李彩凤

3月30日，对于楼市而言，注定是不平凡的一天，这一天一连串的楼市重磅新政抛了出来。先是央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知内容主要是两方面：一是拥有一套房且未还清贷款的家庭，购买二套房最低首付款比例调整为不低于40%;二是用住房公积金购买首套房的，最低首付款比例为20%，而已有一套房但已还请贷款的家庭，最低首付款比例为30%。

几乎与此同时，财政部和国家税务总局也联合发布消息，称个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

骤然间，朋友圈满屏全是“二套房新政”。此消息出来，虽在意料之中，但也在预料之外，因为几天前还一直疯传“二套房贷首付比例或将降至五成”。那么，这样的救市政策，到底能为购房者省下多少钱？对整个楼市会有什么样的影响？此时下手购房值得吗？

“二套房新政”首付降了，营业税免了

“二套房新政”出来后，各种版本的解读、各种专家的分析多如牛毛，看得老百姓眼花缭乱，但它究竟能为老百姓省下多少银子？我们不妨搬出计算器计算一下。

举例，假如小李想购买一套100平米、总价100万元的房子，根据表1，我们可以得出下文的数据。

如果小李是首次购房，使用公积金首付，之前需要支付30多万元的首付，而现在只需要20万元，启动资金能节省10万元。

如果小李已经拥有一套住房，且未还清房贷，只能使用商业贷款，之前首付是60万元，现在只需要40万元，启动资金能节省20万元。

如果小李拥有一套住房，且已经还清房贷，使用公积金首付，最高能节省40万元，使用组合贷款首付，则最高能节省30万元。

举例，假如小李想出售一套100平米、价值100万元的房子，且该房距上次购买已满2年不足5年。根据国家新规定，营业税变化如表2。

我们可以看出，如果小李要出售该房子，在“二套房新政”出台之前，需要缴纳55000元的营业税;“二套房新政”出台之后，小李的房子是可以免征营业税的，即节省了55000元。

按照通常的情况，在二手房交易过程中，营业税虽然规定是由卖主缴纳，但是卖主会将营业税转嫁到买主头上。如果全部转嫁到买主的头上，那么，“二套房新政”的出台，就更明显降低了购房者的购房压力。不过，别高兴得太早，首付降低后，每月需要偿还的房贷会有所增加，这一点不能忽视。

房地产产业链很难因此复苏

其实，除了“二套房新政”的出台之外，自去年下半年以来，“9.30房贷新政”、“11.22降息”、大面积松绑限购、公积金新政等等，房地产政策层面的利好消息也释放不断。但是全国房产销量仍然不稳定，库存量依旧居高不下，往往是刚向上冒出个脑袋，立马又掉头下行了，甚至在多地出现“鬼城”。“二套房新政”的出台，又会带来哪些影响？能缓解楼市的压力吗？

对于楼市，房地产研究院副院长杨红旭连发三条微博进行了评论，他认为“房贷放松，属大利好。所有政策中，房贷与购房者最贴肉，房贷放松之后，最能有效刺激需求。此次放松，主要受惠对象是二套房，也即总理支持的改善性需求。这类需求，已成为近几年主力需求，在多数城市，所占比重超过90平米以下刚需。2015年，这类需求将显著释放，有利房价上涨”。另外，这样的强信号，对于购房需求量大的一线城市，房企将可能出现抬价、惜售的局面。而二三线城市，预计多数房企会借助这次救市举措，加紧去库存，甚至使出促销手段。对于那些不分青红皂白，无视市场规律的房企，借势涨价恐怕最终也只能是偷鸡不成蚀把米。

对于银行，融360房贷分析师李立称，“对首套房房贷市场影响不大，银行执行政策，一方面受房贷政策影响，最重要的是受市场资金，也就是央行信贷额度影响。在当前救市环境下，预计央行将继续为市场注入资金。二套房房贷方面，预计房贷利率将继续走低，更多银行将推出更多倾向于二套房的政策，因为二套房的“贷款人更优质”。此外，融360方还表示，对于此次新政，银行需要一段反应时间，不会像降息一样，马上落实到位，调整速度与“9.30新政”下发后，逐步落实“认贷不认房”的首套房认定标准比较相似。预计新政全部落实还需一个月左右的时间。

对于股市，英大证券李大霄表示，“这是房地产政策的重大变化，利于自住及改善性需求，利于房地产市场的稳定。同时，对股票市场的稳定有重要作用，优秀的房地产股有戏。投资价值排序为内房股、B股、A股”。那些不愿直接投资房产，又不愿错过这一机会的股民，想必都会比较青睐业绩较好的地产股和银行股，以及房产上下游的一些股票。

总之，今年经济稳增长的压力巨大，要实现7%增长目标，房地产暂时是不能出现问题的。尽管房地产已经严重拖累了上下游产业，水泥、钢材严重过剩，但是市场普遍认为，“二套房新政”的出台，房地产产业链不会因此复苏，对经济拉动有限。楼市短期内可以得到缓解，新政的刺激会有不少刚需购房者入市，银行、股市会出现短期波动，而长期压力并不能减少，即使首付和营业税放开，但是影响有限，特别是二三线城市。

“二套房新政”利好消息下你会投资买房吗？

“二套房新政”的出台，一石激起千层浪，引发众人关注。专家对短期内看法乐观，长期表示不看好。那么，楼市重磅利好消息的出台，你是否看好？又是否会勾起你投资购房的欲望呢？

针对这一话题，《投资与理财》记者在微信群里提问，大多数网友表示没有购房的欲望，对楼市未来依旧不是非常看好。

记者：首付款比例下降这么多，你们会买房吗？

网友：不会，也没钱。

记者：如果有闲钱的话，还会选择投资房地产吗？

网友：投资房地产就算了吧！房价应该还要下降些。

记者：原因呢？

网友：现在真正需要买房的人虽然不少，但比以前少多了，房地产已经严重饱和，投资没啥大价值了。如果有那么多闲钱投资，现在放股市多好啊！

同时，在网易发起的一份问卷调查中，记者也发现，“二套房新政”出台后，不打算买房的人数超过了半数，不购买的原因主要还是因为房价太高，买不起。

在记者看来，“二套房新政”出台后，是否考虑购房，首先应该问问自己需不需要住房？为什么而买房？想清楚了，觉得合适再下手。

怎么样才算合适？融360理财分析师张懿望认为，“对于刚需购房族来讲，房地产市场经过这么长时间的调整，迎来这一个政策利好，该出手时就出手。但是对于投机性购房需求来讲，不要抱太高的期望。”也就是说，如果你是刚需一族，这个时候下手不失为一个好的选择。