龚小锋

从来都是重大利好，楼市先行。北京申办冬奥会成功的消息让其所涉及的多个区域房地产市场受到了一定的刺激，张家口市区及崇礼县均出现量价齐升局面。业内人士提醒，冬奥会对于张家口等地的影响并没有想象中的那么大，整体而言，京张两地楼市只是起了“微澜”，购房者还是要保持理性。

京张融合催化剂

冬奥会带动的交通、环保等一系列的投正在启动。

冬奥会的申办对基础设施建设的推动，尤其是场馆建设上有很大利好，虽然北京的冬奥会场馆大部分将沿用2008年奥运会场馆，但张家口与延庆的冬奥场馆都需要新建或改建。

近日，北京冬奥申委财务及市场开发部副部长周星公布了预算数据：2022年冬奥会编制的预算规模为15.6亿美元，非组委会预算场馆资本投资总额15.1亿美元。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，场馆建设在北京、张家口，两地会有大的发展，也将给开发商等社会投资者带来机遇，未来的大笔投入，会更多地带动旅游经济发展。

在交通建设方面，根据规划，连接北京和张家口的高速铁路将于2019年前后完工，交通时间缩短到50分钟。冬奥会的申办加快推动张家口步入首都一小时经济圈的发展，助力京津冀协同发展。

这对于一直定位于“北京后花园”的张家口来说，无疑是一次巨大机遇。随着张家口地区的通讯、体育、文化、会展和酒店等配套基础设施建设的提升，张家口的旅游度假地项目也有望进一步升级。

“如今旅游休闲的模式也发生了改变，中产阶层由过去疲于奔命的出行方式，转变为度假式旅居，每个周末来郊区的房子度假甚至更长的时间停留下来。”张家口一名旅游度假地产开发商告诉记者。

在其看来，未来北京人在城市一套房子，郊区或周边区域一套房子，这种模式会越来越盛行。北京周边的旅游度假养生项目必然会受到关注，成为北京人的第二居所。

目前受影响比较大的区域是张家口市的崇礼县，崇礼作为冬奥会的主赛场之一，素有“冰雪之都”的称号，雪期长达150多天，平均气温在零下12。C左右，山形地貌非常适宜开展滑雪运动。崇礼距离张家口市区48.7公里，距离北京230多公里。京张高铁特设崇礼支线通车后，从北京到崇礼仅需不到一小时。

“这几年崇礼之所以发展这么快，是因为北京服务业的外溢。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示，北京不同阶层的人要到周边消费，旅游从原来的观光式到现在的户外运动发展式，使得崇礼受益。

瑞士小镇达沃斯已经成为崇礼的标杆。作为欧洲知名的旅游胜地，达沃斯在19世纪末建起欧洲最大的天然冰场，阿尔卑斯山优良的降雪条件，又让这里拥有了欧洲最大的高山滑雪场。随着众多国际级冰雪赛事在此落户，冰雪运动的火爆带动了餐饮、旅游、度假、会议等多项产业。

崇礼县已喊出“申奥引领、旅游立县”的口号，独具特色的冰雪旅游业已成长为绿色新型支柱产业。从北京通往崇礼的高速公路上，“东方达沃斯”的广告牌随处可见。

“崇礼夏天主要是避暑，冬天就是滑雪，现在已经可以使用的滑雪场已经有四个，还有一个在建。”在崇礼工作的刘小姐告诉记者，根据规划，崇礼总共要建8个滑雪场，现在来崇礼滑雪的人已经越来越多了，房价也随之炒高。

目前，崇礼县总人口只有12.6万，而受益于滑雪产业的就业人数就有1.3万。据统计，雪场建设服务人员、周边旅馆农家乐、交通支持和其他旅游项目为主的第三产业，已经支撑起崇礼GDP的20%。

北京楼市“无感”

一场盛会带动一个区域楼市的先例并不鲜见。亚运会、奥运会举办，让北京楼市形成一个广受关注的亚奥板块；园博会的召开，给北京楼市带来园博板块；冬奥会的召开，也有望带动周边楼市形成一个新的热点板块。

尤其是2008年夏季奥运会的申办成功，给北京市房地产行业带来了巨大商机，广发证券报告称，2001年-2007年，北京市房地产业的发展年均增速高达16.3%；商业地产方面，2007年的放量超过了400万平方米。

实际上，冬奥会很难对北京楼市产生巨大影响。克而瑞研究中心研究员傅一辰指出，北京楼市一直非常火爆，房企竞争激烈，房价飞涨的同时，土地成本也迅速攀升，从利润角度讲，布局北京的房企可能从冬奥会中受益不大。

