王艳玲

摘 要：我国对集体土地房屋的管理一直较为薄弱，近年来在大力发展农村经济的政策下，集体土地房屋的管理有了一定程度的提高，但仍然存在较多的问题，包括耕地资源减少、管理制度缺陷与管理空白等，这对农民的利益与农村的发展都造成了负面的影响。为此，该研究者对目前我国集体土地房屋管理中存在的问题进行了总结与分析，并从房屋权属管理、房屋规划管理与房屋建设等方面对集体土地房屋的管理进行了研究与探讨，希望为实现集体土地房屋的有效管理，促进新农村的建设提供一定的参考。

关键词：集体土地 房屋 管理

中图分类号：F321 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）03（c）-0122-01

集体土地房屋是指在集体土地上建设的各类房屋，如农村住宅，农村企事业单位、政府的非居住用房，城镇及规划范围内建设在集体土地上的房屋。在农村集体土地房屋的管理一直较为薄弱，这主要是政策上的滞后与缺失造成的。近年来在大力发展农村经济的政策下，集体土地房屋的管理有了一定程度的提高，但仍然存在耕地资源减少、管理制度缺陷与管理空白的现象，为此，需要在落实科学发展观的基础上，实现对集体土地房屋的有效管理，实现城乡统筹发展，房屋的一体化管理，促进新农村的建设。

1 集体土地房屋管理中存在的问题

在现行土地制度与房地产管理政策制约下，我国的集体土地房屋管理依然存在较多的问题，尽管在一定程度上得到完善，但土地资源浪费仍然比较严重，村镇建设缺少规划，也还存在少数破坏耕地保护政策的情况。现阶段集体土地房屋管理中存在的问题主要表现在七个方面。第一，房产底数并不清楚。目前集体土地房屋并没有获得权威部门的统计，由于基础数据如房屋数量、各类房屋比例与使用状态的缺乏，导致相关经济决策的制定存在一定的盲目性或者成本过高。第二，未实现专业化管理。农村建设管理中，以土地管理为主，仅要求宅基地与其他建设用地符合土地规划就可以了，而将房屋看作是土地的附属物，对其修建、使用与管理都缺少管理，如房屋容积率、房屋楼层等。这导致在政府征地时还存在“突击“建房的现象，最终会造成了社会资源的极大浪费。第三，存在一定的违章建设现象。近年来，在国家保护耕地的基本国策下，政府对房屋的违章建设加大了控制力度，集体土地违章建设的情况得了有效的控制，但是随着城市房价居高不下的态势，新一轮农村开发热开始呈现，占用耕地进行房屋的违章建设并对外进行销售的现象仍然存在，甚至与房地产开发商签订土地合同进行开发。这种违章建设的现象极大的损害了农民的利益，影响了农民的生计，违反了保护耕地的基本国策。第四，集体土地房屋规划管理中规划比例与规划质量不高，规划落实不理想。第五，集体土地房屋建设混乱，设计、施工及其监管不够规范，由于农村经济基础发展不平衡，所以农民建房或者参与建房的能力较弱。第六，存在城市居民到农村买房的私下交易，而这种交易行为并不受法律的保护。第七，农村居民对物业管理认识不够，集体土地房屋物业管理程度有限。

2 集体土地房屋管理研究

2.1 房屋权属管理研究

改革开放以后我国恢复了房地产登记制度，但这些登记还主要局限在对城镇房屋的登记，而农村房屋则由于村镇管理部门缺乏专业人员的管理，而登记率较低，产籍管理混乱，有的地方登记工作甚至停顿，仅对房屋的位置做了粗略的标识。同时由于城乡管理的不统一使得城市开发区或者郊区耕地上建设的房屋发放所有权证书，为管理增加困难。为此，需要将集体土地房屋纳入到统一的不动产登记范畴中来，对不动产登记制度进行完善。首先，对不动产登记的法律制度进行统一。包括登记模式、物权模式与基本规范的统一，不动产登记法的统一等。其次，对不动产登记模式进行统一。目前我国的房地产登记制度与权力登记制相似，兼用托伦斯登记制，同时又具有自己的特点，如土地管理机关与房地产管理机关分别对土地使用权、房屋产权登记负责；颁发权力证书等，由于房地产权属登记中吸收了登记生效的优点，因此可扩展用于其他的不动产登记。此外，还需要实现不动产登记效力、登记范围、登记方式以及登记机关的统一，从而平等的保护农民的土地权利。

2.2 房屋規划管理研究

由于我国的土地集中在农村，因此集体土地房屋主要以村庄与乡镇的形式出现，同时也包括少量的分散居民点与生产经营用房。在对集体土地房屋的规划管理中，主要是对村镇的规划。目前我国村镇规划存在的主要问题为：村镇规划规划比例较低、规划质量较差、规划落实情况不理想等。尽管各级政府都加大了村镇的规划资金与人员投入，但是投入明显不足，在免除农业税收后，乡镇财力更加紧张，加上相关配套政策无法到位，使得村镇的规划工作受到严重的影响，规划的质量也不高，与农村实际风格不符，规划过时；有的地方只看见新房，但不见村庄，规划质量较低，因此在村镇的规划中需要增强村镇规划的编制。以科学发展观对村镇的规划编制进行指导；加大规划编制的力度提高规划比例；增加规划的人员与资金投入，使规划质量得到提升；同时应重视对农村历史文化遗存与地形地貌的保护，从而建立起具有特色的村庄。此外，还需要严格的执行集体土地房屋建设的用地审批制度与规划许可，将规划落到实处，强化对集体土地房屋建设的监管。

2.3 房屋建设管理研究

随着人们生活水平的提高，农村的居住环境也获得了极大的改善，农村的建房质量也得到了提高，但在房屋的建设中还存在着混乱建房、设计、施工监管不规范、建房能力不强等问题，因此在集体土地房屋建设管理中，需要从房屋建设的规划、设计与施工等方面有序的推进新农村的建设。其主要措施包括：尽快地启动农村房屋建设的报建与审批；为保证房屋的设计与施工水平，需对农村房屋勘察设计制度进行大力推行；并对施工的全过程与施工队伍加强管理，进行服务与技术指导。

此外，为了控制集体土地房屋的盲目建设与交易，需要加强并完善集体土地的房屋交易管理；而为实现农村居住环境的进一步提升，获得更多的服务还需要推动集体土地房屋物业管理的进行。

3 结语

全文对我国目前集体土地房屋管理中存在的问题进行了总结与分析，并从房屋权属管理、房屋规划管理、房屋建设管理、房屋交易管理与房屋物业管理几个方面对如何开展当下的集体土地房屋管理进行了探讨。总的说来，需要针对集体土地的特点，在新农村建设的目标下，坚持土地资源保护这一基本国策，实现对集体土地房屋的管理，促进城乡的统筹发展。

参考文献

[1] 段倩倩.集体土地房屋征收补偿研究[D].长春：吉林大学，2012.

[2] 王静，邱道持，赵梓琰，等.农村土地房屋资产管理研究进展[J].中国农学通报，2013（26）.

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