仅直接对建筑本身的体量外观产生影响，同时间接地对城市区域空间形态及整个区域的功能空间布局起到较大影响。

图9 上海公共租界地区发展规划图（1926）Fig.9 the zoning plan of Shanghai International Settlement in 1926

近代上海公共租界直到1926年6月才提出了公共租界现代城市规划意义上的第一份分区规划报告⑪，其中第四条即为区划条例（Zoning by-laws）（图9）。这一报告是上海近代最为系统和具有整体观点的报告，此后工部局的道路规划也是在此报告原则基础上进行改进。虽然至1940年代，上海公共租界也未能如纽约市出台一套成熟的区划制法令，但这不能否认从19世纪40年代上海开埠后，公共租界面对城市化发展中各项问题，为平衡各方需求，包括房地产商追求最大利润化、城市可持续发展与治理，及满足民众对于城市公共空间的基本要求所作出的努力。

事实上，摩天楼的建造已经超越了一般单体建筑而成为一种对城市性格具有决定性影响的都市现象，它不仅改变了城市物质性与土地利用方式，同时还推动了设计、技术、城市基础设施建设及城市环境的发展[11]。它不仅是这个时代的产物，更是一个时代的象征物，当我们深层挖掘时，会发现摩天楼的建造实际上已经脱离了建筑师的控制，功能、使用者、资本、制度甚至政治都已经加入到这个影响因子体系当中，它或许更像是一个信号， 告诉我们在现代化进程当中，建筑设计将会反映出城市生长中更深刻的社会矛盾性与复杂性。

注释：

① 19世纪初美国人口仅有700万，平均每平方公里1.6人，劳动力不足成为美国经济发展遇到的首要问题。1864年美国成立移民局，通过了鼓励移民法案，准许雇佣外国工人，并向移民预借工资作为路费，同时19世纪中叶欧亚地区不断发生灾荒及战争促使了大量人口涌入美国。在1861—1914年的半个世纪中，美国移民人口达2700万人，在整个人类移民史上，像美国移民这样规模之大、范围之广、持续时间之久，对社会影响之深是罕见的。

② 清乾隆二十二年（1757年），政府实行“一口通商”，广州成为唯一的对外通商口岸，外国商人来华交易，都要找指定的行商作为贸易的代理，这些指定的行商所开设的对外贸易行店，就是“十三行”。

③ 规元，也称豆规银、九八规元。近代上海通用的银两计算单位。1933年以前，上海通行的一种记帐货币。

④ 《上海地产月刊》1931年7月份，第5—6页。

⑤ 追溯对城市土地使用控制的思想起源还是应当从欧洲说起。19世纪大规模的工业革命使得欧洲乃至北美的城市化进程加快，城市扩张的速度大大超过了之前人类文明进程中的任何阶段，因此在这一阶段初期道路规划对城市区域生长具有重要意义。政府对城市土地控制首先是从城市道路计划开始，进一步发展为对城市空间道路的控制，进而演化为地块区划制度。1868年在德国南部的巴登大公国正式颁布《道路红线法》（Fluchtliniengesetz），被称为“具有现代意义的物质形态规划的立法起点”。而后，欧美其他国家都相继对区划制度做出探索和努力，1909年英国政府颁布了《住房、城市规划法》（The Housing, Town Planning, etc. Act）形成了控制性的城市规划体系。只是1916年，美国纽约出台第一部真正通过立法实施的分区制法令，被普遍认为区划制的真正起点。

⑥ Thomas Hastings, High Building and Good Architecture, American Architect and Building News, 1894.11.17, 67-68, Source from New York Skyscraper Museum.

⑦ Ernerst Flagg, The Danger of High Buildings, Cosmopolitan 21,1896.5, 70-79; The Limitation of Height and Area of Buildings in NewYork, American Architect and Building News,1908.4.15,125-127, Source from New York Skyscraper Museum.

⑧ 直到1929年纽约新颁布的《多层住宅法案》（Multiple Dwellings Law）才将公寓住宅列入法案控制范围之内。

⑨ 《上海公共租界工部局公报（1919）》第245页。

⑩ “有利大楼”文件档案，案卷题名6415，上海城市建设档案馆建筑档案.

⑪ 报告内容包括：（1）现状和规划的道路系统；（2）道路交通改善的步骤和进程；（3）涉及人口密度的建筑法规；（4）区划条例（Zoning by-laws）；（5）道路附属设施；（6）交通管理；（7）公共交通的线路规划等。委员会在报告中提出，上海交通的阻塞主要来自开埠以来未能预测的快速发展，报告认为“必须确立区划的原则，即控制某些区域的发展”。根据报告分析，当时上海的已有自然形成的功能分区：中区为商务区，并有向西、北发展的趋势；工业区在东区的南部和西区的北部发展；住宅则分布于租界中大多数土地上，其中较为宽敞的住宅主要在西区出现。但是上海的分区是自然形成的，并非出于规则的限定，导致“城市中一些区域发展的失控，交通负担过重。法规的缺席还使工部局无法预测未来的交通和公共设施的发展”，因此委员会做出一个总体功能分区规划。

参考文献：

[1] Condit C W. The Rise of the Skyscraper[M]. Chicago: The University of Chicago Press, 1952: 11-13.

