毛建功

摘 要：随着国民经济的快速发展，房地产经济将随国民经济的增长而稳步发展。根据目前我国房地产经济的发展现状，因此，国家在近几年颁布了一系列政策予以调节市场经济的运行。宏观调控政策的实施，确实使紧张的房地产市场环境有了些调整和控制，这样不仅仅促使了房地产市场迈向更规范化的道路，而且使房地产经济在市场上能够健康稳步的发展。在产生积极作用的同时，但也给房地产业带来负面效应，比如：购房成交率降低、住房价格上涨等。主要根据房地产经济的发展现状，分析宏观调控下对房地产业发展带来的积极影响和产生的负面效应，从而提出了在宏观调控下，房地产经济的发展建议。

关键词：宏观调控；房地产经济；负面效应；建议

中图分类号：F293 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）07-0005-02

房地产经济的发展对国民经济的稳定与发展起着关键性的作用，它的兴衰将影响到建材、钢铁、金融等多种行业的发展，根据目前房地产市场运行情况，因此，国家在最近几年里，针对房地产业制定了一系列宏观调控政策也是非常必要的，诸如建立经济适用房、限购限贷、保障性住房建设、提高首付比例等一些宏观调控措施。那么，这些政策的推出，对房地产市场健康发展产生的积极作用，但也有些调控政策的实施影响到房地产经济的发展。

一、我国房地产经济发展现状

（一）推动了国家经济的不断增长

有一国外经济学家提到，房地产业的发展与国家经济的增长率是紧密相连的，经一系列的实证分析得出，房地产经济的迅猛发展，也带动了其他相关行业的发展，例如建筑行业、五金行业等，为此带来经济效益，同时也推动着国家经济的不断增长[1]。

（二）解决人民的住房问题，改善人们的生活质量

虽然我国土地面积辽阔，但由于人口基数大，增长速度快，城镇化进程迅猛，致使住房资源短缺。随着社会的发展，国家的进步，居民收入水平也在提高，以前的老房子、传统的家居已经不能满足人们的需求，更换住房的需求不断扩大。因此，房地产的出现，人们的房屋问题就有了大的转折，对于我们发展中国家来讲，不仅仅是推动了国家经济的增长，还改善了人们的生活质量。

（三）房地产发展不健全

虽然房地产业的快速发展大大提高了我国的经济效益，但是房地产业在发展过程中还存在不少的漏洞，这些漏洞的存在将影响到经济等各方面的发展。例如，2006年开始人民币不断升值，有不少的老百姓（富裕的、可支配收入的人）趁此机会参与了房地产投资，一些相关企业看准市场需求呈上升趋势，倒卖、倒买房产现象就开始出现了，他们从中获取暴利，这些不合理的投资及经营理念对房产价格上涨起着推波助澜的作用。房价上涨，使中低层收入的老百姓住房难，而房地产剩余量过大卖不出去，从而影响经济效益[2]。

（四）房价不断上涨

目前，从房地产市场来看，大部分地区已经出现供不应求现象，可见人们对住房的需求量不断增加，而此时的房价不断上涨，即使是下降也是暂时的，这样不仅影响着人民生活，还不利于社会的发展。虽说国家现在处于发展中国家，但是还有很多地方生活并不富裕，他们很难承担起过高的房价。像沿海地区等一些发达城市，经济保障房供不应求，高端房的需求量小，这样影响房地产经济的发展，还导致了百姓与房地产产生社会矛盾，最后还是影响百姓的生活，对社会的发展也起不到好的作用。如鄂尔多斯市，土地面积广阔，其房价的不断上涨，无法遏制[3]。

二、国家经济宏观调控下，对房地产业市场发展带来积极作用

根据以上现状分析，为使房地产经济长期发展，避免形成泡沫经济，国家出台了宏观调控政策，该政策的实施，加大对恶意炒房的管理力度，化解房地产供应商与购买房者的矛盾，还为低层收入提供保障性住房，解决多数人的住房问题。

（一）稳固房地产业的市场根基，降低风险

近几年，我国房价一直处于上涨趋势，房地产开发商从中获取了不少的利润，从长远考虑到房地产经济发展存在着高风险的危机，一旦发展到一定程度就如泡沫一般容易破裂，导致房产下跌，从而影响到国内各行业的发展。因此，实施宏观调控，从根本上能有效稳固房地产市场根基，减少风险的发生，避免形成泡沫经济[4]。

（二）有效控制房价，确保国民经济的健康发展

在国家经济宏观调控中，制定了保障性住房建设政策，该政策的实施目的主要为中低层收入的群体提供了住房的保障，同时解决了民生的问题，在一定程度上不仅化解社会矛盾和冲突，而且还有效控制房价，提高房地产市场的供给量，为国家的经济发展提供了和谐的环境，确保国民经济的健康发展。

（三）稳定房地产相关行业物价的提升

物价水平的上升会随着房价的上涨而上升。近几年，随着房地产业的发展，其房价不断上涨，在一定程度上，像一些建材行业、五金行业等物价随之上涨，再加上人们生活水平的提高，对住房环境也会要求越来越高，那么也会越来越重视自己的收入，这样一系列的连锁反映，从而会提高的企业的经营效益。那么，运用宏观调控中的税收调控政策，对房地产进行累进课税的手段，有利于稳定房地产投资增长，进而稳定相关行业物价的提升。

