试论加强经济管理创新运行房地产管理机制

2015-04-16黄亚平

建材与装饰 2015年10期

关键词：管理机制房价经济

黄亚平

（沾益县住房和城乡建设局　云南　沾益　655331）

试论加强经济管理创新运行房地产管理机制

黄亚平

（沾益县住房和城乡建设局云南沾益655331）

现阶段我国社会经济发展正处于重要的转型期，经济结构和发展方式等方面都面临着改革与调整，在这种情况下，必须认清目前的形势，积极转变思路，重新审视房地产管理机制。因为房地产行业关系到国计民生，同时对国民经济的发展也存在着非常重要的影响，所以必须结合目前房地产行业的现状，对不同时期的发展目标进行制定，从而与实际需求相结合对房地产行业经济发展规划进行制定，通过这些途径使群众的实际居住需求以及我国城镇化建设的需求得到有效满足。

经济管理；创新；房地产管理；泡沫经济

1　概述

房地产管理主要是指房地产行政管理机关严格按照相关法律规定，对与房地产交易相关的交易规则以及各种交易活动展开管理。房地产管理工作必须对市场经济发展规律进行严格遵守，使市场在资源配置中的作用得到有效发挥，从最大程度上促进房地产经济的快速发展。因为市场经济本身存在着特殊的运行规律，在市场调节过程中存在一定的盲目性，如果单纯靠着市场规律的调节促进房地产市场发展是不够的，所以在目前的经济环境中必须与自身的实际情况相结合，对房地产管理机制进行管理方法与理论上的创新。本文就围绕如何加强经济管理，创新运行房地产管理机制进行探讨。

2　房地产管理机制中存在的主要问题

因为受到土地价格、建材等方面因素的影响，我国从2007年开始，住房价格便不断上涨，在这种情况下购房者持续观望，投资者见到这期间有利可图，便开始在房地产市场中加大投资力度，大批炒房者加入到买房卖房的队伍中，加剧了房价的上涨，房价与卖房者的心理预期越来越远，这种情况下政府通过各种手段调控房价，但是效果并不明显。加强经济管理，创新房地产运行机制势在必行，在实际工作中我们应该对多方面的因素进行综合考虑，从观念开始着手，利用理性思维思考问题，同时我们也要对房地产行业的综合性进行充分考虑，在房地产管理工作中对多方面的因素进行充分考虑，同时对地租地价、土地产权等理论进行综合考虑，在建设房地产管理机制的过程中，将房地产经济运行的特点反映出来，对症下药。

2.1管理方式过分重视表面

近年来我国房价持续上涨，房价问题已经成为一个热点话题，在这种情况下政府也非常重视对房价的调控，从2007年开始针对房价调整相继出台了各种新政策，目的在于对房地产价格进行控制，尤其是现在，政府在短时间内出台了多项政策对房地产进行管理与控制，但是效果并不明显，各地房价始终的不断上涨。之所以出现这种现象，究其原因主要可以从以下几方面进行分析：①多数规定与政策形式化太浓，多是走过场，并没有切中房价上涨的要害，在潜移默化中形成了一种“上有政策下有对策”的恶性循环中，多数出台的政策并没有与实际情况相结合，其可操作性并不强；②因为房地产市场存在低投入高收益的特点，这无疑成为地方创收的一种形式，地方政府为了对自身利益进行维护，对中央的政策执行不力；③土地、金融以及企业与房地产价格密切相关，这些环节房地产日常运行过程中普遍缺乏沟通，这种现象的存在使得多数房地产管理政策流于形式。

