房地产项目开发设计阶段的成本控制体会

2015-04-16朱孟林

建材与装饰 2015年10期

关键词：设计部门限额设计阶段

朱孟林

（安徽省舒城县房地产管理局）

房地产项目开发设计阶段的成本控制体会

朱孟林

（安徽省舒城县房地产管理局）

于房地产项目开发设计阶段加强对其成本的控制具有重要意义。开发设计阶段的成本控制作为一项系统、复杂的工程，从初时的设计招标直至施工图纸设计的落实等各个方面都贯穿其中。针对于此，通过对招标制度的完善、限额设计的落实等方法加强开发设计阶段的成本控制，才能最终有效的控制整个房地产项目成本，实现在尽量小的投入下获得最大的经济效益。

房地产；项目开发；设计；成本控制

房地产项目开发设计是指在整个项目工程还未开始施工之前，为了实现一定的经济目标、达到一定的技术要求而根据项目建设相应制定的技术文件工作，它是指对整个房地产项目总规划以及实施方案的细致描述，也是将项目由计划向产品落实的一个重要环节。虽然在房地产项目开发设计阶段的成本费用所占比例较小，但是由于一旦涉及方案初步制定之后，后续的工作便需要以此为依据投入人力、物力、财力，这些因素的成本造价占据比例极大。由此来看，想要控制整个房地产项目开发的总成本，必须要做好设计阶段的成本控制。

1　房地产项目开发设计阶段成本控制存在的问题

1.1缺乏对设计产品经济性的认知

虽然现如今我国项目设计工作者无论是工作能力、知识体系还是技术水平等各个方面都已经可以和国际水平相媲美，但是缺点就是没有良好的经济观念，这就导致在设计的过程中只一味的注重设计技术的先进性，而忽略了经济的合理性。同时，由于设计费用的收取通常是按照总工程造价的百分比作为标准，这种收费标准也只是将工程规模以及工程建设的难易考量其中，并未将设计的经济性纳入到考量中，对由于设计可能会造成的浪费未表明有任何责任，也就直接致使有些设计部门、设计工作者可能仅仅注重方案的可执行性，而不具备经济责任感，并不注重设计产品的经济性，不能充分考虑项目成本的内容，最终造成房地产项目工程造价升高的现象。

1.2缺乏对限额设计的有效落实

我国房地产项目虽然已经开始试行限额设计，也就是说依据已经获得批准的投资估算来控制初步的设计，并依据初步设计的预算进行施工图的设计。但是，无论哪一个工程项目都会存在着一些不可控因素，这也就导致施行限额设计之后在实际的施工中可能会发生设计变更的情况。加之在房地产项目开发中，存在着设计变更管理不妥当的问题，直接造成虽然在设计中发生了变更但无法有效解决。特别是就设计部门与施工部门来说，两者通常各自为政，无法有效沟通施工项目的问题，无法使设计与施工相结合，进一步加大变更量，最终造成在施工过程中一些重大的实际变更频繁出现，已经完工的工程必须加以拆除，额外造成巨大的经济投入，无法有效控制成本。

1.3缺乏完善的设计招标制度

虽然在我国当前房地产设计招投标制度中，已经将成本控制列为一项中标单位选择的依据标准，但是由于方案评标并未实现完全透明化，评审的结果也不会公开，而且还没能针对设计方案的经济性制定相应的评价指标体系，因此，评价标准还是依然停留在抽象的空洞阶段，还未能实际的将其转变成为量化的评价体系，加之在一定程度上不具有实际的可操作性，由此，评审的结果大部分都是依赖于评委自身的素质、水平，显现出极大的主观随意性，无法客观的履行职责。这样一来，原本公正、全面的评选也仅仅已经成为选择设计队伍的一个过程，无法从根本上保证房地产项目开发设计方案的优化，也由此导致概算失去了其原本的参考价值。

2　房地产项目开发设计阶段的成本控制举措

2.1进一步加强招标制度的完善

在房地产项目开发设计阶段，想要实现对成本的有效控制，进行对招标制度的加以完善，并择优选取设计单位、设计方案是关键的一步。坚持公正、公平、公开的竞争可以对设计部门起到鞭策的作用。设计部门想要在激烈的市场竞争中站稳脚跟，必然会积极引入先进的技术，同时以经济、合理的设计参与竞争，继而实现在设计阶段控制成本的目的。

为了进一步强化招标制度的完善：①业主应对拟建项目的投资、功能等方面提出明确要求，并进行全面招标文件的编制；②为确保招标的公平性，应构建完善的评价机构并拟定科学、合理、规范的评价标准；③在招标开始之前，应首先对投标设计单位的资质、市场信誉等方面的内容进行深入调研；④对最终的中标方案进行确定之后，业主应综合考量各部门工作者提出针对中标方案提出的意见，以期进一步保证设计的经济性。

2.2进一步强化设计工作者的经济观念

从思想上对设计工作者加以明确，除了要负责设计的技术指标之外，还应负责设计的经济指标。引导设计工作者与经济计算工作者的工作密切结合，对房地产项目开发设计阶段的各个环节成本加以比对、分析，将经济观念尽量落实到每一个细小的环节中去，积极做到对项目成本的控制，并在此基础上保证房地产项目开发设计的最优。针对于此，为了强化工作者的经济观念，还应适当的引入激励机制，通过奖惩制度的严格施行，对人们的行为加以规范。具体来说就是若设计部门可以实现在项目投资的限额之内，使用设计的诸多不同类型的方案加以技术、经济分析，且同时能够满足房地产项目的目标功能，尽可能多的将新工艺、新材料应用其中，这样还能够节约项目的成本，就按照相应的比例予以工作者奖励，相反，则要予以一定的惩罚，以此来强化设计工作者的经济观念。

2.3进一步规范、落实限额设计

虽然我国也在试行限额设计，但针对其还未能落实到实处的缺点，必须进一步加强对限额落实的管理，通过构建限额设计的管理机制来加以约束。①应该做到分解控制限额设计目标，也就是说，将投资限额依照估算控制概算、概算控制预算这种方式，实现层层控制、分解，将其分配给各个专业，从初始的设计落实到最终的施工图纸设计，在这一系列的每一个环节中都要尽可能确保各技术方案的经济性，并对设计变更加以严格控制；对变更发生的经济性加以计算，并在坚持依照最优原则的基础上适当选取相应方案，保证施工图预算在投资限额之内；②要求设计部门加强自我约束机制的构建与完善，认真落实项目成本控制，并以严格、规范的管理制度监督其落实情况；③在实施限额设计时，无论是从场地的选择上还是建筑的结构上，直至结构部件的选择都应从诸多方案中加以比较、选择，选择最具经济性的方法。

2.4进一步落实监理机制

于房地产项目开发设计阶段落实引入工程监理，可有效控制成本。这不仅仅是由于专业的建立工程师参与到整个设计阶段中来，使项目投资概算更为精准的原因，而且也是由于在整个设计阶段落实监理工作，可对设计中存在的缺陷及时发现并及时补救，有效避免由于错误而重新返修设计的问题，防止不必要损失的出现，实现对设计阶段的成本控制。