王智磊

[摘要]近几年，随着南昌市轨道交通建设步伐的日益加快，南昌市将全面进入轨道交通时代。其沿线商品住宅价格所受的影响也越来越明显。为了进一步分析南昌市轨道交通对沿线商品住宅价格的影响情况，本文以在建的南昌地铁1、2号线为例，分析了站点周边商品住宅到达站点距离对其价格的影响规律。

[关键词]南昌地铁1、2号线 到达站点距离 价格

[中图分类号] F407.1 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2015）-3-395-1

普通常规道路交通和轨道交通是城市公共交通系统中最主要的两种交通方式。与普通常规交通相比，轨道交通具有准时、环保、安全、快速、客运容量大等特点，为便捷、安全、高效的城市公共交通奠定了基础。目前，城市轨道交通已成为很多市民快速出入中心城区的交通手段。城市轨道交通对提高沿线区域的可达性、方便沿线周边居民出行乃至选择居住地等均产生了举足轻重的影响。越来越多的人在选择住房时会把城市轨道交通作为重要的考虑因素，因而对沿线房地产的价格产生了一定影响，并呈现出一定的规律。

1国内外研究回顾

1.1国外研究回顾

国外学者自20世纪70年代就开始研究公共交通对住宅价格的影响了，欧洲学者比较重视城市轨道交通对房价影响的时效性。亨尼贝瑞（Henneberry，1998）对1995年建成的英国谢菲尔德轻轨系统进行了跟踪研究发现，在该轻轨系统建设期间，附近住房价格不升反降，其原因可能是轻轨建设中的噪声等一些负面影响造成的，完工后这些负面影响会消失。耐普（Knaap，2001）测算了美国波特兰市MAX轻轨系统对土地价值的影响，发现在宣布建轻轨之前距离车站的远近对土地价值没有影响，在宣布建轻轨之后距离车站800米范围内的土地价格上升31%。

1.2国内研究回顾

国内学者在城市轨道交通对商品住宅价格影响的针对性研究还比较少。国内城市轨道交通建设起步较晚，且有关城市轨道交通与城市社会经济的关联性研究相对也比较少。谷一桢，郑思齐从轨道交通与土地利用现状入手，分析了城市轨道交通与土地利用的互动关系；，王伟，谷伟哲，翟俊，熊西亚讨论了轨道交通对城市空间形态的影响；冯长春，李维瑄，赵蕃蕃以北京地铁5号线为例，研究了地铁沿线两侧2km范围内，轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响程度；方静，陈荣清分别从轨道交通对房地产价值影响的时空效应研究和轨道交通对不同物业类型的影响研究两个方面进行综述。

2信息来源、对象选择以及数据处理

2.1信息来源

本文选取最新“南昌市搜房网”房产信息和调查走访二手房交易市场所得信息作为数据源来参考。另外，南昌轨道交通站点位置的数据来源于2014版的南昌市城区地图。最后获得124个有效样本数据。

2.2对象选择

南昌地铁1号线一期工程线路起自双港大道站，止于奥体中心站，一期工程全长28.7公里，设车站24座，换乘车站共5座，与规划线路中4条轨道交通线路进行换乘。地铁2号线一期工程起于站前南大道止于辛家庵站，全长23.78公里，设站21座。本文选择南昌轨道交通1、2号线作为研究对象。

2.3数据处理

首先用Mapinfo软件将图中的楼盘和交通站点的位置信息矢量化，并建立属性数据表；然后使用Arcgis软件的邻近分析计算出每个楼盘到最近地铁站点之间的距离（从楼盘大门起直至地铁站点入口为止）。另外，亲身徒步总路程近85公里，总耗时20小时左右，测算出楼盘到最近地铁站点之间的步数；最后用Excel软件对所得的数据进行分析。

研究过程中把南昌市赣江作为分界线，把赣江东边城区称作“旧城区”，赣江西边城区称作“新城区”。因此将房产数据按此分类成这两个不同区位。由于城市轨道交通对周边地区的影响符合廊道效应，因此选取城市轨道交通沿线2000米区域作为研究范围，并将其分为步行容易可达区（0至500米）、步行一般可达区（500至1000米）、步行困难可达区（1000至2000米）。

3 城市轨道交通沿线商品住宅价格特征

从表1中的数据能看出新城区和旧城区房产的均价普遍都随着离轨道交通距离的增加而降低。只是在旧城区房价是先增后减，但是先增的幅度较小。通过对旧城区进行实地考察后发现，距离轨道站点0～500m的房产中，大多数处于轨道交通建设施工现场附近，由于地铁修建期间会占用和封闭道路资源，降低道路的通行能力，给原本就拥堵不堪的道路交通雪上加霜。再加上施工噪音污染，使得房屋价格受到了一些负面影响。

4南昌市轨道交通站点对周边商品住宅价格影响的一般规律

通过观察城市轨道交通周边房价分布的特征，分别对表1中的新城区和旧城区的房价进行趋势线模拟。

新城区模拟趋势线（多项式方程）：

y=0.0001x2-2.0821x+12672（R2=0.9868）

旧城区模拟趋势线（多项式方程）：

y=9E-05x2-1.1554x+10176（R2= 0.8511）

公式归纳：y=Ax2+Bx+C+Ω

方程式中：Y------沿线房价；X------房产到最近轨道站点的距离，其中x∈（0，2000]；R2------趋势线的拟合度；A、B、C------二次多项式系数；Ω------房价受到的其他因素的影响。

5结语

随着南昌市轨道交通建设的蓬勃发展，可以预见南昌市轨道交通对沿线房价的影响将更为显著，南昌市房地产的价格也会随之呈现出新的格局。希望通过本次研究能给相关部门、房地产开发商以及房产投资者提供一定的借鉴和参考。

参考文献

[1]冯长春， 李维瑄， 赵蕃蕃.轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响分析-以北京地铁5号线为例[J] .地理学报，2011， 第8期.

[2]方静，陈荣清.国内轨道交通对房地产价值的影响研究综述[J].经济研究导刊，2013，第19期.

[3]谷一桢，郑思齐.轨道交通对住宅价格和土地开发强度的影响--以北京市13号线为例[J].地理学报. 2010（02）.

[4]王伟，谷伟哲，翟俊，熊西亚.城市轨道交通对土地资源空间价值影响[J].城市发展研究，2014，第6期.