2.2出现泡沫经济现象

房地产行业的竞争性非常大，同时占有大量资源，存在较大的资金需求量，如果将大量的社会资金用到房地产行业中，经济泡沫现象很容易就会出现。从2009年开始，这种因为社会资金挪用产生的经济泡沫现象已经出现，房地产市场交易量出现了大幅减少的现象。一直到2011年下半年这种经济泡沫现象始终有增无减，多数购房者的观望情绪更加明显，房价上涨也没有使这种现象消失。从相关数据分析中可以看出，开发商经过一段时间成交量萎缩之后面临着巨大的降价压力，同时多数房地产企业在这种形势下也可能会出现资金链条崩溃的现象，直接造成了房地产行业的“硬着陆”，因为通过非理性原因拉高房价进而抬高房价的经济增长是不能维持的很长久的，同时也会使社会受到损害，最终势必将社会财富榨干。而这一切必须通过经济管理的加强对其进行调节。

3　加强经济管理，创新运行房地产管理机制的对策

3.1制定经济发展规划保证房地产行业的健康发展

现阶段我国社会经济发展正处于重要的转型期，不管是发展方式还是经济结构都面临着调整，在这样关键的时刻，我们一定要积极转变思路，因为国民经济会受到房地产行业的重要影响，加上住房条件与国际民生直接相关，在构建和谐社会的过程中，我们一定要结合现在房地产行业的发展现状对短期与长期的发展目标进行制定，并对房地产经济管理的思路进行明确，进而制定出于实际需求相符合的经济发展规划，使我国城乡的建设需要以及居民的居住需要得到满足。同时，应该将经济管理目标分解成不同时期的目标，与房地产发展实际情况相结合，将目前房地产市场的关系理顺，从最大程度上促进我国房地产市场的稳定发展。

3.2通过实地考察了解住房实际使用情况

对于房地产行业来说，土地是其发展的重要因素，一些人因为受到利益的驱使，使得土地审批和使用的情况非常混乱，通过高价买到土地，然后将差价强加到住房价格上，这种情况已经屡见不鲜，甚至还有一些开发商在工程建设之初报审其土地用于建房，但是因为受到多种因素的影响，住房工程被搁浅，出现了大面积土地闲置的现象，所以土地利用总体规划应该严格执行，同时对土地利用的情况进行掌握，对闲置土地进行清理，对那些囤积土地的行为进行打击。除此之外，还要针对空置房数量展开实地考察，并与限时购房者的需求相结合相应的建立起预警预报系统，更好的为房地产开发规划的制定提供有效依据，从最大程度上促进房地产市场的顺利发展。

3.3通过经济补偿方式的转换满足实际需求

因为我国的人口基数非常大，而人均国民生产总值却很低，与发达国家相比始终存在着一定的差距，在这种情况下，货币补贴的形式与实际情况相符，也可以从最大程度上使群众的真实需求得到满足。近年来政府通过经济适用房以及廉租房等形式对低收入者进行补贴，但是房地产行业的发展秩序始终非常混乱，“低收入者”作为一个很难对其进行明晰确定的群体，实际上多数补贴并没有真正落到低收入者手中，而是被那些投机者获得，这从很大程度上说明了现阶段经济适用房和廉租房补贴的形式并不是与时代相适应的形式，政府应该将这些补贴资金针对中低收入者直接进行补贴，这样既可以使他们的购买力受到刺激，同时还能有效避免那些拥有公权者利用自己的权利在国家获得住房补贴。因为受到安居才能乐业观念的影响，加上房地产行业本身存在着特殊的投资属性，现阶段政府近年来通过严厉的宏观调控促进房价的降低，但是在这种情况下一些二线、三线城市的房价不降反涨，因为房地产行业与国计民生直接相关，同时在国民经济发展过程中也存在着巨大的作用，所以，必须有效提高这方面的警惕性，不仅要建立健全与经济发展规律相符合的房地产法律体系，同时还要加强经济管理，对合理的经济发展规划进行制定，真正掌握土地及住房的实际使用情况，进而从更大程度上为房地产管理提供参考。除此之外，还要对现有的补贴形式进行转换，保证更多的中低收入者可以享受到国家的惠民政策，从而更好的为房地产行业的健康发展奠定基础。