文叶 雷

随着房地产“白银时代”的到来，曾经“苦累脏”的物业行业，一跃成为地产界的“香饽饽”，自“花样年”分拆“彩生活”成功上市之后，诸如万科、碧桂园、中海等巨头纷纷宣布分拆物业管理板块上市的计划。概览动机，无非有三：一是着眼于房地产本身，好物业既是房子好卖的“良药”，也是房子增值的“良药”；二是着眼于利润增长点，物业管理目前还是蓝海市场，欧美市场的经验是最终都会形成几家基本垄断的格局，不仅掘金物业本身大有搞头，而且讲好故事再上市，说不定本身就会创造奇迹；三是着眼于房企转型，物业在最后一里路的天然优势，只要挖掘出业主规模的潜在消费需求，蛋糕大得足够诱人。

吃着房子的“白馍”，做着物业的“美梦”，就怕最终只是“一场黄粱美梦”，因为理想很丰满，现实却往往很骨感。“风口”不对，猪是飞不起来的；没有掌握飞的本领，被“台风”卷起来的猪也会掉下来。物业这张牌，房企究竟应该打向哪个“风口”？我们不妨从历史中寻找方向。

居民房屋自有率背后的大秘密

国际上考察居民居住条件最常用的指标，就是“房屋自有率”，即居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。世界范围来看，房屋自有率与一个国家或地区的城市化进程是密切相关的，在城市化开始之前，房屋自有率是最高的，但城市化开始之后，几乎都是掉下10%跟着城市化率走，但65%基本上是平衡点，之后就是上下波动。

比如美国，1690年之前，城市化率只有8.3%，房屋自有率却超过了90%；……