岳 井 峰

(辽宁建筑职业学院，辽宁 辽阳 111000)

谈房地产开发项目盈利能力分析应用研究

岳 井 峰

(辽宁建筑职业学院，辽宁 辽阳 111000)

结合房地产开发案例，对房地产开发项目进行了盈利能力分析，重点对财务内部收益率、净现值、投资回收期、总投资收益率和项目资本金净利润率等指标进行了定量分析研究，为房地产开发项目投资决策提供了依据。

房地产，项目，盈利能力分析，应用

0 引言

房地产开发进入到成熟阶段后，在日趋激烈的竞争环境下，如何运用科学的方法和技术准确、科学、合理地判断房地产开发项目的可行性和盈利能力，为投资决策提供依据，成为一项重要而紧迫的任务。往往房地产开发项目决策层最为看重的是盈利能力指标。

1 盈利能力分析的方法

1.1 盈利能力分析的重点

盈利能力分析的重点应该放在财务内部收益率、净现值、投资回收期、总投资收益率及项目资本金净利润率等评价指标上面，具体选择哪几个评价指标要综合考量项目的特点、评价目的和要求等。

1.2 盈利能力分析的主要方法

1)财务内部收益率FIRR。所谓财务内部收益率就是让项目计算期内的净现金流量现值的累计值，等于零时的折现率。公式表达如下：

其中，CI为现金流入量；CO为现金流出量；(CI-CO)t为第t期的净现金流量；n为项目的计算期。

FIRR如果不小于事先所设定出的基准收益率ic时，说明该项目的方案是可以接受的。

2)财务净现值FNPV。所谓财务净现值就是用事先设定好的折现率ic去计算项目计算期内的净现金流量，得出的净现值的和。……