吴学军

( 中共济南市委党校，山东 济南 250100 )

经济与管理

养老地产商业模式分析与对策建议
——以济南市为研究视角

吴学军

( 中共济南市委党校，山东 济南 250100 )

济南市养老地产面临重要发展机遇，国内先进城市养老地产开发和运营模式为济南提供了可借鉴的模式。推动济南市养老地产的健康发展，需要充分发挥政府主导作用，构建政策扶持体系，培育养老地产参与主体，引导市场主体多元经营。

养老地产；商业模式；建议；济南市

养老地产，又称盈利型老年住宅，是基于适老化而拓展出来的新兴地产业态，它综合了房地产开发、商业地产运营、养老服务和金融创新等属性。目前，养老地产正成为中国实现居家养老、社区养老与机构养老相结合等社会化养老的载体和实现形式，推动着养老产业的转型升级。在扩大内需的大背景下，以养老地产为突破口，大力发展养老服务业，已经成为区域经济持续发展的必然选择。

一、济南市发展养老地产的必要性

(一)人口老龄化趋势催生巨大养老市场

按照联合国标准，一个国家的老年人占人口总数10%时便正式步入老龄化社会。依此标准，我国1999年开始步入老龄化社会。根据第六次全国人口普查数据，60岁及以上人口约为1.78亿人，占13.26%，其中65岁及以上人口约为1.19亿人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。我国首部老龄产业发展蓝皮书《中国老龄产业发展报告(2014)》预测，到2050年，中国老年人口的消费将激增至106万亿元左右，未来中国将成长为全球老龄产业市场最大的国家。目前济南市常住人口681万人，其中60岁以上的老年人约100万，占总人口数的16.4%。预计到2020年，全市老年人口将占到总人口的20%以上，到2050年，将占到40%左右。根据世界老龄化社会标准，老龄人口达到20%以上为严重老龄化社会，因此，济南市人口老龄化问题需引起我们的高度重视，关注此趋势催生出的巨大养老市场需求。

(二)传统居家型养老模式存在较大缺陷

目前，中国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。中国老龄科学研究中心2011年发布的《全国城乡失能老年人状况研究》报告显示，每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50至70张水平相差甚远。2010年，中国养老市场需求近1万亿元，但每年为老年人提供的产品还不足500亿。从观念趋势上看，老年人的生活观念和态度正在发生着变化，更多较高学历和高收入的老年人开始建立自立、自信、自理的生活态度。调查显示，中高收入的老年人希望与子女同住的只占10%的比例，不希望与子女同住的占40%的比例，希望和子女为邻的占50%的比例。但是，现有的养老模式已不能满足老年人的需求，国内对于老年住宅还停留在传统的居家式养老、养老院、敬老院、老年公寓等，对老年人需求来说极不完善，更谈不上老年人所需要的健康居住环境。

(三)养老服务业发展的政策支撑体系初步形成

2013年9月13日，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出：到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。《意见》明确了今后一段时期发展养老服务业的主要任务、计划目标、政策支持等；提出要根据城乡规划布局要求，统筹考虑建设各类养老机构。2014年5月26日，山东省发布《关于加快发展养老服务业的意见》，提出大力推动养老方式多样化、服务对象公众化、投资主体多元化、运作机制市场化、服务队伍专业化，使养老服务业成为保障和改善民生、扩大内需、增加就业、推动经济转型升级的重要力量；着力培育养老服务市场主体、开发老年产品用品、培育养老产业集群、拓宽投融资渠道，同时提出加大财政投入、保障和优化土地供应等政策支持。济南市政府也于2013年11月15日出台了《济南市人民政府关于加快发展养老服务业的意见》。

二、养老地产商业模式分析

(一)养老地产开发模式

1.“纯”养老模式。这是护理型纯养老模式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，建设大量适合老龄化配套设施，包括医疗、保健设施，建设融居家养老和机构养老为一体的中、高档的养老社区。社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI 高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。这种模式前期投入大量的宜老设施配套和服务人员，投入成本高，后期运营成本较高，回收周期长，溢价能力有限。

2.开发休闲物业模式。这种模式表面上是养老的概念，核心却在于适老化建筑的设计和功能配套，大多停留在利用养老概念来达到出售房子的目的，离真正完善的养老地产社区还差很远。这种模式的缺陷是缺乏先进的设计理念、配套设施和管理手段。项目前期一般凭借低价策略吸引大量养老客户群体，后期随着项目逐步开发，客户群体逐渐趋向多元化；大量公共建设配套需要大量的前期投入，周期长。