（四）为房地产企业未来发展提供决策的依据

国家经济宏观调控政策的实施为房产经济的发展带来促进的作用，使房地产企业能掌握国家实施政策的用意和目的，从而采用规范、合理的方案对调控后有可能产生的威胁进行掌控，并及时作出调整，为房产企业未来的发展提供战略规划，提供了有效的决策依据。

三、某些宏观调控政策为房地产经济发展带来负面效应

（一）我国的住房价格居高不下

在宏观调控下，对房地产业的发展产生了一定的效果，但是我国住房的价格不断上涨。在2005年之前些年中，房地产的投资计进入了相对稳定的增长区域，直到了2006年，房地产开发相对来说增长了21.8%，可是我国的住房价格一直在上涨，至今没有太明显的下降，房地产的市场调控力度有待加强。

（二）房地产企业的压力

宏观调控政策中，一户限购一套房、加息等相关政策规定，在一定程度上提高了购房的门栏，再加上银行按揭贷款比例上升，贷款审批的严格，此同时也就抑制了投资者、购房者的购房需求，导致客户持币观望，从而减缓了资金的回笼速度，特别是对一些中小房产企业造成了资金的压力[5]。

（三）加息对房地产的市场经济发展带来的影响

首先，在宏观调控下，实施加息政策，对于开发商来讲，随着贷款利息的增加，开发成本也会相应增加。其次，这样只会增加购房者的经济负担，由于贷款成本加大，从而导致购房者的产生压力。由于购房者的压力增大，导致购房的成交率也会降低，这对于开发商来讲是很不利的因素，会随着购房成交率的下降而增加开发成本（时间长），同时也会加大房地产开发的风险。

四、在宏观调控下，房地产经济的发展几项建议

（一）加强保障房的建设，满足中低层收入的群体需求

面对人们生活水平的提高，迫于生活各个方面的压力，人们购房的需求量越来越大，其中购房者大部分是中低层收入的群体，为维护弱势群体基本住房问题，国家应制订长远计划，加大力度在未来三年内完成保障房的建立，在一定程度上来缓解市场上供不应求的局面，使房价进一步回归理性。另外，政府以身作则，加强对保障房的各个环节建设的监督，并向人们实施公开建设，这样不仅仅抑制了房地产商的投资行为，还有效防止住房价格虚增的现象。

（二）严厉打击房地产投机炒作，确保人们的有基本的居住条件

提供保障房主要是为低层收入的家庭提供了住房问题，但是房地产市场流行一种说法，政府为弱势群体提供保障性住房，而不要过多关注市场房价的问题。但是作为房地产市场一小部分的保障性住房，为数不多的人们只能通过市场的来解决，因此，要求严厉打击房地产投资炒作，为居民提供最基本的居住条件[6]。

（三）建立明确的法律规范和行为准则

为使房地产经济健康稳步地发展，在房地产市场运作方面需建立明确的法律规范和行为准则，例如，针对土地拍卖和规划等环节上应向市场进行公开透明，在审批环节上着重对房地产开发的项目进行有效监督和控制，还要严谨建立房地产市场相关的金融监管制度，包括房产中介、银行贷款等一些金融机构相关条款的制定，那么在房地产开发环节上，制定相关税收准则，并引导房地产加强低碳环保的开发，最后在售房环节中，制定囤房相关处罚条款，杜绝房产市场出现囤房，提高市场的供给量[7]。

以上是研究了宏观调控下，给房地产的经济发展带来的积极影响，同时也分析了所存在的负面效应并提出了几项建议以供参考。总之，国家制定一系列宏观调控政策是非常有必要的，不仅有利用于房地产经济的长期发展，还有利于国民经济的发展。比如保障房的建设，在不影响国民经济发展的情况下，不仅解决了大多数百姓的住房问题，同时稳固了房地产业的市场根基，在一定程度上减少了风险的发生，避免形成泡沫经济。可见，房产经济的健康发展是离不开国家经济宏观调控政策的引导。

参考文献：

[1] 尹满庆.国家房地产政策宏观调控下房地产开发企业发展战略研讨[J].金融理论与教学，2012，（12）：22-23.

[2] 薛安.分析宏观调控下我国房地产经济的变化[J].现代经济信息，2012，（3）：77-78.

[3] 韦芳.基于宏观调控下的房地产经济发展与管理探析[J].现代经济信息，2014，（5）：11-12.

[4] 李涛.论当前我国房地产经济与国家宏观调控[J].消费电子，2014，（2）：155-156.

[5] 黄毅.国家宏观经济调控与房地产政策准则化[J].改革与战略，2013，（7）：111-112.

[6] 李春然.论当前我国房地产经济与国家宏观调控[J].产业与科技论坛，2011，（24）：102-103.

[7] 姬建朝.我国房地产经济发展现状及发展趋势分析[J].中国外资，2012，（4）：16-17.[责任编辑 吴高君]