衡洁

有人开玩笑说，如果南极的土地可以出售，那么中国人一定会是最积极的买家。福布斯网站还造出了一个“中国制造”的兄弟词语——“中国购买”

很难想到，在今年全国两会总理答记者问时，头炮问题竟然是关注“中国人海外购房”。英国《金融时报》的记者说：如今中国公民已经是纽约、悉尼、伦敦等地最大的海外顾客群体，当地房价随之被明显抬高;也有一些人开始质疑中国涌入当地市场资金的合法性。

总理言简意赅的回答，并未让这个话题降温。而同一时期又爆出“中国商人3.2亿人民币购温哥华豪宅”的消息，让更多的人想弄清楚：海外购房，谁在买，怎么买，划算吗？

综合判断能力要求非常高

曾有人开玩笑说，如果南极的土地可以出售，那么中国人一定会是最积极的买家。无论是伦敦、洛杉矶、悉尼、多伦多，在所有备受中国买家青睐的热门城市，当地人都能讲出中国人如何豪掷重金购房置业的故事。就连美国的福布斯网站还造出了一个“中国制造”的兄弟词语——“中国购买”。

分析这些年赴海外购房者的结构特点可以发现，在2011年以前，其主力是高净值人群（个人金融资产和投资性房产等可投资资产在1000万元以上）;而2012年下半年之后，大量资产在1000万以下的家庭加入了这个行列。一个说法是，“北上广卖一套房就能移民美国”，但实际上，海外置业有其基本的门槛和复杂的要求，玩不玩得起还得自己多掂量。

尽管在不同地区置业价差很大，但对于投资的大热地区如欧美来说，对财富的高要求是始终如一。“我觉得如果资产在2000万人民币以上，或者至少1000万以上，可以考虑到纽约置业。否则会比较吃力，没有必要。”纽约一家置业公司的市场总监这样评估。而在美国有较好保值价值的房产，一般大多在200万美元左右，折合人民币1200多万，对于那些刚迈过高净值门槛的家庭来说，的确不太现实。

除了资产上的要求外，海外置业毕竟要跨越千山万水，对买家的综合素质也提出了要求。可以扪心自问一下：你能经得起海外看房的一系列折腾吗？具备去伪存真的火眼金睛吗？有人这样总结海外置业买家的心理素质：胆大心细。

美国媒体就报道了这样一位中国买家：他购买了两套位于曼哈顿地区、总价值1300万美元的公寓，整个交易通过微信完成，买家只考虑了一天时间，甚至没到现场看房。这事让许多美国人瞠目结舌。

隐性投资成本也要算

看到别人买买买，自己就要跟跟跟。且慢，你得问清楚自己：付出时间、精力、金钱这么多代价，跑到国外去买房，你到底图的是啥？

据一项调查显示，移民、教育、投资，是国人海外置业最大的三个原因。而在2012年后的海外置业潮中，往往更看重的是投资回报率。“美国的数据证明，40%在美中国买家就是单纯的投资，他们一次就买下好几套，这显然超出了投资移民的要求。”一位业内人士这样分析。

投资海外房产到底赚得了钱吗？

在诸多中介的介绍中，海外置业带来的增值收益非常可观。例如，2009年到2011年，伦敦市中心房价增幅达14.7%;加拿大温哥华的普通住宅价格10年来已经上涨了3到4倍，多伦多的住宅价格过去6年中平均年涨幅为7%;在澳大利亚，租金回报率约为6%到8%，而房价大约每7年翻一番。

然而，单看房屋本身增值率是片面的，不能忽略很多影响投资收益的要素：例如买入和卖出时高昂的税费;持有环节不菲的支出;每趟来回的交通、住宿成本等等。 一位在澳大利亚置业的中国人在当地陆续买了好几套房子，经过复杂细致的计算，他搞明白了：他的房子若持有5年以上，净回报率约为每年8%，这还是享受了政策鼓励。但是，这相对于国内年平均回报为10%的信托和基金产品，回报率委实算不得高，遑论投进去的时间和精力了。

有投资顾问分析，对许多中国买家来说，在对海外经济市场不够了解的情况下，选择回报相对稳定的不动产，较之股票、基金等金融产品是更为稳妥的方案。

可能花钱买不来一张笑脸

事实上，从投资的角度来说，海外置业存在着相当大的风险，需要投资者理性思考。

国际金融资深顾问陈思进就对国人海外购房持谨慎态度。在他看来，中国买家之所以进军海外市场，是因为他们“从来没有扎扎实实地吃过房价下跌的亏”。“最近三四年，我从北京、上海来的亲戚朋友，一到加拿大、美国，第二天就看房子去了。可过6个月、一年以后，渐渐就后悔了。”陈思进说，他的一个表弟前年从上海移民到加拿大，曾花36万加元购买了一套独栋洋楼，可是“当时36万买的新房子，现在25万卖都难。”

不仅仅是加拿大，美国也经历过房价跳水。次贷危机期间，全美房价下跌了37%，虽然中国人聚集的区域受影响较小，但唐人街等地区的跌幅也达到近15%。而且，对中国购房者而言，在美国买房意味着难以避免的持房高成本，仅靠租金收入是无法抵消房产税及其他相关费用的。并且，如果投资者长期居住在国内不能亲自打理“跨海房产”，就意味着只能委托给中介代为管理，不但要付出高额的管理费，一旦出现问题也将十分麻烦。

根据美银美林2014年7月发表的一份研究报告显示，美国房价相对于收入已经高估约10%，上涨势头将在2016年结束，之后将进入长达6年零涨幅时期。

业内人士指出，纵观欧美百年来的房价走势，如果仔细核算成本，无论是房价的上涨还是房屋出租得来的收益，从长远来看都抵不上货币的通货膨胀。在欧美，合理的公寓租售比（月租金/房价）应该在1：140以下，而在租售比已近1：300的多伦多，租房已比买房划算太多。把买房资金用于投资其他金融产品，收益更高还更省心。

一位在美加生活了20余年的中国人表示，“在欧美，千万不要把房子作为很好的投资品，对普通老百姓来说，房子就是消费品，像车一样。”

此外，在一些热门地区，中国买家们已经开始感受到了一种不友好的气氛，本地居民开始惧怕和抵制他们的到来，在这样的背景下，中国人赴海外买房和持房成本将变得更高，更可能花钱还买不来一张笑脸。