[2] Willis C. Form Follows Finance[M]. New York: Princeton Architectural Press, 1995: 49-64.

[3] Goldberger P. The Skyscraper[M]. New York: Knopf, 1981: 88.

[4] Gilbert C. “The Financial Importance of Rapid Building.” Engineering Record 41 (30 June 1900): 624, 转引自Carol Willis. Form Follows Finance: Skyscrapers and Skylines in New York and Chicago[M]. New York: Princeton Architectural Press, 1995: 19.

[5] Clark W C, Kingston J L. The Skyscraper: A Study in the Economic Height of Modern Office Building[M]. New York: American Institute of Steel Construction, Inc.: 1930.

[6] Willis C. Form Follows Finance: Skyscrapers and Skylines in New York and Chicago[M]. New York: Princeton Architectural Press, 1995: 9-77.

[7] Schneider M, Suburban Growth: Police and Process, Brunswich, Ohio.King’Scourt Communications, Inc., 1980. 转引自李鸿有. 当代美国大都市区分区规划制的实施及影响[D]. 吉林: 东北师范大学, 2009: 1.

[8] 许靖涛, 朱俊华, 王进安. 浅析国内外城市用地“混合使用”的规划引导[J]. 西部人居环境学刊, 2014, 29(03): 66-71.

[9] Glaab C N, Theodore B A. A History of Urban America[M]. New York:Macmillan Publishing Co., INC., 1983: 291.

[10] Godfrey C H, Ross H. Some Notes on the Shanghai Building Rules. The Engineering Society of China, Proceeding of the Society, 1916-1917: 239, 转引自赖德霖. 中国近代建筑史研究[M]. 北京: 清华大学出版社. 1992: 65.

[11] Moudry R. The American Skyscraper: Cultural Histories[M]. Cambridge: Cambridge University Press, 2005.

图表来源：

图1：美国国会图书馆，LC-USZC4-9440，《芝加哥189 0：摩天楼与现代城市》（Chicago 1890: the Skyscraper and the Modern City），第18页

图2：纽约摩天楼博物馆馆藏,《形式追随金融：纽约与芝加哥的摩天楼与天际线》（Form Follows Finance: Skyscrapers and Skylines in New York and Chicago），第69页

图3：纽约摩天楼博物馆馆藏,《形式追随金融：纽约与芝加哥的摩天楼与天际线》（Form Follows Finance: Skyscrapers and Skylines in New York and Chicago），第70页

图4：《建筑论坛》（Architectural Forum），1930年6月,第52期，第882页，《形式追随金融：纽约与芝加哥的摩天楼与天际线》（Form Follows Finance: Skyscrapers and Skylines in New York and Chicago），第70页

图5：纽约摩天楼博物馆馆藏,《形式追随金融：纽约与芝加哥的摩天楼与天际线》（Form Follows Finance: Skyscrapers and Skylines in New York and Chicago），第94页

图6：纽约摩天楼博物馆馆藏,《形式追随金融：纽约与芝加哥的摩天楼与天际线》（Form Follows Finance: Skyscrapers and Skylines in New York and Chicago），第74-75, 89页

图7：沙逊大厦档案图纸，案卷题名A6980，上海市城市建设档案馆

图8：华侨大楼档案图纸，案卷题名A4451，上海市城市建设档案馆

图9: 《上海城市规划志》，第62页

表1-2：美国普益地产公司编《上海地产月刊》，1931年7月份，第5-6页

表3：整理自唐方《都市建筑控制：近代上海公共租界建筑法规研究》第240-242页

（编辑：李方）

中图分类号TU201

文献标识码B

文 章 编 号2095-6304(2015)05-0028-08

DOI:10.13791/j.cnki.hsfwest.20150505

作者简介

收稿日期：2015-09-06

From New York in the 1890s to Shanghai International Settlement in the 1930s —Urban Construction Regulations’ Control on the Height of Skyscrapers

Abstract:The emergence of skyscrapers has profound inner link with urbanization process in the history of human development. The building’s location and vertical growth has a profound influence on the development of urban space and land use. With the acceleration of American urbanization in the 19th century, the rapid construction of a large number of skyscrapers triggered serious urban environmental problems. This paper discusses the effects of height control regulations on the skyscraper design from New York City in the 1890s to the International Settlement in Shanghai in the 1930s, including the enaction process of control regulations, regulation details, and their effects on building height, volume and form of the skyscraper design, meanwhile, the administration of Shanghai International Settlement’s attempts of learning from the west are also presented in the comparison of the history.

Keywords:Urban Construction Regulations; Height Control; Skyscrapers; New York; Shanghai