3.“复合”养老模式。这是休闲与养老复合的模式，是集“休闲、度假、养生”为一体的多元化新型生活方式。其核心是不同景观、不同资源类型的休闲度假地及其休闲居家产品的产业化，实质上是“休闲社区+养老功能”。该模式规划住宅、度假、商务、养老四大超级功能，针对老年人养老，集中建造适老化养老设施配套，与度假区养老环境承接互启，体现养老概念。

(二)养老地产运营模式案例

1．上海亲和源老年公寓。该社区位于上海南汇区康桥镇，集生活、医疗、商业、活动为一体，总建筑面积10万m2，总户数838户，由12幢多层电梯住宅楼组成，土地性质为工业综合。该项目由上海亲和源股份有限公司负责开发建设，成立11家专业的运营机构负责日常运营。入住采取会员制模式，分A、B两种(见下表)。购买亲和源会员卡后获得入住资格，卡可转让，转让费按购卡价格的10%收取，开正式发票，会员卡后期转让价格由持卡人自定。

2.杭州金色年华项目。该项目位于西湖区转塘金家岭188号，是浙江首家具有国际化老年社区标准的金色年华退休生活中心，总建筑面积10万m2，院内建有居家式公寓、护理式公寓、养生公寓、酒店式度假公寓；配套有医疗康复中心、餐饮中心、老年大学等；土地性质为工业综合；入住形式以居家服务为核心，分月付、1年期、50年使用权等形式。(见下表)

3.武汉优年生活社区。该项目是“武汉健康谷”的核心项目，占地2400亩，是集健康养生、养老服务、临床医疗、学术研究、医学教育为一体的健康产业基地，建成后可以提供养老床位3万张。合众优年养老社区基于美国的CCRC(持续健康退休社区)持续健康理论而设立，其根本理念是从被动型、托管式养老向自主型、享老式养老观念转变。合众优年养老社区是国内第一家由保险机构投资，集居家养老、社区生活和机构服务三位一体的养老社区。其运营模式是：主要依托合众人寿“优年养老定投”寿险产品，凡是2012年11月20日至2013年11月19日期间投保并最终承保且保费达到约定标准的客户，武汉合众优年生活养老社区提供增值优惠入住养老社区的服务。主要客户有：合众人寿寿险人群、各企业机关养老疗养群体、社会养老人员。入住费用分为房屋租金和养老服务费用。房屋租金由客户购买的相应保险产品项下的保险金进行支付，养老服务费用由客户向社区养老服务机构直接缴纳。另外，入住期间，客户还须缴纳一定金额的医疗保证金，同时，供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视、网络等公用事业收费由客户自行缴纳。社区为客户提供的是长期的优质养老服务，暂时不支持季度缴费或月度缴费。月租金根据床位2600-3600元/月不等。

三、济南市养老地产发展现状

近几年，随着人们生活水平的提高，养老观念正在发生转变，居家养老顺应了传统的养老观念，建立功能齐全的养老地产项目迫在眉睫。但由于前期济南市有关养老服务业的文件尚未出台，养老地产规划条件、用地类型、税费优惠等扶持政策尚未明确，运营模式也正在摸索研究。目前，济南市养老地产项目仅有山东神州天怡、合众人寿等几家公司，他们开始探索并引领济南市养老地产业的发展，但是这些项目多离市区较远，从数量到配套都无法满足今后社会的需求。

(一)居家养老与机构养老有机结合——天怡养生园项目

该项目由山东神州天怡旅业发展有限公司投资建设，位于济南植物园南邻，占地面积580亩，规划建筑面积11.1万m2。项目计划按两期进行：一期工程建筑面积3万m2，于2014年6月交付；二期工程建筑面积8万m2，于2015年底交付。该项目将居家养老与机构养老较好地结合在一起，把养生、养老、休闲、度假、运动、保健等生活要素紧密关联在一起，是创新养老服务模式的有益尝试，被山东省老龄委、养老事业发展基金会列为山东省“养老示范项目”。全部建成后机构养老解决300床位，居家养老解决800户。目前该项目的运动养生体验区大部分已经完成，高尔夫练习场、网球场、篮球场、足球场均已经对外开放。社区内还规划有休闲养生体验区——天怡养生小镇。小镇的功能设施非常齐全，主要是满足会员的日常生活需求，例如医疗、购物、休闲、保健等；配有会议接待中心、养生大观园、商业步行街、健康管理中心(百草园)和上善水疗中心、主题养生食府。其中酒店式养老公寓是专门为老年人设计的养老公寓，每层设有专门的护士站，为老年人的身体健康提供细心呵护。

