梁焕章

摘要中国经济发展迅速，与公民息息相关的住房问题却逐渐凸现出来。而小产权房以其独特的存在形式成为满足城镇居民住房需求的重要补充，引起公众的关注。本文将以科学发展观为要义，从问题出发利用SWOT分析法通过对小产权房的利弊综合分析来探讨小产权房存在的重要性。

关键词小产权房SWOT分析

何事物的发展都有其两面性，小产权房产生于社会的发展过程中，是一个各方利益博弈问题，我们应该客观的探讨它的存在意义。

一、小产权房产生的原因

小产权房与普通商品房相比，有如下特征：价格低廉性、城乡分布性、产权瑕疵性。在十几年的挣扎中也使引起它受关注的原因越来越明晰化，正确把握这一系列原因对我们客观分析利弊将起到重要的意义：（1）城市商品房价格居高不下、住房保障体系不健全、是形成小产权房的首要原因。（2）二元土地机制诱发的集体土地机制不健全，是问题根本。（3）各方利益博弈，加速小产权房的兴起、流通是问题关键。（4）政府土地监管部门疏于管理是外在条件。（5）缺少必要的法律依据是制度原因。

二、以利弊为中心的小产权房SWOT分析

一个如此复杂的产物，我们就不能简单的说它的存在是利还是弊。应该寻求一种合理、科学的研究方法，全面剖析小产权房的得失。而SWOT分析法正是一个从整体来探讨问题的工具，它的使用简单、直观，可以得出具有说服力的结论。

（一）小产权房存在的优势（S）

改革中的中国经济逐渐进入黄金期，社会的各种需求不断加大。截止2012年，中国的城镇化率达到51.27%[]，城镇人口不断增加，住房的需求率逐年提升，供不应求。二元土地机制诱发的集体土地机制不健全、国有土地出让金在住房制度改革以后节节高升。地方政府管理不到位，经营城市理念缺失，对居民的住房需求视而不见，不断出台促进房地产市场发展的政策措施，進一步推动了房价的迅速攀升。商品房离普通老百姓渐行渐远，老百姓开始寻求性价比更高的住房。开发小产权房，有利于显示其土地资产的价值，增加其财产性收入。在城乡差距拉大的大背景下，购买小产权房，可以平抑市场的高房价，改善其住房质量，还有利于解决城镇居民“安居乐业”的问题，有利于社会和谐。小产权房的存在可以在一定程度上缓解现有市场机制下住房不足的问题。就目前数据来看，我国的城镇居民基本住房供应力度还远远不足，这也是政府职能的缺失。而市场上的房价直冲云霄、低廉的小产权房打破了这种格局，让无房者爱不释手。因此，若让其合法化，使购买者补交相应的土地出让金和各种税费。也就可以让其转化为市场条件下的基本住房，使政府保障性住房阵容有所增大，这在一定程度上可以缓解政府社会性基本住房不足的压力。

（二）小产权房存在的劣势（W）

占用集体土地使农民失去赖以生存的工具，不利于农村的经济、社会发展。我国有大约八亿农民，他们没有一技之长，土地使他们唯一的寄托，倘若失去，可能引发各种社会矛盾。其次，小产权房开发商的资信、建设项目的运行情况、房屋质量的验收等均缺乏有效的政府监管，一旦出现房屋不能交付或质量问题，买受人往往难以追回已付房款。最后，没有产权证的房屋不受法律的保护，时刻面临着被拆迁的风险。这种情况下会加重原本不富裕的购买人的成本。这里需要指出的是，小产权房往往是开发商跟村民或村委会谈好条件拿地后，再进行建设。建成后，一旦开发商收回投资，房权便归农民所有，此时的小产权房正式形成。购买者更是无法再与开发商交涉。而对政府来说，没有产权登记的房屋，会加大政府的监管难度。

（三）小产权房存在的机遇（O）

中国一直保留着二元经济体制，即国有土地可以在一级市场上流通、而集体土地只能在集体内部流通使用，要想进入一级市场，必须经过国有征收，程序繁杂。这使得原本就不多的城镇土地成为市场主角，加上需求大，国有土地出让金一再飙高，同地不同价的局面严重阻碍了集体土地的发展和利用。小产权房的存在能够促使土地一级市场更加完善，使现有市场成为竞争充分、竞争公平、竞争多元化的市场。而现行的土地制度是国有土地垄断，垄断必会导致较低的产量和较高的价格。另外，由于垄断，房地产开发用地只能源自于单一的国有土地，而数量有限的国有土地只能一直处于供不应求的局面，供不应求又必然导致地价的上升，从而导致房价的上升，这是一系列的连环效应，并且这个效应已经使政府处在风口浪尖，国务院近年来的房价调控是一个证明。而小产权房屋的出现则可以打破现有城市土地垄断土地市场的格局。使农民所有土地从幕后走向前台，成为土地市场的一个重要力量，不但增加城市用地的供应量，而且平抑地价，使土地一级市场走上正轨也拭目可待。

（四）小产权房存在的威胁（T）

小产权房的非法性引起一系列矛盾、冲突。首先其没有法律依据，如果开禁将严重破会我国的社会主义法制建设，不符合我国的特色社会主义建设内在要求。其次，如果任由大量的小产权房占用农业用地，导致粮食安全受到威胁的话，每个人都将成为受害者。最后，小产权房的存在已经使得现行司法实践左右为难。由于小产权房的法律规定不太明确，购房合同是不是有效也就处于一种不确定的状态，假如所购房屋将要被拆迁或者土地被征用，那么出售房屋的农民很可能反悔，起诉到法院要求认定购房合同无效，收回已经出售的房屋等待拆迁获得高价补偿或再次高价出售。据统计各地法院，尤其是小产权房交易活跃地方的基层法院一般都受理过小产权房纠纷案，一方是明显违背民法诚信原则的农民，另一方是明知不可为而为之的购房人，如何在不损害双方的利益情况下而又不违反法律规定，使得小产权房纠纷成为全国性的司法难题。

参考文献：

[1]资料来源.国家统计局2012中国城镇化率.

[2]资料来源.国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院.中国城市地价状况（2010）.

[3]资料来源.上海证券报·地产投资.2012.11.

（作者单位：西北政法大学法律硕士学院）