知名经济学家樊纲近日指出，这一次北京承办冬奥会的一大特点就是现有基础设施已经比较完善，并不存在需要大规模兴建基础设施的情况，因此其对于北京、张家口楼市的拉动作用也将比较有限。

2001年申办夏季奥运会成功时，北京的各项相关配套设施基本处于空白，北京几乎是从零开始投入巨大建设，城市基础设施水平大幅提升，因此对于房地产的刺激效应也十分显著；经过多年发展，北京城市经济实力已非当年可比，而且此次冬奥会所需的配套基础设施大部分可沿用2008年奥运会的“遗产”。

根据冬奥申委的规划，北京2022年冬奥会将在北京市区、延庆、张家口崇礼形成三个相对集聚的场馆群。在北京场馆建设方面，冬奥会需要的12个场馆，如今已经有11个是现成的，只需要新建一个国家速滑馆，该馆将建于北京奥林匹克森林公园网球中心南侧。此外，还将在延庆建设2个雪场。

傅一辰认为，从房地产来讲，冬奥会的主要受益者是张家口市内的商品房，以及北京到张家口沿线的产业地产。沿线城市基建和产业的发展、城市经济水平的提升、人口规模的扩张，将对房地产市场带来正面影响。

相比之下，冬奥会将拉动北京北部地区的楼市，未来一段时间北部地区的项目可能会受到一定利好。尤其是延庆和张家口的城市开发建设则有较大提升空间，大部分比赛设施也位于这两座城市，正待规划设计和建设。

根据规划，三个奥运村中，北京、张家口奥运村会后将作为商品房出售，延庆奥运村会后将作为酒店使用。北京2008年奥运会结束后，奥运村也作为商品房向外出售，当时几乎售罄。

张家口、崇礼楼市冷热不一

拥有得天独厚的环境和自然条件的张家口，却一直是河北省经济发展水平最低的地区之一，在冬奥会举办城市确定之后，投资的买房人开始蜂拥而入，其中崇礼县的滑雪和旅游资源已经得到了极大开发和关注，并呈现一片火热趋势。

目前，崇礼这个小县城房价被炒上万元，价格最高的房子集中在县城东侧的几个大型滑雪场周围，“坐在家里的阳台上看冬奥会”成为了崇礼附近房子的销售口号。那里高档楼盘扎堆，依托高水平的滑雪场，集中打造面向投资者和外地游客的公寓。大部分楼盘的定位是精装修、商住两用，而且拥有酒店托管，投资属性明显。

“我们项目距离冬奥会赛场大概半个小时车程， 40到70平米，有住宅，也有酒店式公寓，都是精装修而且带家电。”崇礼香雪village一名销售人员告诉记者。据其介绍，项目酒店式公寓由于包涵托管服务，每年会有一定的收益，所以价格和住宅一样。该项目2013年第一期开盘价为7000元/平米，如今均价12800元/平米。

崇礼以酒店式公寓为主打的楼盘基本单价都过万，稍微不错一些的项目都超过13000元/平米，位于崇礼万龙滑雪场西侧的别墅项目汤山树，主力销售120-300平米的别墅产品，在8月份，价格已经提到了18000元/平米，成为区域最贵的项目。

“不是因为申奥成功，而是因为申办奥运会之后，交通资源配置会发生根本变化。”李铁认为，北京的城际快速轨道和高速公路都要修过去，这将导致崇礼的交通区位发生根本性变化，加上当地的自然地理和气候条件，都给北京人的休闲度假消费提供了非常好的空间，所以地产就升值了。

相比之下，张家口市区的房价变化并不大。张家口市区商品房价目前保持在5000元/平米上下，申奥成功后并没有大涨，部分项目每平米涨了500到1000元，但并不普遍。

根据政府相关部门提供数据显示，今年截至6月底，张家口市新开工商品住房面积达到了209万平方米，全市库存量为3万多套，仅中心城区就尚有存量房近2万多套，去库存化的压力依然较大。

中国指数研究院最新报告称，受京张城际铁路开工和申办冬奥会的影响，张家口房地产市场也扭转了3年以来的下降趋势，预计未来7年，以崇礼县为代表的张家口房地产市场将迎来阶段性爆发式增长。

尽管兴建场馆、配套设施、承办赛事等因素，会给张家口市尤其是崇礼县带来巨大的发展机遇。但未来产业布局、人口流入等因素都存在不确定性，现在预测张家口房价的走势为时尚早。