(二)保险产品与实物养老社区挂钩——合众人寿济南长清健康项目

该项目拟在长清区五峰山街道办事处石窝村分三期投资建设，占地面积约1300亩。作为济南市首家养老服务社区，由合众健康产业投资(济南)有限公司投资，2014年7月开工建设，建成后可提供3万张养老床位，为中高层次客户打造养老养生、医疗康复的全方位服务。项目一期占地167亩，建筑面积约13万m2，主要建设高档养老公寓。社区采用保险产品与实物养老社区挂钩的运营方式，入住条件是“保单+实物”的模式，比仅仅到期返现更能解决实际问题。此养老社区借鉴美国 CCRC(持续健康退休社区)模式，在同一个养老社区内，提供包括独立生活、协助生活(含失忆护理)和专业护士护理(含康复护理)的一体化服务。当老年人健康状况和自理能力发生变化时，依然可以在熟悉的环境中获得持续照料。在开放空间内，有各种生活配套设施，如餐厅、超市、洗衣、银行、美容美发及各种娱乐活动场所，医院、休闲会所、老年大学、游泳池、健身房、图书馆等一应俱全，具备了现代社区的综合功能。目前推出了新型养老保险产品，每年交3-5万元保费，连续交满十年即可前往免费住(无须交租金)。快到入住年龄时，提前18个月申请。不论将来租金水平怎么变化，都可以凭保单入住，不需要再补付租金。这是一种新的保险产品形态，把实物即房子与传统的养老保险产品对接，本质上是用房子的租住权替代现金收益。

(三)滚动式开发模式的探索——西部西城养老社区

该项目由济南实力房地产开发有限公司旗下的恒生伟业置业有限公司开发建设，以建立具有示范意义的养老社区为目标，拟面向中高端人群及需要服务的人群。项目占地约380亩，总建筑面积约35万m2，项目临近玉符河生态缓冲区，因而被命名为玉符生态健康城。目前，玉符生态健康城已有清晰的设计方案，并建成四栋样板楼。由于济南没有可供借鉴的养老地产项目，玉符生态健康城项目在推进过程中遇到了诸多困难。项目运用“滚动式开发模式”探索破解养老地产资金回笼周期长的困局，其定位是综合性、复合型养老居住社区，主要面向中高收入老年人，有集中式供养和居家式供养两种模式。集中供养主要面向孤寡老人，房间相对较小，更像是养老公寓。而居家式供养更注重营造家庭氛围，主要针对子女不在身边照顾的老人。居家式供养有2室、3室等多种户型，子女可随时探望，也可与老人一室居住，是集中供养的升级版。玉符生态健康城将采用“只租不售”的经营模式，有租赁制和会员制两种收费方式。会员制要求老人在入住时先缴纳一定的会员费，会员费按年收取，老人可选择30年，也可选择3年、5年，不过随着配套的完善，后期续费价格会高一些。玉符生态建康城建筑以适老设计为主，遵循老人生活习惯，养老配套涵盖护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务、日常起居等多个方面。玉符生态健康城还将与国内运营成熟的养老地产合作，把项目纳入全国养老地产的网络中，一旦有突发情况或老人需要外出旅游，可在全国范围内调配资源，实现人员异地转移、异地资源共享。

四、加快济南市养老地产发展的对策

借鉴上海、杭州、武汉等城市先进经验，结合济南市养老服务业的实际情况，济南市应进行整体规划，出台切实可行的优惠政策，进一步拓宽企业融资渠道，鼓励开发商、投资商积极进入养老产业，形成“政府主导、政策扶持、企业参与”的模式，加快推动济南市养老地产的健康发展。

(一)充分发挥政府主导作用

一是加大行业前沿性研究。尽管济南养老地产也开始成为各家房企争相抢食的蛋糕，但产业赢利模式、市场成熟度依然不足，以服务为创收大头兼具租金收益的盈利模式能否破解行业资金困局，市场如何定位，养老地产如何走向“服务核心”的良性循环，服务营运如何与医疗机构无缝对接，配套设施怎样契合老人需求等等问题，都需要进一步的跨行业研究。二是制定济南市养老服务业发展整体规划。明确养老地产的发展定位、总体要求、主要目标、重点任务和保障措施，发挥规划的引导作用，推进养老地产快速发展。针对养老地产项目的特点制定相应的规划条件，保障养老项目配套完整。三是加大宣传力度。按照国家、省、市关于养老服务业的工作精神，在各种媒体上加大宣传力度，让广大群众了解养老政策，理解养老方式，转变养老观念，逐步接受新兴养老模式。

(二)构建政策扶持体系

一是出台土地出让优惠政策。建议土地部门将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地规划，土地性质单独分类，合理确定出让价格。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。鼓励和保障社会资本积极进入养老产业。二是加强税费优惠政策支持。在税费方面区别于商品房开发，对养老地产在计税方式和纳税比例上体现差别和优惠；对营利性养老机构建设减半征收有关行政事业性收费，养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。在收费方面，物价部门给予运营机构充分自主权，根据市场和服务类型自行定价，保障其后期可持续运营管理。三是在行政审批和资金方面开通绿色通道。明确各相关部门职责，在项目立项、开发建设、配套服务、运营管理等方面确保政策措施落实到位；建议金融机构适当放宽养老地产项目贷款条件和限额，延长还款时限。四是明确卫生医疗机构进驻养老服务机构的相关办法。

(三)培育养老地产参与主体

目前，养老地产投资开发主体出身领域单一，包括房地产开发商、保险机构、私募基金以及国外养老投资运营机构在内的投资主体，在养老地产开发运营中都不能作为主体形成产业整合力量，这就需要养老地产业培育一批具有产业跨度大、金融服务链条长的大型企业集团，借助产业基金、资产管理和银行、证券、保险等业务渠道的综合优势，将养老地产投资、开发、运营、服务、管理和退出等各环节金融化，形成内部可复制、外部可推广的养老地产发展模式和盈利模式以及养老地产金融化模式，从而整合、协调养老服务设施与高端养老服务，推动养老服务社会化。在此基础上，投资主体应充分发挥综合优势，协调产业力量，鼓励金融、房地产与其他实业的协同，推动养老地产业务发展，包括提供中高端养老地产开发与服务，直接满足社会需要；创新养老地产金融化新模式，提供示范力量，服务养老地产行业整体发展；为政府中低端养老服务输出管理体系、服务标准和服务运营机构。

(四)引导市场主体多元经营

一是鼓励个人、企业、社会团体以及外资，以独资、合资、合作、联营、参股、特许经营等方式，投资建设各类养老服务机构和设施，特别是医疗门诊、康复中心、休闲娱乐等。二是通过对原有养老设施的扩建或对养老小区原有建筑改建逐步提升完善济南市的养老服务设施。三是在采取“出让”形式建设养老项目的同时，政府可同时划拨部分用地，一并交于开发商投资建设机构养老设施，配套建设相应的养老服务机构，并委托其进行后期运营管理。

[1]罗福周,韩言虎.我国养老地产发展研究[J]．商业研究,2012,(10):138-142.

[2]丁皓.我国养老地产运营模式及建议[J]．中国经贸导刊,2014,(2):32-34.

[3]胡莎莎.中国养老地产现状及前景研究[J]．城市住宅,2014,(6): 58-60.

(责任编辑：张东生)

Analysis and Suggestions of Pension Real Estate Business Model: Taking Jinan as an Example

WU Xue-jun

( Jinan Party Institute of CPC, Jinan,Shandong 250100, China )

Jinan pension real estate faces important opportunities for development. The lessons of domestic advanced cities pension real estate can be drawn for the development and operation mode of Jinan. The aim is to promote the healthy development of pension real estate in Jinan, give full play to the government leading role, build a policy support system, cultivate pension property involved in the main body, and guide the market main body diversification.

endowment real estate; business model; suggestions; Jinan

2014-11-11

2014年度济南市哲学社会科学规划项目(14BJJ08)

吴学军(1969-)，男，山东寿光人，经济学部主任，教授，研究方向为新制度经济学及其应用。

F293

A

1671-4385(2015)01-0001-05